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上一篇，我們?yōu)榇蠹規(guī)?/strong>《2017年南寧市房屋租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)報告·案例裁判要旨篇》（合同效力類），重點分析了幾類房屋租賃合同糾紛案件合同效力爭議產(chǎn)生的原因。
本期推送《2017年南寧市房屋租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)報告·案例裁判要旨篇》（合同解除類）
什么情況下可以主張解除合同？
【裁判要旨一】
雙方當事人達成解除合意時，合同解除
【案例索引】
(2016)桂0105民初3760號，丁亞平與南寧市桂杰投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
【江南區(qū)人民法院認為】
合同履行過程中，因原告拖欠被告企業(yè)基金，被告向原告發(fā)出了《解除協(xié)議通知書》，并于2016年6月9日對涉案商鋪進行停水停電，原告于2016年6月8日開始搬離涉案商鋪。原、被告的行為表明雙方已經(jīng)就解除《商鋪租賃協(xié)議》達成一致，2016年6月9日被告對涉案商鋪停水停電，原告就無法再正常營業(yè)了，因此，本院認定原、被告雙方簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》于2016年6月9日解除
【律師提示】
法律尊重行為人的意思自治，合同雙方可以通過書面或口頭，明示或默示來達成合意解除合同。合同法雖然規(guī)定了解除合同應當采取明示的“通知”方式，但對何為“通知”、通知的形式是什么，并沒有作具體的規(guī)定。但為了避免“通知”一方舉證證明以口頭、默示達成了合意，建議通過書面形式達成合意解除合同。
【裁判要旨二】
租賃合同成立后，承租人未按照約定交納房租，致使合同目的無法實現(xiàn)的，出租人有權解除合同。
【案例索引】
(2016)桂0102民初4548號，梁永梅、鄧新祿等與覃燕章房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
【興寧區(qū)人民法院認為】
合同成立后，兩原告按合同約定交付房屋給被告使用，后因被告未按約定交納房租，被告違約致使合同目的無法實現(xiàn)，原告享有法定解除權，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定，故原告主張解除《房屋租賃合同》本院予以支持。
【律師提示】
因遲延履行主要債務致使不能實現(xiàn)合同目的的。債務人無正當理由，若對于未約定履行期限，在債權人催告后仍未履行的，債權人便可享有合同解除權；若在合同履行期間屆滿，仍未履行合同主要債務，則債權人可不進行催告即享有解除權。
構成違約致使合同目的無法實現(xiàn)的，違約方不愿意參與協(xié)商，達成協(xié)議，另一方也可通過訴訟方式行使法定解除權，并要求承擔違約責任。
【裁判要旨三】
以配偶名義在租賃物上從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，是承租人對經(jīng)營方式的選擇行為，不屬于擅自轉租的行為，出租人無權以“未經(jīng)出租人同意擅自轉租”行使法定解除權
【案例索引】
(2017)桂0125民初684號，唐國謀、巫秀芬等與李德軍等房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
【上林縣人民法院法院認為】
關于《房屋租賃合同》是否應解除問題。綜合本案房屋租賃合同條款和雙方履行情況看，并未出現(xiàn)可以解除合同的約定情形，再根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條相關條款看，雙方也不存在法定解除合同的情形。合同的簽訂是雙方尋求達到各方利益為目的，原告通過出租房屋獲得租金，兩被告通過承租房屋經(jīng)營獲得相應利益，雙方各取所需，從雙方履行合同過程來看，雙方的合同目的尚能得到實現(xiàn)，如上文所述，兩被告不存在預期違約、根本違約或遲延履行等情形，原告訴請解除合同，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。至于原告主張被告未經(jīng)其同意擅自將房屋轉租給案外人李明珠經(jīng)營構成根本違約故應解除合同問題，對此本院認為，李明珠系被告李德軍配偶，以配偶名義登記從事經(jīng)營，并不等同于將房屋轉租給他人經(jīng)營，而是夫妻間通過租賃物來共同從事經(jīng)營活動，系李德軍承租房屋后對經(jīng)營方式的選擇行為，根據(jù)合同約定原告無權干涉被告的這一經(jīng)營活動，并非原告所主張的轉租行為，再者，原告也無證據(jù)證明李德軍收取李明珠的租金，故對原告這一主張，本院不予采信。
人民法院如何認定租賃合同解除時間？
【裁判要旨一】
法院認定雙方以默示方式達成解除合同合意時即為合同解除之日；實際生活中可以為承租人自行搬離租賃房屋、承租人交付房屋鑰匙、出租人退還押金之日，認定為合同解除之日。
【案例索引1】
(2016)桂0105民初5061號，周偉寧、郭蔚等與黃昌華房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
【江南區(qū)人民法院認為】
被告也已于2017年4月29日自行搬離案涉商鋪，結合被告在合同期限屆滿前已以自己的行為表明不履行主要債務的情況，本院認定雙方當事人已于2017年4月29日達成解除《房屋租賃合同》的合意，本院對此予以確認。
【案例索引2】
(2017)桂0105民初175號，鄭伯偉與梁嬌媚房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
【江南區(qū)人民法院認為】
2013年原被告雙方間雖曾就解除合同事宜進行過磋商，但原被告雙方間并沒有實際解除《房屋租賃合同》，原被告雙方間仍在履行房屋租賃事宜直至2016年12月20日。2016年12月12日，被告向原告郵寄送達了《終止合同通知書》，被告也于2016年12月20日向原告交付了租賃房屋的鑰匙，原告也接收了租賃房屋的鑰匙。由此可見，原被告雙方間的《房屋租賃合同》已于2016年12月20日解除。
【案例索引3】
(2017)桂0108民初1054號，吳思侖與龐偉強房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
【良慶區(qū)人民法院認為】
原告主張因被告未提供房產(chǎn)證復印件而導致其無法辦理營業(yè)執(zhí)照，向被告提出解除合同，被告于2017年5月2日退還吳思侖4000元，該行為應視為被告同意解除合同，故，本院認定合同解除時間為2017年5月2日。
【律師提示】
合同解除時間的確定影響租金的計算。建議合同雙方應明確合同解除的時間，若是以默示的方式達成解除合意的，也應注意收集附有日期的房屋交接清單、錄音錄像等能證明解除日的證據(jù)。
下期將推送《2017年南寧市房屋租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)報告·案例裁判要旨篇》（合同解除的責任分擔）
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