容積率的大小往往是決定產品形態(tài)的最重要因素，簡單來看，樓層越矮的產品容積率越低，反之越高
①“禁墅令”
國土資源部、國家發(fā)展改革委聯合印發(fā)《關于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄〉和〈禁止用地項目目錄〉的通知》（下簡稱《通知》），明確限定住宅項目容積率不得低于1.0。
新住宅用地政策的出臺和地塊利用價值的不斷追逐，使得當前的市場不得不探尋一條高容積率下打造低密產品的新的出路
“禁墅令”的強壓迫使原有的別墅產品形式，不得不開始尋求一條高容積率的出路
②價值因素
在高容積率地塊條件下，價值更高的低密產品能夠幫助地塊實現更高的價值和利潤
低密+高容積率=高單價x高產量=地塊利潤提升
利潤驅使下，高容積率和低密產品的搭配越來越具有必要性
從獨棟到洋房，低密產品的容積率提升都具有不同程度的空間，這是提高土地利用和經濟價值的直接方式
關鍵點：
在地塊容積率提升以后，產品的品質及舒適度必須能夠得到保證，盡量減小客戶對容積率提升的感知度。
魚和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容積率，又保證產品的品質呢？這就需要借助一定的操作手法才能得以實現
低密產品中以獨棟別墅為最，也是容積率提升的重點研究對象，通過大量已呈現的案例我們發(fā)現，要想將獨棟的容積率有效提升，離不開以下兩種做法：
合院具有快速的復制性——以七合院為例
①由7個類獨立的Townhouse圍合連接而成。
②一個單元包括：7戶（建筑面積約2780m2）。
①合院·模塊化風格可變
更加關注空間效果的模塊化設計，塑造了良好的建筑形態(tài)。立面，可更具市場而變。（以七合院為例）
②合院·模塊化進度更快
模塊可方便使用于不同項目，大幅加快項目進度
③合院·組合更多樣化
獨棟別墅作為容積率最低的產品形式，往往具有較大的容積率提升空間，但必須注重其打造的方式
它們是如何將獨棟的容積率做到這個水平的？
萬科深藍·案例1
萬科深藍（容積率0.54）——合院式的獨棟別墅，四棟獨棟組成一個合院，該種布局使得由于距離縮進產生的促狹感大大降低
獨棟案例2·納帕爾灣
納帕爾灣（容積率0.7）——合院式的獨棟別墅，四棟獨棟組成一個合院，該種布局使得由于距離縮進產生的促狹感大大降低
每四棟圍合成一個小合院，形成一個小型的組合空間；合院組合按“聯排式”整齊排布，非常便于整體規(guī)劃和布局；每戶除了擁有私家庭院、半公開庭院，同時通過四戶之間的圍合也造就出了公共的戶外元素，大幅增加了公共區(qū)域的私家共享，所以在絲毫不減弱別墅居住感的情況下，有效地提高了土地利用率。
獨棟案例3·頤和原著
頤和源著（容積率0.74）——采用近距離獨棟布局方式，將車行動線完全移入地下，大大提高了小區(qū)內的土地有效使用
①占地147畝，建面13.2萬平米，40%綠化率，共有91棟中式園林獨棟別墅，整體呈“聯排式”布局，更利于整體規(guī)劃，減小大量道路占地；②摒棄了傳統別墅小區(qū)汽車地上入戶的方式，改為全地下式，每戶擁有單獨的2個私家車位，直接連通進入地下室一層，大大節(jié)約了地下車行通道所占據的大量地面空間；
頤和源著——完全實現人車分流，地下停車場可以直接進入每一戶地下室，既保證了住戶的便利性和私密性，同時也節(jié)約出更多的空間
獨棟案例4·麓湖
麓湖（容積率1.14）——超近距離獨棟別墅，將樓與樓之間的距離降至最低，減少公共綠化的面積，創(chuàng)造獨棟容積率極限
①超近距獨棟別墅，看似聯排但仍在樓與樓之間留有很小的距離；
②整個小區(qū)公共綠化面積極小，基本都為私家花園；
③小區(qū)停車場及車行動線全部轉為地下，節(jié)約地面空間；
聯排別墅算是別墅產品中最為常見的一種，在容積率提升方面也有功夫可以做
聯排案例1·藍湖郡
龍湖藍湖郡（容積率0.8）——聯排也能合院，使得聯排更加形似于獨棟，無形中提升了其產品原本作為聯排的溢價率
①合院組團利用了堆土抬高地勢，這樣其地下室的實際高度于在地面之上，避免了傳統地下室潮濕、采光通風差的問題；②可由下沉式庨院直接入戶，仍而實現雙首層、雙入戶。
【產品特征I】圍合式下沉公共庭院12個聯體別墅圍合成一個共享的下沉公共庭院。
例：上海酈城國際社區(qū)（藍湖頌）
【產品特征II】下沉式私家庭院，既實現別墅居住感受，同時在地下室與公共庭院之間實現過渡
在地下室與公共空間中間設置下沉式庭院,方便業(yè)主進出公共庭院空間，又能體現有別墅項目的居住感受。
私家庭院實現了私密、半私密、半開放、開放空間格局。
【產品特征III】與獨棟、聯排別墅相同的居住面積
聯排案例2·城市山谷
城市山谷（容積率1.1）——通過雙向8聯式的布局形式使聯排的容積率大大提升
雙向8聯式聯院排布方式，聯院別墅容積率達1.1
①聯院別墅分別從南北入戶，中間用圍墻分隔私家庭院；
② 通過擠壓社區(qū)公共空間增加建筑占地面積，進而提高容積率；
疊拼別墅在別墅產品中容積率最高，非常接近洋房的水平，但其仍然具有提升的空間
疊拼案例1·曲江盛景
曲江勝景（容積率1.32）——通過疊拼聯排化的設計，可實現其容積率的一定提升
采用4—7聯排式的布局使得土地空間大大節(jié)約，將相鄰兩棟樓的距離降至最低；
內部樓棟距離都比較近，最寬處僅17.5m；
人車分流，小區(qū)內陸面沒有車行通道，使得大量的小區(qū)內用地得到節(jié)約；車位沒有共享，共用一個地下停車場
在高層的容積率下同樣能夠做出低密的產品，通過合理分配高層和的比例就能實現
弗萊明戈，通過合理的比例分配，在滿足4.2的整體容積率前提下，實現大量的1.55的中低密物業(yè)
②其中7+1的洋房容積率為1.55，建筑密度約22%~24%，建筑面積占總量25.3%，用地面積占總量70%；
③33層高層住宅容積率約10.0，建筑密度30%，建筑面積占總量74.7%，用地面積占項目總量30%；
④用大量低密度洋房產品占據項目主要用地，保證項目的整體中高端品質，同時用適量的高層住宅來拉動項目整體容積率，避免容積率的浪費；
⑤中低密洋房產品占據了項目地塊的主要優(yōu)勢片區(qū)，而高層則被安排至沿街邊角位置；
弗萊明戈——洋房、高層混合物業(yè)各自占地比列以及建筑密度的核算
由以上案例我們可以看到，較高的容積率同樣能夠做出低密產品，在保證項目品質的基礎之上，提升一定的容積率絕對是實現利潤更大化的出路
提升容積率的具體的實施辦法主要有：
高容積率必定帶來舒適度的下降，因此必須盡量將舒適的的損失降到最低，將更多的土地空間留給住宅樓棟和綠化景觀
保證舒適度具體的實施辦法主要有：
本期高容積率低密產品專題分享完畢，?作者：周揚。由地產聯盟的粉絲提供PPT
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