SKXX  新生入學(xué) | 沙發(fā) 大 中 小 發(fā)表于 2009-7-22 15:24 只看該作者 住房貸款提前還貸，已成為市民關(guān)心的熱門話題。其實提前還貸不是大部分客戶的愿望，而且也并非唯一的選擇。有關(guān)銀行專家認為：市民在選擇貸款期限時一定要充分考慮自己的資金運作和后續(xù)資金來源，否則提前還 貸多支付不少利息，吃虧的只能是客戶自己。住房貸款是一項長期行為，難免在途中發(fā)生意外情況。貸款期限以短一點為好，以避免造成不必要的利息損失。因為貸款期限越長，先期支付的利息越多，損失的利息也多。 >>本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 個人購房借款合同的變更包括貸款期限變更、還款方式變更和抵押物變更等不同情況。其中貸款期限變更是指借貸雙方和原合同其他當(dāng)事人同意延長原合同約定貸款期限的行為；還款方式變更是指貸款期限內(nèi)由于收入水平變化或其他重大變故導(dǎo)致借款人還貸能力變化，借貸雙方和原合同的其他當(dāng)事人同意改變原合同約定還款方式的行為；抵押物變更則是指因借款人調(diào)換房屋、房屋價值貶損等原因，借貸雙方和原合同的其他當(dāng)事人同意更換或增加抵押物的行為。 >> 本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 如果在某段時間，購房者投資另有方向，想減少還貸整體支出，也完全可向貸款行提出變更貸款方式和年限申請。變更貸款只可在每年初進行，即每年一月份向貸款銀行提出更改貸款方式變更申請。對任何一種還款方式，部分或全部提前還款，銀行對提前還款的借款人完全是按照實際簽署的貸款協(xié)議執(zhí)行，根據(jù)貸款時間和貸款金額據(jù)實收取利息。 >>本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 中國工商銀行“對個人購房借款合同變更有關(guān)事項”的規(guī)定中貸款人可以根據(jù)自己的實際情況變更個人住房借款合同的貸款期限、還款方式和抵押物。根據(jù)該辦法，借款人可通過銀行辦理延長貸款期限手續(xù)，減少每月還款額，從而增加還款能力；通過改變還款方式，合理調(diào)整還款計劃；通過變更抵押物，可以實現(xiàn)已購房屋的更換。同時，借款人在辦理上述手續(xù)時，還將因已在工行發(fā)生了借貸關(guān)系，而獲得簡化手續(xù)、減少程序等方面的便利。 >>本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 貸款：看利率選方式 >> 本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 近期，“等額本金”、“等額本息”所引發(fā)的話題和思考，一直為社會各界所廣為關(guān)注，許多市民都認為，自己購房貸款所選擇的等額本息法，要比選擇等額本金法支付更多的利息，是大大地吃虧了。 >> 本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 這其實是個誤解。交行理財專家特別提醒市民：不同的還款方式劃算與否，主要是由于貨幣的時間價值和機會成本造成的，在考慮自身資金承受力的同時，要兼顧以下多種情況。 >> 本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 首先，利率變化時兩種還款方式的剩余本金不同，導(dǎo)致還款金額產(chǎn)生不同。“等額本金”、“等額本息”兩種還款方式雖然沒有本質(zhì)的區(qū)別，但整個還款期間，貸款利率卻會影響到這兩種還款方式。 >>本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 與國外流行的長期抵押貸款采用固定利率不同，我國商業(yè)銀行目前采用的貸款利率是浮動的，是根據(jù)人民銀行的規(guī)定每年進行相應(yīng)調(diào)整的。1992年以來，住房公積金貸款利率就調(diào)整了九次。最后一次是在2002年2月份，人民銀行再次將個人住房貸款利率進行了調(diào)整，5年以上住房商業(yè)貸款利率由5.58%降到了5.04%，而住房公積金貸款利率則由4.59%降到了4.05%。一旦還款期間貸款利率發(fā)生變化，兩種還款方式就會產(chǎn)生一些微妙的變化。 >> 本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 在歸還貸款前期，“等額本金法”歸還本息的金額要比“等額本息法”多。因此，在還款期間遇到貸款利率調(diào)整時，兩種還款方式剩余的貸款本金是不相同的：“等額本金法”剩余的本金要比“等額本息法”剩余的本金要少。剛才說過，兩種還款方式在金額、利率和期限相同的前提下是沒有本質(zhì)區(qū)別的，因此不同的貸款本金在新的貸款利率下必然造成某種失衡。當(dāng)貸款利率呈下降趨勢時，選擇“等額本息法”要比選擇“等額本金法”劃算。因為“等額本金法”在較高利率的情況下已經(jīng)支付了較多的本息，能夠享受到低利率的本金就比等額本息法少，以致兩種還款方式支付的本息總和差距就會縮小。反之，當(dāng)貸款利率呈上升趨勢時，“選擇等額本金法”就要比選擇“等額本息法”劃算。“等額本金法”在較低利率的情況下已經(jīng)支付了較多的本息，而在高利率時期剩余的本金要比“等額本息法”少，兩種還款方式支付的本息總和差距就會拉大。 >> 本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 舉個例子來做比較。如果貸款50萬元，貸款期限10年，貸款利率為5.04%。如果利率未發(fā)生調(diào)整，選擇等額本金法和等額本息法在整個貸款期間支付的利息總和分別是12.7萬元和13.75萬元，兩者相差1.05萬元，相差8.27%。如果五年后貸款利率下降為4.2%，在利率調(diào)整時，選擇等額本金法和等額本息法剩余的本金分別是28.13萬元和32.3萬元,最后選擇等額本金法和等額本息法在整個貸款期間支付的利息總和分別是12.17萬元和13.11萬元，兩者相差0.94萬元，相差7.7%。如果五年后貸款利率上升為5.58%，則最后選擇等額本金法和等額本息法在整個貸款期間支付的利息總和分別是13.05萬元和14.18萬元，兩者相差1.13萬元，相差8.7%。隨著貸款期限、金額的增大，這種差距將表現(xiàn)得更加明顯。 >> 本文源自口碑理財網(wǎng) www.kblcw.com 其次，選擇還款方式仍需因人而異，量力而行。交行理財專家指出：選擇什么貸款還款方式還是應(yīng)根據(jù)自己資金的償還能力量力及視具體情況來決定。由于“等額本息法”前期還款壓力較小，更適合于年輕人。他們工作年限短，收入?yún)s處于上升期，能夠相應(yīng)舒緩目前的還款壓力。而“等額本金法”每月還款額相對較高，則可能更適合收入穩(wěn)定的中年人。當(dāng)然，目前上海的各家銀行都非常注重個人住房貸款的“售后服務(wù)”，如果市民在還款期間預(yù)期資金發(fā)生變化（增加或減少），則還可以根據(jù)當(dāng)時情況對貸款的還款方式進行變更，以達到在貸款期間更省錢的目的。 |
