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在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮十余年之后，2014年前五個(gè)月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售量及房地產(chǎn)投資指標(biāo)（如新房開(kāi)工面積）等都出現(xiàn)大幅度下滑，面對(duì)這突如其來(lái)的變局，有人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入下行周期。但也有人依然堅(jiān)持樂(lè)觀的判斷，認(rèn)為時(shí)下的波動(dòng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常調(diào)整，不值得大驚小怪。堅(jiān)持看多的判斷中有一理由似乎十分充分，即中國(guó)的城鎮(zhèn)化人口比例才剛剛超過(guò)50%，距離70%還需要十多年的時(shí)間（從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)人口城市化率超過(guò)70%后，人口向城市流動(dòng)減緩，房地產(chǎn)需求放緩）。在筆者看來(lái)，中國(guó)的人口城鎮(zhèn)化的實(shí)際進(jìn)展可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所揭示的情況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大大低估了人口城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。再退一步說(shuō)，即使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有低估人口城鎮(zhèn)化的實(shí)際進(jìn)程，未來(lái)還有大量的農(nóng)民工進(jìn)城，但這些農(nóng)民工與城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在太大的關(guān)系，希望農(nóng)民工進(jìn)城來(lái)消化城市大量的房地產(chǎn)存貨是不現(xiàn)實(shí)的。一、中國(guó)的人口城鎮(zhèn)化比率被嚴(yán)重低估根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2013年底，中國(guó)人口城鎮(zhèn)化比率為53%。這意味著中國(guó)總?cè)丝诘?3%在城鎮(zhèn)，則相對(duì)應(yīng)的應(yīng)該有47%的人口在農(nóng)村。但實(shí)際調(diào)研的情況看，農(nóng)村的現(xiàn)況并不是如此，無(wú)論是在中國(guó)的哪個(gè)地區(qū)，幾乎所有的農(nóng)村青年都已經(jīng)離開(kāi)農(nóng)村進(jìn)入城市，仍然留在農(nóng)村的主要是老人和孩子，還有生理上有殘疾的年輕人。盡管有些年輕人并非完全離開(kāi)農(nóng)村，但他們大多數(shù)已經(jīng)不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)，即使還從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，農(nóng)業(yè)收入已經(jīng)不占主導(dǎo)。從農(nóng)民收入構(gòu)成的分析可以印證上述結(jié)論。下圖是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的農(nóng)民工監(jiān)測(cè)報(bào)告的數(shù)據(jù)，根據(jù)該數(shù)據(jù)，2013年在城市工作的農(nóng)民工的月均收入是2609元，折算成年度收入為31308元。而全國(guó)農(nóng)民的平均收入是8896元，其中：工資4025元，占人均純收入的45.2%，超越家庭經(jīng)營(yíng)純收入成為農(nóng)民收入的首要來(lái)源；家庭經(jīng)營(yíng)純收入3793元，占42.6%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)；第一產(chǎn)業(yè)收入占31.8%，下降2.6個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)的收入在他們的收入結(jié)構(gòu)中只占1/3的比例，務(wù)工收入已經(jīng)占主導(dǎo)。假如一個(gè)農(nóng)民只是從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，它的收入將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于進(jìn)入城鎮(zhèn)務(wù)工的農(nóng)民工收入。一個(gè)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力一年從事農(nóng)業(yè)的純收入大約只有3000元左右，與城市農(nóng)民工的收入相差近十倍。在人口流動(dòng)沒(méi)有限制，就業(yè)沒(méi)有限制的情況下，收入的巨大差異一定導(dǎo)致勞動(dòng)力從農(nóng)村流向城市。不僅如此，農(nóng)村與城市就業(yè)收入的巨大差異還導(dǎo)致了對(duì)農(nóng)村的歧視，尤其是對(duì)農(nóng)村的年輕人而言，務(wù)農(nóng)業(yè)不僅意味著收入上的損失，更意味著身份和地位上的劣勢(shì)，呆在農(nóng)村的年輕人將面臨婚嫁上的困難，沒(méi)有女孩愿意嫁給一個(gè)從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)民。