代建工程同時符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營業(yè)稅，如不同時符合下述條件，應(yīng)按照國稅函[1998]554號的規(guī)定，受托方按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
1、由委托方自行立項；
2、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；
3、受托方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費（或管理費）；
4、事先與委托方訂有委托代建合同。
5、施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托建房單位。
關(guān)于代建項目的核算問題，由于代建項目不屬于B公司的資產(chǎn)而是代管項目，核算也屬于代為核算性質(zhì)，因此核算方法應(yīng)征求委托方的意見，按照委托方確認(rèn)的方式核算。同時在核算方式上必須滿足稅務(wù)上的要求，由于了B公司不墊付資金，而且發(fā)生的發(fā)票都應(yīng)A公司的抬頭，那么在設(shè)立業(yè)務(wù)流程上，所有工程資金支出，應(yīng)走委托方的帳；也可以受托方設(shè)立專戶，委托方的撥款?？顚Ｓ茫芡蟹讲荒荏w現(xiàn)墊資。
受托方的會計核算上，如果資金只是從委托方帳戶核算，那么可以只設(shè)鋪助帳，正式帳只是對收取的代建費進(jìn)行核算。
如果受托方設(shè)專戶進(jìn)行核算，受托戶應(yīng)把代建工程整個流程體現(xiàn)出來，具體可參考以下內(nèi)容。
代建工程開發(fā)成本的核算
一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目
代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內(nèi)容，在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應(yīng)的費用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應(yīng)分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進(jìn)行代建工程項目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。
代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設(shè)置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。
二、代建工程開發(fā)成本的核算
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。
完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。
如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費300 000元，前期工程費 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應(yīng)作如下分錄入賬：
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000
貸：銀行存款 460 000
應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000
開發(fā)間接費用 80 000
道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：
借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000
為滿足稅法的要求，在財務(wù)處理上，個人認(rèn)為應(yīng)在業(yè)務(wù)上有所突破，財務(wù)處理只能是按業(yè)務(wù)特點，來滿足核算要求，代建的會計處理是很多年以前的流程，由于稅務(wù)上不斷出現(xiàn)新的要求，老的核算思路已不能滿足業(yè)務(wù)上的要求，希望網(wǎng)友提出寶貴意見，來解決不斷出現(xiàn)的新問題。
代建工程開發(fā)成本的會計稅務(wù)處理
關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準(zhǔn)則及新通則沒有說明，房地產(chǎn)會計教科書說的太籠統(tǒng)，值得我們探討。這里只探討會計稅務(wù)處理，不探討籌劃。
一、先看幾個稅務(wù)規(guī)定：
你局《關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程計稅依據(jù)的請示》(銀地稅(流)發(fā)[1998]008號)收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。以上二種方式，工程所需全部建設(shè)資金均由建設(shè)單位提供，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(代建費)或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(代建費)。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：
一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位如何結(jié)算，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包括工程價款及管理費(代建費)和價外費用，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包括管理費(代建費)和價外費用，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡稱乙方)的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費用。完工進(jìn)度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。
?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
二、代建工程的必備條件：
從上邊4個稅務(wù)規(guī)定可看出
1、委托方擁有土地使用權(quán)。
2、委托方取得了有關(guān)部門的批復(fù)，既委托方立項。
3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費。
4、受托方（房地產(chǎn)開發(fā)公司）不墊付資金。
三、代建工程和定向開發(fā)及合作建房的區(qū)別。
合作建房（國稅函發(fā)［1995］156號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》十七、合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。）
四、在實際處理過程中代建工程的兩種方式：
第一種方式是受托方與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務(wù)，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司(受托方)簽訂合同，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費的房地產(chǎn)開發(fā)方式。
房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建工程成本核算很簡單，僅僅核算代建手續(xù)費即可。在工程結(jié)束時向委托方開具服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票，繳納按服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的則繳納稅金，產(chǎn)權(quán)所有方的發(fā)票由委托方開具。
第二種方式是受托方與委托方實行撥付結(jié)算，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司(受托方)簽訂合同，不與委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托方，并向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務(wù)。
這種方式也就是中國目前所有房地產(chǎn)教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項費用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發(fā)成本設(shè)置。
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）--代建工程開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款--應(yīng)付工程款”、“原材料”、“應(yīng)付職工薪酬”、“制造費用（開發(fā)間接費用）”等科目的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“生產(chǎn)成本--代建工程開發(fā)成本”科目的貸方轉(zhuǎn)入 “庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）”科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“庫存商品”科目的貸方轉(zhuǎn)入 “主營業(yè)務(wù)成本”科目的借方。
房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續(xù)費。在工程結(jié)束時的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。
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