但凡有資質(zhì)的物業(yè)公司（尤其是一、二級(jí)資質(zhì)）都有多個(gè)項(xiàng)目管理處，分散于各個(gè)區(qū)域甚至全國(guó)各地，管理幅度大者或跨區(qū)域者會(huì)成立物業(yè)管理分公司或區(qū)域管理中心，以使這些“兒女們”能在父母的眼皮底下活動(dòng)、受教育、按長(zhǎng)輩的意愿而茁壯成長(zhǎng)。各項(xiàng)目管理處就如小兒般，總有些不聽話的，或漸漸地翅膀硬了，想脫離線自飛的，或有陽(yáng)奉陰違，說(shuō)一套做一套來(lái)應(yīng)付的，甚至也有六親不認(rèn)，叛經(jīng)離道，忘了祖宗的。與小兒比算是溫柔的類比，畢竟是有血緣關(guān)系的，背叛會(huì)遭大眾譴責(zé)，成不了氣候的。而后果嚴(yán)重的是現(xiàn)象是如諸侯割據(jù)，獨(dú)霸一方，公司本部不能有力地統(tǒng)攝各地“諸侯”反而受其制約，甚至有的想拉攏委托方，跳過(guò)公司，鬧獨(dú)立單干。怎么樣把一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)真正地做強(qiáng)，不是靠用很多繩子把一個(gè)個(gè)小舢板似的項(xiàng)目管理處聯(lián)系起來(lái)，而是需要把它們組成一個(gè)有機(jī)的實(shí)體，協(xié)同運(yùn)作。本文從公司本部的角度，介紹如何進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目管理處的控制，使各諸侯歸心于天子，為整體的繁榮昌盛而盡職盡力。
可以把公司本部比成一盤棋，公司決策者就是一位棋手，而各項(xiàng)目管理處即為一個(gè)棋子，棋手要贏得比賽，必須全盤考慮棋子的布局，運(yùn)用好戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，走好每一步，使棋子們能夠協(xié)同作戰(zhàn)，走向勝利。就具體而言，必須實(shí)現(xiàn)以下“十個(gè)管住”：
第一招：管戰(zhàn)略
制定并明確公司本部的發(fā)展戰(zhàn)略和戰(zhàn)略定位，通過(guò)各種形式讓每位員工知曉公司發(fā)展愿景。若公司連自己的發(fā)展方向都含糊其辭，其下各子民們當(dāng)然沒了方向，我行我素也不足為奇了。
第二招：管目標(biāo)
在制定了公司的發(fā)展戰(zhàn)略之后，公司本部必須制定公司發(fā)展各個(gè)階段的工作重點(diǎn)和工作目標(biāo)，實(shí)行目標(biāo)管理。這些目標(biāo)可以是定量的，如：資質(zhì)升級(jí)、管理面積、稅后利潤(rùn)、業(yè)戶滿意率等；也可以是定性的，如公司管理體制改革、企業(yè)文化培養(yǎng)、服務(wù)理念提升等。落實(shí)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的基石，要讓這些基石扎根于每個(gè)項(xiàng)目中，每個(gè)員工心中，這樣才不至于光有理想沒有聲響，或各有各的小目標(biāo)、小算盤，管你一盤棋怎么下。
第三招：管資源
公司是掌握資源的最高部門，要確定公司的價(jià)值鏈，讓資源合理投放，產(chǎn)出最大效益。故對(duì)不同的項(xiàng)目管理處會(huì)有不同的資源分配及再分配方式，公司將依據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，合理分配有效資源，如資金資源、人力資源等。另外也要以總部?jī)?yōu)勢(shì)，分享資源，如管理經(jīng)驗(yàn)分享、案例討論、特殊服務(wù)的相互支援、相互取經(jīng)，取長(zhǎng)補(bǔ)短等。
第四招：管資金
本文所指的主要是物業(yè)管理費(fèi)收繳、使用和分配。資金是公司得以維系的命脈，應(yīng)由公司本部財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一核算，對(duì)各項(xiàng)目管理處做好精確的物業(yè)管理預(yù)算，并控制費(fèi)用按預(yù)算支出。對(duì)地方較遠(yuǎn)或大的項(xiàng)目管理處可以通過(guò)統(tǒng)一的公司財(cái)務(wù)制度，會(huì)計(jì)派出以及內(nèi)部審計(jì)來(lái)做到。
第五招：管考核
制定完整嚴(yán)密的考核標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)規(guī)范的考核體系。對(duì)項(xiàng)目的考核有以下幾點(diǎn)關(guān)鍵指標(biāo)可作參考：
A、預(yù)算執(zhí)行情況或經(jīng)濟(jì)責(zé)任指標(biāo)完成情況（從上繳公司利潤(rùn)情況角度）；
B、內(nèi)部審核結(jié)果（從現(xiàn)場(chǎng)管理角度）；
C、業(yè)戶反饋（從服務(wù)質(zhì)量情況角度）；
D、公司指令執(zhí)行情況（從服從公司管理角度）。該條經(jīng)常會(huì)被忽視，公司本部常常會(huì)以經(jīng)濟(jì)利益為先，就容易出現(xiàn)短視行為，常常會(huì)被個(gè)人能力“太強(qiáng)”的項(xiàng)目經(jīng)理牽著鼻子走，使得“割據(jù)”的危機(jī)產(chǎn)生；