在此背景下，留在農(nóng)村仍然從事農(nóng)業(yè)的年輕人只能是無(wú)法進(jìn)入城鎮(zhèn)的人，從當(dāng)前的情況看，這些無(wú)法進(jìn)入城鎮(zhèn)的人主要包括身體有殘疾的人及婦女（她們?yōu)榱藫狃B(yǎng)子女）。再?gòu)某鞘械木蜆I(yè)狀況看，從2010年就開(kāi)始出現(xiàn)用工荒，說(shuō)明農(nóng)民到城市就業(yè)并沒(méi)有找工作方面的困難。城市出現(xiàn)用工荒的現(xiàn)象說(shuō)明我國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移已經(jīng)接近尾聲。從數(shù)量上看，依然留守在農(nóng)村的老、弱、病、殘、兒童占全部農(nóng)村人口的比例應(yīng)該在30%左右，不會(huì)超過(guò)35%。依此估計(jì)，當(dāng)前的城鎮(zhèn)常住人口比率應(yīng)該占總?cè)丝诘?5%-70%，遠(yuǎn)高于當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。筆者的這些觀察與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在很大的差異，是否正確值得關(guān)注。官方的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為什么會(huì)低估城鎮(zhèn)化人口的比例？這是需要認(rèn)真分析的問(wèn)題。作為地方政府官員，人口基數(shù)擴(kuò)大則意味著各項(xiàng)人均的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會(huì)降低，不利于其政績(jī)考核，因此，城市常住人口被低估是符合情理的。客觀而論，人口頻繁流動(dòng)也的確給人口統(tǒng)計(jì)帶來(lái)相當(dāng)?shù)碾y度。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的農(nóng)民工監(jiān)測(cè)報(bào)告數(shù)據(jù)，2013年的農(nóng)民工數(shù)量是2.69億，這些農(nóng)民工在就業(yè)所在地的統(tǒng)計(jì)中，很多沒(méi)有納入城鎮(zhèn)常住人口中，而在戶籍所在地一般把他們?nèi)匀划?dāng)作農(nóng)村居民。因此，從總體上低估了人口城市化比例。表1　農(nóng)民工規(guī)模單位：萬(wàn)人指 標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年2013年農(nóng)民工總量2254222978242232527826261268941．外出農(nóng)民工140411453315335158631633616610（1）住戶中外出農(nóng)民工111821156712264125841296113085（2）舉家外出農(nóng)民工2859296630713279337535252．本地農(nóng)民工8501844588889415992510284資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將上述2.6億農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計(jì)存在異議，主要的問(wèn)題是這些人沒(méi)有城鎮(zhèn)戶籍。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度看，農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化之所以能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程提高了生產(chǎn)效率，因?yàn)檗r(nóng)民從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的生產(chǎn)率低于從事工業(yè)或服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)效率。因此，只要人口從農(nóng)村流向城市，整個(gè)國(guó)家的生產(chǎn)率就會(huì)提高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力就不會(huì)衰竭，與他們的戶籍無(wú)關(guān)。如果筆者的估計(jì)符合實(shí)際情況，則意味著中國(guó)的人口城鎮(zhèn)化過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束，將城鎮(zhèn)化當(dāng)作未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的期盼可能要落空，將房地產(chǎn)的行業(yè)繁榮仍然依靠城鎮(zhèn)化的想法是不現(xiàn)實(shí)的。不僅如此，中國(guó)未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)逆城市化的現(xiàn)象。從農(nóng)民工的年齡結(jié)構(gòu)看，第一批農(nóng)民工大多數(shù)是1960年后或1970后出生的，他們是新中國(guó)第一個(gè)人口高峰期的產(chǎn)物，這批的人的童年是在農(nóng)村度過(guò)的，生活十分艱苦，有些人在農(nóng)村還從事過(guò)繁重的體力勞動(dòng)，他們向往城市生活，可以忍耐惡劣的生活環(huán)境，吃苦耐勞是他們共同的特點(diǎn)。