目前，法院受理的融資租賃糾紛日益增多，且呈現(xiàn)出類型多樣、案件復(fù)雜等特點(diǎn)。其中，以不動(dòng)產(chǎn)、乃至基礎(chǔ)設(shè)施為租賃標(biāo)的物的融資租賃糾紛因相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，案涉標(biāo)的較大等，也成為融資租賃合同糾紛中的業(yè)務(wù)新興點(diǎn)及疑難點(diǎn)。因此，我們特結(jié)合在服務(wù)客戶過程中遇到的實(shí)際問題，及我們相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了常見的法律問題并進(jìn)行分析，供各位參考。
本文分為（上）（下）兩篇。（上）篇從不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)著眼，分析不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物在法律上的可行性、不動(dòng)產(chǎn)租賃標(biāo)的物未變更所有權(quán)登記對融資租賃法律關(guān)系成立的影響、融資租賃合同糾紛中常見的合同性質(zhì)辨析等法律問題。（下）篇?jiǎng)t圍繞融資租賃合同加速到期、融資租賃關(guān)系中保證人責(zé)任等相關(guān)問題進(jìn)行分析（不限于不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)）。
此外，本文亦結(jié)合將于2021年1月1日施行的《民法典》中針對融資租賃合同較現(xiàn)行《合同法》的相關(guān)條款變動(dòng)進(jìn)行分析。
一、不動(dòng)產(chǎn)是否可以作為融資租賃標(biāo)的物？
鑒于我國法律、行政法規(guī)并未禁止不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃物，同時(shí)相關(guān)部門規(guī)章和規(guī)范性文件已經(jīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃交易，如《金融租賃公司管理辦法》已經(jīng)明確了不動(dòng)產(chǎn)可以作為融資租賃物；財(cái)政部、國家稅務(wù)總局也已發(fā)布相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃交易征稅規(guī)則。所以從理論上來說，不動(dòng)產(chǎn)是可以作為融資租賃標(biāo)的物的。
【案例01】無錫德鑫太陽能電力有限公司與無錫星洲工業(yè)園區(qū)開發(fā)股份有限公司合同糾紛，江蘇省高級(jí)人民法院（2017）蘇民終1770號(hào)
【法院裁判認(rèn)為】本院認(rèn)為：星洲公司與德鑫公司之間構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第一款規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃關(guān)系作出認(rèn)定?！?、該合同載明“星洲公司已取得不動(dòng)產(chǎn)融資租賃資格”，這表明德鑫公司不僅對于案涉融資租賃的租賃物是不動(dòng)產(chǎn)有明確的認(rèn)識(shí)，且就此對于星洲公司的相關(guān)經(jīng)營范圍也進(jìn)行了充分的了解。本案中融資租賃的租賃物是廠房，屬于固定資產(chǎn)，體現(xiàn)出融資與融物相結(jié)合的融資租賃特征，據(jù)此，案涉融資租賃的租賃物是不動(dòng)產(chǎn)并不影響案涉融資租賃法律關(guān)系的認(rèn)定。
【案例02】化州市供電局與國際租賃有限公司融資租賃合同糾紛案，上海市高級(jí)人民法院（2003）滬高民二（商）終字第53號(hào)
【法院裁判認(rèn)為】從合同的性質(zhì)看，租賃公司與供電公司簽訂的9106號(hào)合同和物件轉(zhuǎn)讓合約規(guī)定了“租賃公司向供電公司購買十一萬電站全部房屋建筑、設(shè)備設(shè)施，以回租的方式出租給供電公司使用，租賃期間租賃物的所有權(quán)歸屬租賃公司；租賃期屆滿，供電公司續(xù)租或者選擇購買租賃物”等內(nèi)容。由此不難看出，合同當(dāng)事人雙方所建立的是融資租賃法律關(guān)系。三上訴人和清算小組認(rèn)為合同名為融資租賃實(shí)為借貸，是曲解了回租賃合同性質(zhì)而得出的錯(cuò)誤結(jié)論。
【案例03】天津保稅區(qū)辦公大樓售后回租案例
中央電視臺(tái)2010年6月18日《新聞聯(lián)播》《天津：金融創(chuàng)新推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展》報(bào)道：天津渤海租賃向天保投資（天津保稅區(qū)國資公司）購買天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓，出租給天津港保稅區(qū)管理委員會(huì)及天保投資（第二承租方），項(xiàng)目金額為8億元，起租日為2009年4月27日，租賃期限為20年。
【案例04】舟山在建碼頭融資租賃案例
渤海租賃向舟山同基船業(yè)有限公司購買其在建船塢碼頭構(gòu)筑物及設(shè)備，回租給舟山同基船業(yè)有限公司使用，項(xiàng)目金額為10億元，起租日為2009年11月4日。
