三大都市圈毫無疑問是各類資源最集中的區(qū)域，也是目前及未來最保值的區(qū)域，面對競爭加劇，行業(yè)集中度越來越高，擁有幾大重點(diǎn)深耕城市成為企業(yè)重要的力量源泉，那未來重點(diǎn)城市的深耕門檻將提高，其中重要技能就是城市更新。
城市更新并非新鮮事物，但是近期卻廣受關(guān)注，尤其是各級政府不斷頒布重要文件，而房企則積極投向更新項(xiàng)目，根據(jù)報(bào)告顯示，參考國內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%，城市更新為房企提供另類拿地方式。如從未在深圳招拍掛拿地的恒大集團(tuán)在去年將總部搬遷深圳的背后，則是圈下的大量舊改項(xiàng)目，共17個(gè)舊改項(xiàng)目，共計(jì)近900萬平米建筑面積。
土地更新的火熱，大致有以下三大原因：
1. 核心城市增量建設(shè)用地日益減少，土地財(cái)政難以為繼，向“存量土地”要“發(fā)展增量”成為很多城市尤其是一線城市破解發(fā)展空間難題的重要方式；
2. 核心城市產(chǎn)業(yè)升級也成為推動(dòng)城市更新的重要?jiǎng)恿?，尤其是工廠舊改；
3. 核心城市老城區(qū)空心化嚴(yán)重，居住環(huán)境相對較差，與城市發(fā)展不一致，城市更新成為一線城市的一道任務(wù)。
珠三角是目前全國城市更新最多的地區(qū)之一，其中深圳是珠三角區(qū)域最緊迫的城市。城市更新實(shí)際是個(gè)硬骨頭，畢竟建設(shè)新城更簡單粗暴，舊城改造和城市更新涉及的利益方眾多，且糾纏時(shí)間較長，很可能中途而廢，因此深圳已經(jīng)到了迫不得已的時(shí)刻。
● 土地資源缺乏是深圳城市更新最根本的影響因素
深圳全市土地面積僅1997平方公里，僅為北京的1/9，上海的1/3，除去974平方公里的生態(tài)控制線，可供開發(fā)的建設(shè)用地幾乎沒有。
2015年深圳成為全國人口密度最高的城市，人口約1480萬，據(jù)2015《福布斯》人口密度排名中，深圳位居全球第五，僅次于孟買、加爾各答、卡拉奇、拉各斯，人均可利用建設(shè)用地只有66㎡。
● 產(chǎn)業(yè)發(fā)展倒逼城市更新
早期深圳主要發(fā)展“三來一補(bǔ)”加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)，傾向于附加值較低的制造業(yè)。隨著深圳快速發(fā)展，建設(shè)用地缺口越來越大，由于在土地資源方面一籌莫展，深圳開始以科技創(chuàng)新為中心發(fā)展，由“深圳加工制造向深圳創(chuàng)造智造”跨越性升級，布局戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，打造高端產(chǎn)業(yè)集聚空間，但在跨越過程中，最先面臨產(chǎn)業(yè)升級無地可用的困境，唯有向存量土地要增量，并且低端制造業(yè)逐漸向惠州、東莞、中山等臨深區(qū)域外遷。
目前深圳的城市更新容量依然巨大，深圳城市更新的總規(guī)模共269平方公里，十三五期間規(guī)劃完成更新用地規(guī)模30平方公里，建面4600萬㎡。并且深圳成立了城市更新局，執(zhí)行城市更新計(jì)劃審查、規(guī)劃審查事項(xiàng)等職能。同時(shí)各區(qū)也設(shè)立區(qū)級城市更新局統(tǒng)籌更新工作，力爭項(xiàng)目報(bào)批到開工在一年內(nèi)完成。
● 城市更新房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模：
深圳城市更新較為頻繁，更新狀況也基本維持較高水平。
● 存量建設(shè)用地占比：
深圳今年來，存量建設(shè)用地越來越多，占新增供應(yīng)也越來越高，未來城市更新將成為深圳重要的土地來源。
● 城市更新投資額：
深圳對城市更新的投資額越來越大尤其是今年，達(dá)到650多億元，背后也有存量資產(chǎn)增值的影響，在土地更新成為深圳重要的土地來源的時(shí)期，投資額會越來越高。
深圳城市更新是全國前沿，也是最需要最緊迫的區(qū)域，未來能夠在深圳翻江倒海的房企必然是擁有土地更新技能的企業(yè)，同時(shí)隨著城市更新的進(jìn)行，對房企的資金要求更高，其中會涉及很多方面利益，因此建議借助政府等多方面力量的支持，避免半途而廢的結(jié)局。
封面圖片來源于千圖網(wǎng)
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