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房地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目的稅會(huì)對比

汪道平

除夕晚上寫了篇感想，這注定是我們一生最難忘的一個(gè)春節(jié)了，那時(shí)候還沒說要延遲上班，特別是延遲到正月十五后，這下子一個(gè)個(gè)關(guān)在家里，不管是大人還是小孩都要奔潰了。雖然在家，卻難以閉關(guān)，因?yàn)檫€有一日三餐、陪娃、家務(wù)，加之缺乏運(yùn)動(dòng)，還有些腰酸背痛、腦袋發(fā)暈，以至于這個(gè)專題學(xué)習(xí)拖了很久。

從剛開始寫這個(gè)系列，我就說成本核算這塊是最復(fù)雜的，不僅是會(huì)計(jì)核算上，稅際差異上也是。寫的過程自己也學(xué)習(xí)了很多，看了很多會(huì)計(jì)核算方面的論文，卻發(fā)現(xiàn)很多也是淺嘗輒止，抑或是泛泛而談。

我嘗試著用個(gè)生活中的例子來做個(gè)解釋。

我家是農(nóng)村的，家里兄弟倆。除了供我們讀書，父母最大的投資就是蓋房子。父母用微薄的收入，東拼西湊，差不多十幾年的時(shí)間，蓋了兩層半房子。先是用了自家的宅基地和千把塊錢買的隔壁地塊一起，打了地基。隔了好多年才蓋了一層，有廚房、兩室一廳、豬欄、柴房。又隔了好多年才在上邊加蓋了一層，頂樓還可以曬谷子、糧食。又隔了幾年，才陸陸續(xù)續(xù)的作了裝修、刷了漆，添置了家具。

這個(gè)過程當(dāng)然用不上高大上的稅會(huì)核算，可最基本的賬還是要算的，如果要算仔細(xì)點(diǎn)，這幾項(xiàng)是必須的。

一是成本對象。

算簡單點(diǎn)，拿整個(gè)房子來核算，就是蓋完了整個(gè)花了多少錢，折合到建筑面積每平米成本是多少？

考慮到房子兩層間隔了蠻久，物價(jià)和各項(xiàng)成本差異有別，可以拿一層和二層來各自作為成本核算對象，算算一層花了多少錢，二層花了多少錢，各自每平米成本多少？

如果再細(xì)分，把廚房、住房（兩室一廳）、豬欄、柴房等各自作為核算對象，算算分別花了多少錢，各自每平米成本多少？

二是成本核算項(xiàng)目。

成本支出很多，如果要記好賬得要先分好類。分類錯(cuò)誤可能會(huì)影響后續(xù)成本分?jǐn)偂?/span>

比如土地成本（申請宅基地的費(fèi)用、買臨地的費(fèi)用等）

比如建筑工程費(fèi)（請建筑工人的費(fèi)用、買鋼筋水泥、磚頭的費(fèi)用等）

三是成本歸集和分?jǐn)偂?/span>

成本歸集是先歸集到成本核算項(xiàng)目，核算項(xiàng)目下會(huì)根據(jù)具體成本對象設(shè)置明細(xì)科目。如果屬于應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

比如在蓋一層時(shí)購買的各項(xiàng)建材可直接歸集到該層成本。

而地基建設(shè)費(fèi)用、土地費(fèi)用等，則需要根據(jù)一層和二層面積做分?jǐn)偂Ｈ缫M(jìn)一步細(xì)化到廚房等對象，則需要做二次分?jǐn)偂?/span>

筆者理解大概就這么個(gè)意思。當(dāng)然，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目則更加復(fù)雜，除了會(huì)計(jì)核算，還有所得稅和土增稅的成本歸集和分?jǐn)倖栴}。

本期先說說成本項(xiàng)目的稅會(huì)規(guī)定。

一、會(huì)計(jì)核算相關(guān)規(guī)定

目前關(guān)于成本核算最新的相關(guān)文件是《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知》（財(cái)會(huì)[2013]17號），但規(guī)定較為模糊，各地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)有更加細(xì)化的成本項(xiàng)目分類表格。

筆者將相關(guān)內(nèi)容列示如下，供參考。

以下是網(wǎng)傳某房企自設(shè)的成本項(xiàng)目以及釋義，供參考。這個(gè)每家房企都會(huì)有根據(jù)自身實(shí)際需要做相應(yīng)規(guī)定，入鄉(xiāng)隨俗即可。

二、企業(yè)所得稅視角的成本項(xiàng)目

31號文第27條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：　　

雖和會(huì)計(jì)核算有細(xì)微差異，但一般按企業(yè)內(nèi)部核算規(guī)定處理即可。分類錯(cuò)誤并不必然影響企業(yè)所得稅處理，當(dāng)然某些應(yīng)該歸在公共配套、待分?jǐn)偣餐杀卷?xiàng)目的成本分類錯(cuò)誤會(huì)導(dǎo)致后續(xù)核算和所得稅計(jì)算的差錯(cuò)。

對所得稅影響較大的主要有土地成本、公共配套設(shè)施的歸集和分?jǐn)偂?/span>

三、土增稅視角的成本項(xiàng)目

結(jié)合土增稅法實(shí)施條例、細(xì)則以及國稅發(fā)[2009]91號（土地增值稅清算管理規(guī)程）相關(guān)規(guī)定，土增稅扣除項(xiàng)目主要有：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

前期工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)用（注：需剔除會(huì)計(jì)上資本化利息費(fèi)用、項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)、管理人員費(fèi)用等）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

利息支出　

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除=(1+2)*20%）

6.代收費(fèi)用

對土增稅影響較大的主要有土地成本、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)的歸集和分?jǐn)偂?/span>

你怎么看呢？

-- END --

【房地產(chǎn)稅籌72變之1】變局

【房地產(chǎn)稅籌72變之2】購入在建項(xiàng)目再開發(fā)能否加計(jì)扣除？

【房地產(chǎn)稅籌72變之3】增值稅銷售額、企業(yè)所得稅收入、土地增值稅收入不再傻傻分不清

【房地產(chǎn)稅籌72變4】一頭霧水的勞務(wù)報(bào)酬和經(jīng)營所得？以地產(chǎn)企業(yè)全民營銷為例

【房地產(chǎn)稅籌72變5】營改增后回遷安置房涉稅處理的敏感性分析

【房地產(chǎn)稅籌72變6】營改增后無償移交保障房涉稅處理的敏感性分析

【房地產(chǎn)稅籌72變7】增值稅預(yù)繳稅會(huì)處理及超稅負(fù)率預(yù)繳的解決方案（上）

【房地產(chǎn)稅籌72變8】增值稅超稅負(fù)率預(yù)繳解決方案（下）

【房地產(chǎn)稅籌72變9】土增稅超稅負(fù)率預(yù)繳解決方案（上）

【房地產(chǎn)稅籌72變10】土增稅超稅負(fù)率預(yù)繳解決方案（下）

【房地產(chǎn)稅籌72變11】計(jì)稅毛利率對企業(yè)所得稅稅負(fù)的敏感性分析

【房地產(chǎn)稅籌72變12】計(jì)稅毛利率對三大稅綜合稅負(fù)的敏感性分析

【房地產(chǎn)稅籌72變13】期間費(fèi)用對預(yù)售階段企業(yè)所得稅以及綜合稅負(fù)率的影響

【房地產(chǎn)稅籌72變14】成本核算程序的稅會(huì)差異

【房地產(chǎn)稅籌72變15】成本核算對象的稅會(huì)差異分析

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