二、不動(dòng)產(chǎn)租賃物未辦理所有權(quán)變動(dòng)登記，是否成立售后回租的融資租賃法律關(guān)系？
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)融資租賃未過戶租賃物所有權(quán)，是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系這一問題，實(shí)務(wù)中主要考察雙方是否有實(shí)際轉(zhuǎn)讓租賃物的意愿，以此來考察雙方簽訂的融資租賃合同是否有融物的屬性，不能僅以未辦理過戶登記就認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃關(guān)系。
考察雙方是否有實(shí)際轉(zhuǎn)讓租賃物的意愿，可以從租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的可行性及可預(yù)期性、租金標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行考察；此外，若出租人和承租人明知或應(yīng)知租賃物所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移仍簽署名為“融資租賃”的合同，也應(yīng)認(rèn)定為雙方之間不具有實(shí)際轉(zhuǎn)讓租賃物的意愿。
【案例05】合德堂農(nóng)產(chǎn)品交易市場（眉縣）有限公司等與信達(dá)金融租賃有限公司融資租賃合同糾紛案，北京市高級(jí)人民法院（2018）京民終276號(hào)
【法院裁判認(rèn)為】本案爭點(diǎn)問題是信達(dá)公司與果維美公司、合德堂交易市場公司圍繞《融資租賃合同》的簽訂及履行是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。售后回租作為融資租賃交易的一種特殊形式，在本質(zhì)上仍應(yīng)當(dāng)符合融資租賃的本質(zhì)特征：一是融資與融物相結(jié)合；二是涉及買賣和融資租賃兩個(gè)合同；三是出租人對租賃物享有所有權(quán)。出租人對租賃物是否享有所有權(quán)是判斷合同性質(zhì)的重要因素，也是售后回租合同與抵押借款合同的最主要區(qū)別。本案中，租賃物包括房屋建筑物與機(jī)器設(shè)備兩部分，雖然信達(dá)公司與果維美公司、合德堂交易市場公司在對房屋建筑物范圍的認(rèn)識(shí)存在分歧，但雙方均未能提供證據(jù)證明上述租賃物所涉不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記。對此，信達(dá)公司在簽訂《融資租賃合同》時(shí)是明知的。
本案中，信達(dá)公司并未取得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利證明，權(quán)利并非發(fā)生轉(zhuǎn)讓。雖然部分租賃物為機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值占據(jù)近68%的份額，且簽約雙方是將不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)作為租賃物整體進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，二者密不可分。此外，信達(dá)公司未能進(jìn)一步提交證據(jù)證明其按照《融資租賃合同》的約定在受讓租賃物過程中從合德堂交易市場公司取得了包括所有權(quán)憑證原件、租賃物買賣合同、銷售發(fā)票原件、租賃物保險(xiǎn)憑證原件等能夠證明合德堂交易市場公司擁有租賃物完整所有權(quán)的必要文件，該事實(shí)說明交易雙方未有實(shí)際轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)的意愿。
綜上，信達(dá)公司與果維美公司、合德堂交易市場公司在《融資租賃合同》履行中僅有融資，沒有租賃，不符合融資租賃合同的法律特征，其法律關(guān)系性質(zhì)名為售后回租式的融資租賃合同，實(shí)為企業(yè)借貸合同。
【案例06】河北省金融租賃有限公司訴被告北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融資租賃合同糾紛案，河北省石家莊市中級(jí)人民法院（2014）石民三初字第00107號(hào)
【法院裁判認(rèn)為】原、被告采用的交易方式為回租式融資租賃，即原、被告簽訂商品房買賣合同，被告（承租人）將其自有物出賣給原告（出租人），再通過融資租賃合同將租賃物從原告處租回。原、被告雙方簽訂的《融資租賃合同》及《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思的表示，不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，原告于2014年2月21日向被告支付了租賃物轉(zhuǎn)讓價(jià)款5.2億元，履行了合同義務(wù)。按照合同的約定，被告應(yīng)當(dāng)在2014年8月14日之前為原告辦理完畢租賃物的產(chǎn)權(quán)（包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。