01
大寬廳、超大窗墻比
別看戶型排在選房四維度的最后，但卻是房子的靈魂所在。
也是決定居住舒適與否的硬性指標(biāo)。
為什么天津人都愛買新房？
為什么那么多人想換房？
……
其中很重要的一條就是——戶型跟不上時代了。
說實話，最初天津并沒有“戶型”的概念。
五六十年代住的還是平房。一個小胡同里面住著十來戶，房子面積也不大，十幾平米能住四代人，上廁所得出去去公廁，也沒有廚房。
后來慢慢有了筒子樓，一條長走廊串聯(lián)著許多個單間。
那時候也沒有啥“隱私”，衛(wèi)生間都是公共的，洗衣做飯都在樓道里。
包括七八十年代的拆間、伙單，也都是“合住”的形式。只是共享衛(wèi)生間、廚房的人數(shù)少了。大多是“一門兩戶”。
改革開放后，家庭概念出現(xiàn)，人們渴望成套。
出現(xiàn)了擁有獨立廚房、衛(wèi)生間的單元房。
開始是塔樓，幾戶圍著一個樓梯，分“金銀銅鐵”四個角。金銀還好，但銅鐵的采光著實不好。
為了規(guī)避這一點，“迭代品”板樓出現(xiàn)。
不過那時的戶型設(shè)計，能解決“住”，至于住得好不好，另說。
看過很多八九十年代的房子，普遍沒有廳，狹長一條，只能算“過道”，反而是臥室面積很大。
朝北的房子也很多，暗衛(wèi)、暗廚也很多，甚至沒有。
不少老房子把陽臺改造成廚房。
直到90年代，客廳才被獨立出來。明文規(guī)定，每套住宅都應(yīng)設(shè)臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。
也是從那時起，天津正式進(jìn)入商品房時代。
開發(fā)商也開始在戶型上下功夫，格局方正、南北通透、采光等，成了研究的“課題”。
并誕生了紅極一時的H戶型。
當(dāng)時該戶型的弊端是衛(wèi)生間沒有窗戶，空氣不好，容易滋生細(xì)菌。
于是，全明、南北通透，成了戶型新風(fēng)尚。
差不多到2010年左右，全明通透已成為一種“標(biāo)配”。
后來又出現(xiàn)了H+1戶型、四葉草戶型，在當(dāng)時可以稱得上滿分戶型。
但時代在進(jìn)步，戶型也在迭代。
鑒于很多房子采光不好的痛點，市場上開始出現(xiàn)大開間、短進(jìn)深的薄透款。
到2016、2017年時，南向三開間，已很普遍。
當(dāng)時還有個很吉利的詞，叫“三陽開泰”。
后來又有了四面寬，甚至南向五面寬，簡直將“薄透漏”發(fā)揮到了極致。
到2019年時，大戶型已經(jīng)出現(xiàn)了大寬廳設(shè)計。
比如，南開宸院150平米洋房做到了7米寬廳，
金地閱千峯高層176平米戶型客廳開間約達(dá)6.55米，
正榮紫闕洋房196平米客廳開間約達(dá)8.8米……
但真正讓其成為人人追捧的流行元素是在2021年。
某種意義上也可以說是從中海天空之鏡開始的。
該項目128、143、169平米戶型，均配有6米9的imax大寬廳。
再加上落地窗、玻璃幕墻，簡直刷新“視界觀”。
甚至引發(fā)了現(xiàn)象級跟風(fēng)潮。
現(xiàn)在，玻璃幕墻、落地窗、大寬廳，已經(jīng)成了改善標(biāo)配。
連剛需盤也在爭相效仿。
中國鐵建花語尚東就是典型，113平米做了5.4米的大寬廳，143平米更闊氣，客廳開間高達(dá)7.55米。
還有落地窗、鋁板、曲線立面……
對比百萬級的價格，著實用力過猛，屬于“豪剛”了。
這么捋下來，不難發(fā)現(xiàn)，戶型的設(shè)計都在圍繞需求展開，都是為解決生活痛點而生。
也就是，痛點即起點。
就拿衛(wèi)生間來說吧，最初是公用，好幾家人用一個，不分男女老少。
不方便，是肯定的。
為了解決這一痛點，每家每戶都裝了私人衛(wèi)生間。
后來又發(fā)現(xiàn)暗衛(wèi)采光不好，不健康，于是“明衛(wèi)”出現(xiàn)。
但兩三人使用還好，居住人口一多，晨起高峰期難免會發(fā)生搶廁所的尷尬。
進(jìn)而出現(xiàn)干濕分離、三段式設(shè)計，以提高利用率。
另外一種解決方法就是——雙衛(wèi)。
像保利和光塵樾89平米戶型，做到了三室兩廳兩衛(wèi)。
除了有個干濕分離的客衛(wèi)外，主臥內(nèi)還有男女主人專享的私人衛(wèi)生間。