E、加分項(xiàng)目：金點(diǎn)子、經(jīng)驗(yàn)分享、在特別時(shí)刻提供公司本部或其他項(xiàng)目管理處以資歷、人力或物力的支持、為公司爭(zhēng)得的榮譽(yù)等。
第六招：管人力資源
即公司本部必須對(duì)項(xiàng)目管理處高級(jí)管理人員的招聘、培訓(xùn)、任用作決定。具體包括：
A、公司應(yīng)確立人才培養(yǎng)計(jì)劃，因?yàn)槲飿I(yè)公司要發(fā)展壯大，必然要對(duì)外開發(fā)物業(yè)管理項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理可謂是一關(guān)鍵人物，平時(shí)就要注意后備力量的培訓(xùn)和培養(yǎng)，不要到時(shí)候措手不及挑不出合適的人選，或索性外聘“空降兵”，這些人員會(huì)因不熟悉或不適應(yīng)公司文化和制度流程，而向心力不足，有著較大的“獨(dú)斷專行”的風(fēng)險(xiǎn)；
B、要堅(jiān)信員工的提高發(fā)展是公司成長(zhǎng)的基礎(chǔ)。公司本部要負(fù)責(zé)對(duì)不同層次、不同背景的員工設(shè)計(jì)合理的知識(shí)、技能和修養(yǎng)的培訓(xùn)內(nèi)容，尤其對(duì)新項(xiàng)目?jī)?nèi)的新員工，要統(tǒng)一組織他們參加公司內(nèi)部培訓(xùn)，熟悉公司文化，讓員工有認(rèn)同感和歸屬感；
C、合適的激勵(lì)是留住人才的關(guān)鍵，公司本部應(yīng)設(shè)計(jì)一個(gè)合理的薪酬結(jié)構(gòu)，盡可能解決好個(gè)人與企業(yè)的關(guān)系，平衡好長(zhǎng)期與短期的關(guān)系；
D、崗位輪換。各項(xiàng)目管理處類似崗位之間的員工可進(jìn)行工作輪換，尤其是管理人員崗位，這是相互學(xué)習(xí)、相互體會(huì)的好機(jī)會(huì)，一方面可避免做井底之蛙，因只見頭上一片天而變得目光短淺，另一方面也可刺激和鍛煉管理人員的適應(yīng)能力、管理能力，因?yàn)橐粋€(gè)地方做久了會(huì)有職業(yè)怠倦感，有的甚至以老資格自居而不利于項(xiàng)目的發(fā)展。
第七招：管企業(yè)文化建設(shè)
良好的企業(yè)文化能產(chǎn)生企業(yè)無(wú)形的內(nèi)聚力，所以作為公司本部，也不能光注重費(fèi)用的收繳和分配，也要將公司文化扎根于各項(xiàng)目管理處，制作公司刊物（可要求各項(xiàng)目員工積極投稿，參加討論等等）、設(shè)立工會(huì)組織、黨、團(tuán)組織，評(píng)選優(yōu)秀員工，開展技能比賽等健康向上的集體活動(dòng)。借助這些活動(dòng)，宣揚(yáng)公司的服務(wù)理念、發(fā)展戰(zhàn)略，并注意獎(jiǎng)懲分明，明確讓員工們知道公司提倡什么反對(duì)什么，創(chuàng)造出公平公正的企業(yè)環(huán)境。
第八招：管信息溝通
溝通內(nèi)容要注意以下幾個(gè)方面：
A、積極與各項(xiàng)目管理處的物業(yè)委托方溝通，掌握項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量的第一手資料，并讓委托方也了解公司的發(fā)展和所起到的作用；
B、定期召開項(xiàng)目經(jīng)理聯(lián)會(huì)，統(tǒng)一布置公司任務(wù)，并提供一個(gè)相互學(xué)習(xí)的平臺(tái)，增進(jìn)公司與項(xiàng)目管理處及項(xiàng)目管理處之間的了解；
C、針對(duì)項(xiàng)目之間可能出現(xiàn)的矛盾，及時(shí)澄清事實(shí)。我們?cè)?jīng)遇見有的項(xiàng)目管理處抱怨公司的厚此薄彼。一方面公司要做到信息透明，避免無(wú)端的猜忌，另一方面也要表明公司作為總舵手而采取的戰(zhàn)略上行動(dòng)，可能會(huì)影響到個(gè)別項(xiàng)目的某些近期利益；
D、公司要與項(xiàng)目經(jīng)理積極溝通，傳達(dá)公司精神，一般而言項(xiàng)目經(jīng)理是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂人物，其言行對(duì)下屬員工及委托方有很強(qiáng)的引導(dǎo)和示范作用，對(duì)核心人物的控制顯得尤為重要；
E、與項(xiàng)目?jī)?nèi)一線員工溝通，深入了解一線工作情況，這是最根本的反映，而不是光聽項(xiàng)目經(jīng)理說(shuō)這也好那也好。
第九招：管制度
建立完整的規(guī)章制度、制訂標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程，嚴(yán)格按制度執(zhí)行，進(jìn)行科學(xué)化管理比一言堂有效得多，且不會(huì)因某個(gè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理的個(gè)人因素而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目偏離軌道。
第十招：管人心
萬(wàn)事攻心為上，要從工作和生活上關(guān)心外派的員工，讓在遠(yuǎn)方的他們也能感覺到大家庭的溫暖，不要到頭來(lái)“管得了人，管不了心”，從根源上杜絕陽(yáng)奉陰違的行為發(fā)生。
來(lái)源：現(xiàn)代物業(yè)
聯(lián)系客服