但被告在2014年6月18日原告起訴之前，未能就房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記事宜按照《北京市房屋登記工作規(guī)范》進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的準(zhǔn)備工作。被告在合同約定的租賃物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記履行期限屆滿之前以自己的行為表明不履行合同義務(wù)。現(xiàn)在已超過2014年8月14日雙方約定的辦證期限，被告仍未能履行租賃物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)。因此，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，原告有權(quán)依照合同的約定要求被告繼續(xù)履行合同義務(wù)。
除房產(chǎn)外，實(shí)踐中還存在以道路、橋梁等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的業(yè)務(wù)，出租人較難通過登記轉(zhuǎn)讓的方式獲得此類不動(dòng)產(chǎn)租賃物的所有權(quán)。這是因?yàn)楸M管《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照本條例的規(guī)定辦理登記”，但現(xiàn)有的法律法規(guī)并未明確構(gòu)筑物的具體含義，而且道路、橋梁的不動(dòng)產(chǎn)登記還處于探索階段，大部分省市還沒有為此類不動(dòng)產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)踐。
因此，融資租賃公司在開展不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記政策審查租賃物是否屬于有相應(yīng)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的租賃物，如果屬于可以登記產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)審查其是否存在應(yīng)登記而未登記的情況，如果屬于無法登記產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，可審查是否存在其它可以證明承租人擁有所有權(quán)的文件。其次需注意對可以辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的租賃物盡快辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，獲得所有權(quán)。
三、融資租賃合同法律關(guān)系與其他類似法律關(guān)系的辨析
（一）什么情況下會(huì)被法院認(rèn)定為“名為融資租賃、實(shí)為借貸”關(guān)系？
【案例07】山東鑫海投資有限公司等訴國泰租賃有限公司等企業(yè)間借貸合同糾紛案，最高人民法院（2014）民二終字第109號(hào)
【法院裁判認(rèn)為】一、關(guān)于案涉《融資租賃合同》的性質(zhì)及效力問題
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十七條的規(guī)定，融資租賃合同與其他類似合同相比具有以下特征：
一是通常涉及到三方合同主體（即出租人、承租人、出賣人）并由兩個(gè)合同構(gòu)成（即出租人與承租人之間的融資租賃合同以及出租人與出賣人就租賃物簽訂的買賣合同）；
二是出租人根據(jù)承租人對出賣人和租賃物的選擇購買租賃物；
三是租賃物的所有權(quán)在租賃期間歸出租人享有，租賃物起物權(quán)擔(dān)保作用；
四是租金的構(gòu)成不僅包括租賃物的購買價(jià)格，還包括出租人的資金成本、必要費(fèi)用和合理利潤；
五是租賃期滿后租賃物的所有權(quán)從當(dāng)事人約定。
從以上特征可以看出，融資租賃交易具有融資和融物的雙重屬性，缺一不可。如無實(shí)際租賃物或者租賃物所有權(quán)未從出賣人處轉(zhuǎn)移至出租人或者租賃物的價(jià)值明顯偏低無法起到對租賃債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)認(rèn)定該類融資租賃合同沒有融物屬性，僅有資金空轉(zhuǎn)，系以融資租賃之名行借貸之實(shí)，應(yīng)屬借款合同。
