2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過的《中華人民共和國(guó)民法典》受到廣泛關(guān)注。其不僅僅對(duì)每一位國(guó)民產(chǎn)生重大影響，對(duì)于廣大企業(yè)也或多或少產(chǎn)生影響。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，《民法典》不僅增設(shè)《物業(yè)服務(wù)合同》專章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)與責(zé)任，還在《物權(quán)》篇與《侵權(quán)責(zé)任》篇中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。我們?cè)诖颂釤捔伺c物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)并與原民事單行法律、司法解釋有實(shí)質(zhì)性修改的條款內(nèi)容，供物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。
一、《民法典》第二編【物權(quán)】第六章【業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)】的相關(guān)規(guī)定
第二百七十七條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。
地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
解讀：
1.本條新增：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定。結(jié)合《民法典》第九百四十條的規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的依法成立與否對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同權(quán)益將產(chǎn)生直接影響。
2.明確除了地方政府有關(guān)部門外，居民委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第二百七十八條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
解讀：
1.本條涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、維修基金的籌集與使用等與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系密切的重大事項(xiàng)，其修改對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。修改主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是改變表決方式、提高表決效率，原來(lái)的規(guī)定是“面積和人數(shù)雙過半同意”（即經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意），重大事項(xiàng)“雙過2/3同意”，實(shí)踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無(wú)法聯(lián)系，導(dǎo)致需要業(yè)主共同決定事項(xiàng)無(wú)法快速形成有效決議?！睹穹ǖ洹方档土诵枰獦I(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門檻，即只要“雙過2/3參與表決”即可，一般事項(xiàng)經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半同意”，重大事項(xiàng)經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，換言之，一般事項(xiàng)最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項(xiàng)最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3*3/4）。二是大幅度降低使用維修基金的表決門檻，即由全體業(yè)主的“雙過2/3同意”降為經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半同意”即可（全體業(yè)主1/3同意）。三是新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”須經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，比如設(shè)置廣告位、快遞柜、新增停車位等均屬此列，而此前通常由業(yè)主委員會(huì)甚至物業(yè)服務(wù)公司自行決定。
第二百八十一條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
解讀：
1.擴(kuò)大了維修資金的使用范圍，原規(guī)定為：可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。
2.明確維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布且應(yīng)當(dāng)定期公布，該規(guī)定加強(qiáng)資金使用的公開透明度，更好地保障業(yè)主的知情權(quán)。
3.條款新增第二項(xiàng)內(nèi)容，明確了緊急情況下使用維修資金的特別程序。
第二百八十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
解讀：該規(guī)定為新增條款，明確了利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有。對(duì)于小區(qū)電梯廣告、外墻廣告收入歸屬等產(chǎn)生的糾紛，該條款將發(fā)揮定分止?fàn)幍淖饔谩Ｍ瑫r(shí)，該規(guī)定明確允許“扣除合理成本”，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下一定的空間，可以在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。
第二百八十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。
第二百八十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第二百八十七條業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。
解讀：明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。如果業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴。
二、《民法典》第三編【合同】新增【物業(yè)服務(wù)合同】專章（第二十四章）
《民法典》新增的【物業(yè)服務(wù)合同】專章，是在《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》基礎(chǔ)上的進(jìn)一步細(xì)化，從而為解決物業(yè)服務(wù)糾紛提供基礎(chǔ)法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在起草、訂立、履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守該章規(guī)定。現(xiàn)我們選取其中部分條款進(jìn)行簡(jiǎn)要解讀：
第九百三十八條物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。
物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
解讀：本條款明確了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和形式，不同于司法解釋的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)承諾，只有有利于業(yè)主的才是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，包含約束業(yè)主內(nèi)容的服務(wù)細(xì)則則不是。
第九百四十一條物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。
物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
解讀：本條借鑒了建筑施工合同的規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)需對(duì)分包事項(xiàng)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，不得轉(zhuǎn)包或者支解轉(zhuǎn)包。
第九百四十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
解讀：明確物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)，特別是對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為的制止、報(bào)告義務(wù)。
第九百四十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
解讀：本條在第二百八十一條規(guī)定的定期公布維修資金的籌集、使用情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)人的定期信息公開和報(bào)告義務(wù)。
第九百四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
解讀：對(duì)于欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞剑荒芡ㄟ^訴訟或仲裁催收。
第九百四十條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第九百四十六條業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第九百四十七條物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
第九百四十八條物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。
當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。
第九百五十條物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
解讀：以上諸條均是關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同期限的規(guī)定，需要特別關(guān)注不同情景下合同的期限、通知期限是不同的。此外，第九百五十條規(guī)定的物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)（即在接管之前，即使合同終止了也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)）也需特別關(guān)注。
三、《民法典》第七編【侵權(quán)責(zé)任】第十章【建筑物和物件損害責(zé)任】的相關(guān)規(guī)定
第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。
發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人。
解讀：本條完善高空拋物墜物治理規(guī)則。在原有規(guī)定基礎(chǔ)上，除了強(qiáng)調(diào)公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人外，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施以防止此類行為的發(fā)生，否則需承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。
第一千二百五十六條在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的，由行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。公共道路管理人不能證明已經(jīng)盡到清理、防護(hù)、警示等義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
解讀：明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共道路的管理人應(yīng)當(dāng)盡到清理、防護(hù)、警示等義務(wù)以及相應(yīng)的責(zé)任。
作者簡(jiǎn)介
楊春寶律師
楊春寶律師，北京大成（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、TMT業(yè)務(wù)組牽頭人。執(zhí)業(yè)25年，系上海最早的70后高級(jí)律師，上海涉外法律人才庫(kù)成員。楊律師連續(xù)入選國(guó)際知名法律媒體China Business Law Journal“100位中國(guó)業(yè)務(wù)優(yōu)秀律師”，多次榮獲Lawyer Monthly及Finance Monthly“中國(guó)TMT律師大獎(jiǎng)'和“中國(guó)并購(gòu)律師大獎(jiǎng)'等大獎(jiǎng)，系A(chǔ)sia Pacific Legal 500和Asia Law Profiles多年推薦律師，具有上市公司獨(dú)立董事任職資格，系華東理工大學(xué)法學(xué)院兼職教授、復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院兼職導(dǎo)師、華東政法大學(xué)兼職研究生導(dǎo)師、上海交通大學(xué)私募總裁班講師。楊律師出版《企業(yè)全程法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)操作與案例評(píng)析》《私募股權(quán)投資基金風(fēng)險(xiǎn)防控操作實(shí)務(wù)》《完勝資本2：公司投融資模式流程完全操作指南》等15本專著。楊律師執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)椋汗?、投資、并購(gòu)和基金，TMT，房地產(chǎn)和建筑工程，以及上述領(lǐng)域的爭(zhēng)議解決。電郵：chambers.yang@dentons.cn
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