路勁太陽城101平米戶型，創(chuàng)新性做了1.5個衛(wèi)生間。
即一個標(biāo)準(zhǔn)三段式干濕分離+一個獨立馬桶間。
針對的就是“早高峰”的生活痛點。
原來哪有什么主臥套房，哪有什么衣帽間，哪有什么270度轉(zhuǎn)角飄窗、跑道式陽臺……
都是隨著市場需求的變化而出現(xiàn)的。
包括大寬廳的出現(xiàn)，一，為改善采光問題，二，是因為人們越來越注重隱私性了。
這里解釋一下，天津2000-2010年左右有過落地窗產(chǎn)品，但隨著建筑規(guī)范越來越嚴(yán)格，當(dāng)時的設(shè)計不能滿足節(jié)能的要求。
而如今窗戶的密閉性越來越好，不再是塑鋼窗，斷橋鋁都是“基礎(chǔ)款”。
甚至還有鋁包木、系統(tǒng)窗。
同時三玻兩中空也成了“標(biāo)配”，還有用超白玻的。
節(jié)能防火，隔音隔熱，都能滿足。
所以落地窗、玻璃幕墻，又開始流行起來了。
這也是戶型的“進(jìn)步”。
現(xiàn)在已經(jīng)不是“人有其居”，而是追求“居有優(yōu)境”。
要更多的陽光與尺度，要更精細(xì)化、人性化的設(shè)計，要高人一等的儀式感與尊崇感……
想居者之未想。
經(jīng)過不斷創(chuàng)新升級，現(xiàn)在的戶型，基本形成四大趨勢：
01
大寬廳、超大窗墻比
豪宅、改善不用說了，沒有落地窗、玻璃幕墻、imax級寬廳，都不好意思自稱“改善”。
有的小戶型也做出了大平層的既視感。
遠(yuǎn)洋寬閱時光79平米，客廳開間約5.1米；萬達(dá)自在瀾灣82平米做了約5.3米大寬廳……
02
小戶型做“加法”
1998-2003年時110-120平米很多都是兩室，后來到2004年兩室的“起點”變成了100平米；
再后來兩室的尺度已經(jīng)可以控制在100平米以下了。
現(xiàn)在，70多平米做兩室，80多平米做三室，已十分普遍。
而且功能性越來越強(qiáng)。
保利拾光年86平米做到了南向三開間、三室兩廳兩衛(wèi)，
上東金茂智慧科學(xué)城89平米在三室基礎(chǔ)上增設(shè)了跑道式陽臺，
中建時代公園89平米還配備了家政間……
螺螄殼里做道場。
實現(xiàn)了控制總價與居住品質(zhì)的平衡。
03
大戶型做“減法”
有別于小戶型的做加法，大戶型普遍在做減法。
現(xiàn)在，市面上的五室已經(jīng)很少了，甚至四室都不多。豪宅一百六七十平米也做三室。
比如旭輝鉑悅公望170平米戶型，只做了三室。
綠城水西雲(yún)廬220平米戶型，別看面積這么大，同樣也只做了三室。
不過尺度感卻驚人。
客廳開間約達(dá)10米。搭配超大落地窗，讓整窗呈現(xiàn)出IMAX銀幕級別的視覺效果。
一進(jìn)門就忍不住尖叫，太震撼了。
改善分三類，面積改善、面貌改善和面子改善。
到這個級別要的是面子。
04
越來越智能化
好戶型不僅要改善生活痛點，增加更多功能性，還要“聰明”。
也就是要引入智能化科技化產(chǎn)品。
比如新風(fēng)系統(tǒng)、同層排水、智能門鎖、一鍵控全屋、人臉識別、智能安防，等等。
這已經(jīng)是基本素養(yǎng)。
金茂還有恒溫的毛細(xì)管網(wǎng)、地源熱泵系統(tǒng)等十二大黑科技。
不開窗也能享受新鮮空氣。
有的豪宅還配有多達(dá)100+項的精裝細(xì)節(jié)。
方方面面都考慮到了。
買房就是直面痛點。尤其當(dāng)活動范圍縮小到房子內(nèi)，所有生活的痛點都被放大。
換房的需求，也因此增多。
肉眼可見，天津改善已經(jīng)起勢。
而要想博得改善的青睞，唯有做好產(chǎn)品一條路。
雖說現(xiàn)在的戶型已經(jīng)相當(dāng)驚艷，但也不是“終極版”。
房子十年一代產(chǎn)品。
之前是“大臥室小客廳”，現(xiàn)在追求“大寬廳小臥室”。原來還有全生命周期概念，現(xiàn)在流行LDKB布局……
簡而言之，好戶型，永遠(yuǎn)在進(jìn)化。
《痛點，即起點》
老房子的居住痛點很多，
戶型只是一方面，
后續(xù)還會有
外檐、園林、地庫、車位……
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