本案所涉《融資租賃合同》系房地產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)，出賣人和承租人均為三威置業(yè)公司，租賃物系三威置業(yè)公司在建137套商品房。在合同訂立前，該租賃物已被有關(guān)行政主管部門認(rèn)定為超規(guī)劃建設(shè)的違章建筑；在租賃期間，該項(xiàng)目亦未取得商品房預(yù)售許可，故案涉商品房（即租賃物）所有權(quán)無法從出賣人三威置業(yè)公司移轉(zhuǎn)至出租人國泰租賃公司。由此產(chǎn)生的實(shí)際法律關(guān)系是，國泰租賃公司作為名義上的商品房買受人和出租人，并不享有租賃物的所有權(quán)，作為專業(yè)的融資租賃公司，其對案涉租賃物所有權(quán)無法過戶亦應(yīng)明知，故其真實(shí)意思表示并非融資租賃，而是出借款項(xiàng)；三威置業(yè)公司作為租賃物的所有權(quán)人，雖名為“承租人”，但實(shí)際上不可能與自己所有的房產(chǎn)發(fā)生租賃關(guān)系，其僅是以出賣人之名從國泰租賃公司獲得一億元款項(xiàng)，并按合同約定支付利息，其真實(shí)意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融資租賃交易，只有融資，沒有融物，雙方之間的真實(shí)意思表示名為融資租賃，實(shí)為借款法律關(guān)系。依照《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條之規(guī)定，案涉合同應(yīng)認(rèn)定為借款合同。一審法院將案涉《融資租賃合同》性質(zhì)認(rèn)定為名為融資租賃實(shí)為企業(yè)間借款合同，定性準(zhǔn)確，本院依法予以維持。
值得注意的是，《民法典》融資租賃合同章新增第七百三十七條“當(dāng)事人以虛構(gòu)租賃物方式訂立的融資租賃合同無效”。該條實(shí)際上變更了《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款的規(guī)定“對名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理”。也即，《民法典》施行后，對于上述類似案件，法院可能會(huì)直接認(rèn)定為無效合同，而非借貸合同，并按照無效合同的相關(guān)處理原則進(jìn)行后續(xù)審理。
（二）什么情況下會(huì)被法院認(rèn)定為分期付款的買賣合同關(guān)系？
【案例08】江蘇公信資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與深圳市潤澤工程機(jī)械有限公司、深圳市宏運(yùn)通吊裝運(yùn)輸有限公司融資租賃合同糾紛案，江蘇省高級(jí)人民法院(2016)蘇民終563號(hào)
【法院裁判認(rèn)為】根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，可以認(rèn)定深圳潤澤公司與徐工租賃公司之間存在融資租賃合同關(guān)系?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十七條規(guī)定：融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，深圳潤澤公司于2011年1月18日與徐工租賃公司簽訂的融資租賃合同、出具的設(shè)備及出賣人選定通知單、客戶接車交接表均表明深圳潤澤公司作為承租人選擇的租賃物為徐州重型公司生產(chǎn)的型號(hào)為QAY240起重機(jī)，案涉融資租賃合同明確約定徐工租賃公司購買的深圳潤澤公司選定的QAY240號(hào)起重機(jī)并出租給深圳潤澤公司使用，雙方還約定了租賃期限、租賃設(shè)備的交付驗(yàn)收、履約保證金、首付租金、租金支付及遲延利息等事項(xiàng)。實(shí)際履行過程中，徐工租賃公司向深圳潤澤公司交付了融資租賃合同約定的租賃設(shè)備，深圳潤澤公司也依據(jù)合同約定向徐工租賃公司支付履約保證金50萬元，并支付了部分租金。故可以認(rèn)定徐工租賃公司與深圳潤澤公司簽訂的合同為融資租賃合同，且合法有效。案涉設(shè)備先融資租賃給了山野公司，山野公司與徐工租賃公司解除融資租賃合同后，就案涉設(shè)備，深圳潤澤公司與徐工租賃公司簽訂融資租賃合同，將案涉設(shè)備租賃給深圳潤澤公司，徐工租賃公司亦確認(rèn)案涉租賃設(shè)備是從山野公司直接轉(zhuǎn)移、交付給潤澤公司的二手設(shè)備，但上述過程不影響深圳潤澤公司與徐工租賃公司之間成立融資租賃合同關(guān)系的認(rèn)定。深圳潤澤公司關(guān)于其與徐工租賃公司系分期付款買賣合同關(guān)系的上訴理由與案涉融資租賃合同的約定及雙方履行事實(shí)不符，本院不予采信。
基于上述案例，可歸納分期付款買賣合同與融資租賃合同的主要區(qū)別如下：
“分期付款買賣合同屬于買賣合同的一種，出賣人讓渡所有權(quán)，買受人支付價(jià)款，本質(zhì)上是所有權(quán)的交易。融資租賃合同中，出租人對租賃物的所有權(quán)是名義上的所有權(quán)，出租人從始至終可能都無須占有、使用、支配租賃物，租賃物對出租人而言主要承擔(dān)擔(dān)保租金債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能。承租人支付的租金形式上是租賃物使用的對價(jià)，實(shí)質(zhì)上不僅包括租賃物本身的購買價(jià)格，還包括出租人提供資金融通作用所支出的必要費(fèi)用及其正常利潤。分期付款的買賣合同到期后，買受人取得所有權(quán)；但在融資租賃合同中，租賃物的歸屬因?qū)Τ凶馊说倪x擇權(quán)的約定而有所不同，可有直接歸承租人、出租人收回租賃物或者承租人以象征性價(jià)款留購三種形式。”[1]
限于篇幅，以下問題，我們將在本文（下）篇中詳述，下周刊出，敬請期待：
四、融資租賃合同加速到期的相關(guān)法律問題
五、融資租賃合同解除后的保證人責(zé)任
（感謝顧嫻靜對本文的積極貢獻(xiàn)）
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