當(dāng)這批農(nóng)民工進(jìn)入城市與現(xiàn)代化的機(jī)器結(jié)合后，生產(chǎn)效率大幅度提高，創(chuàng)造了驚人的生產(chǎn)力，讓中國(guó)迅速成為世界工廠。但1960至1970后出生的這批人現(xiàn)在已經(jīng)人到中年，很快將進(jìn)入年老體衰階段，繼續(xù)在城市打拼越來(lái)越困難，而城市并沒(méi)有因?yàn)樗麄冊(cè)?jīng)的貢獻(xiàn)而給他們提供相應(yīng)的養(yǎng)老保障，他們將被迫返回農(nóng)村，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)。城市化意味著生產(chǎn)力的提高，那么，逆城市化就意味著生產(chǎn)力的降低，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度將下一個(gè)臺(tái)階，這可能就是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)。二、農(nóng)民進(jìn)城難以形成有效的住房需求過(guò)去的是十幾年里，人口城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，伴隨的是城市房?jī)r(jià)的大幅度飚升，于是，很多人把這兩個(gè)現(xiàn)象用因果關(guān)系聯(lián)系起來(lái)。從簡(jiǎn)單的邏輯看，農(nóng)民進(jìn)城就需要住房，因此，進(jìn)城的農(nóng)民越多則城市的房?jī)r(jià)就越高。但事實(shí)情況并非如此。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的農(nóng)民工監(jiān)測(cè)報(bào)告看，農(nóng)民工居住方式大多數(shù)是通過(guò)非市場(chǎng)化的，獨(dú)立租賃的占18.2%,務(wù)工地購(gòu)買(mǎi)房的只占0.9%，農(nóng)民工在城鎮(zhèn)打工主要通過(guò)單位宿舍及工地工棚來(lái)解決居住的問(wèn)題（參見(jiàn)表2）。因此，中國(guó)式的人口城鎮(zhèn)化并不是推高房?jī)r(jià)的真正因素。表2　2013年按城市和住宿類(lèi)型分的外出農(nóng)民工人數(shù)構(gòu)成單位：%指 標(biāo)單位宿舍工地工棚生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與人合租獨(dú)立租賃務(wù)工地自購(gòu)房鄉(xiāng)外從業(yè)回家居住其他合計(jì)28.611.95.818.518.20.913.03.1直轄市和省會(huì)城市30.414.95.921.620.40.73.23.0地級(jí)市33.010.95.820.519.90.96.42.7小城鎮(zhèn)23.010.45.613.914.91.227.33.8資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從收入考慮，只有城鎮(zhèn)戶籍人口才有購(gòu)買(mǎi)住房的能力。在城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)中,戶籍人口每年增加約220萬(wàn)，按照每套住房居住2個(gè)人計(jì)算，由城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)所創(chuàng)造的住房需求約為每年100萬(wàn)套左右。表3:城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)來(lái)源           單位:百萬(wàn)2004200520062007200820092010201120122013平均城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)19.119.320.823.517.721.124.721.021.019.320.7其中戶籍人口自然增長(zhǎng)2.22.32.22.22.22.12.22.22.32.42.2行政區(qū)域擴(kuò)大14.915.39.67.96.88.47.28.76.86.49.2流動(dòng)人口1.91.79.013.48.810.515.310.111.910.59.3資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)化人口當(dāng)中的很大的一部分是將城鎮(zhèn)范圍擴(kuò)展到郊區(qū)或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，將鄉(xiāng)村從“行政上”納入城市范圍，而這些地區(qū)的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城鎮(zhèn)常住人口中的流動(dòng)人口無(wú)法參與到城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會(huì)吸引一些農(nóng)村戶籍人口購(gòu)買(mǎi)城鎮(zhèn)住房，但流動(dòng)人口購(gòu)房的最大障礙不是戶籍政策，而是收入和社會(huì)保障。如果簡(jiǎn)單地從總量上推算，每年城鎮(zhèn)常住人口增加2000多萬(wàn)，可以新增約1000萬(wàn)套的住房需求，但只要認(rèn)真分析一下新增城鎮(zhèn)人口的來(lái)源及他們的收入水平，住房的實(shí)際有效需求是十分有限的。