物業(yè)管理的經(jīng)營風險來源于諸多方面。調查問卷顯示，風險主要集中表現(xiàn)為招投標風險、接管風險、裝修期風險、日常管理期風險、合同續(xù)約風險和顧問項目拓展風險。
一、招投標風險管理
1、風險分析
物業(yè)管理公司普遍認為，在招投標中，風險主要為報價背離成本和困難準備不足。
對在新建物業(yè)委托中價位過低的原因調查中，有47%的物業(yè)管理公司認為是市場競爭過于激烈或不規(guī)范和過分追求市場占有率的結果，26%的物業(yè)管理公司認為受到當?shù)卣笇r的影響。
分析其深層次的原因，客觀上有物業(yè)管理公司的投標準備周期短，運營環(huán)境熟悉不夠，主觀上為物業(yè)管理公司自身有貪多心理，對預期判斷過分樂觀。由于對所接管物業(yè)的區(qū)域和服務的特殊性沒有深入地研究、分析，往往按自己的固有模式進行測算，與實際存在很大的偏差；在對老（舊）物業(yè)項目投標前，物業(yè)管理公司沒有認真了解業(yè)主的服務需求和期望，制定適宜的服務方案，沒有分析前一任物業(yè)管理公司退出的真實原因，在實施時很容易重蹈覆轍。
2、防范對策
投標新建物業(yè)時，物業(yè)管理公司要充分準備，準確進行財務預算，不要過度競爭，造成日后的被動，不盲目追求高市場占有率，要步步為營，保證運營好每個項目，在當?shù)卣笇r的指導下，合理報價；在投標老物業(yè)項目前，要與原來的業(yè)主委員會、業(yè)主進行有效溝通，了解他們真實的需求，明確任務，認真核算成本和收益，不要承諾自己做不到的服務，要量力而行、合理報價。
二、新建物業(yè)項目接管期存在的風險管理
1、風險分析
在接管新建物業(yè)項目過程中，由于多種原因：如和開發(fā)商的父子或其他淵源關系，或者沒有充分意識到交接的重要性，使交接工作不細致，為后續(xù)的物業(yè)管理服務埋下隱患。在我們的調查中，這個階段主要有以下幾大風險：
A、新建物業(yè)存在設計隱患風險：有56%的接管項目存在車位使用問題，50%以上的接管項目存在裝修障礙。有37%的物業(yè)管理公司的風險是由周邊服務設施不配套引起的。
B、與開發(fā)建設單位交接風險：在和開發(fā)商配合中，有55%的物業(yè)管理公司的主要風險是資料交接不完整；有48%的物業(yè)管理公司在和開發(fā)建設單位交接房屋時，未認真檢查質量問題；有39%的物業(yè)管理公司未將檢查到的質量問題詳細羅列，并要求開發(fā)單位相關負責人在清單上簽字；有26%的物業(yè)管理公司則未向開發(fā)建設單位索取本小區(qū)相關建材配件的供應商名單和詳細情況。
C、簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》時的風險：有40%的物業(yè)管理公司存在管理服務區(qū)域及區(qū)域內的人身財產的界定不清的風險；有27%的物業(yè)管理公司在管理費的性質上存在誤導式描述；有26%的物業(yè)管理公司對停車場使用關系的性質定性不清。
2、防范對策
在新建物業(yè)項目的接管中，物業(yè)管理公司必須提前介入開發(fā)商的建設中，對物業(yè)存在的日后物管服務可能出現(xiàn)的問題如裝修障礙、車位規(guī)劃等，及早溝通，盡量完善；無法早期介入的，要注意認真檢查質量、分清責任，督促開發(fā)商完善配套服務設施，索取本小區(qū)相關設備、建材配件的供應商名單和詳細情況，為以后的服務做好準備。交接資料要收集完整，包括開發(fā)商對業(yè)主的一些承諾資料。熟悉國家的相關法規(guī)、地方相繼出臺的配套文件，特別要清楚法律法規(guī)對開發(fā)建設單位有哪些強制性的要求，理順與開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會，以及相關職能部門等的法律關系，依法維護物業(yè)管理各方權利人的合法權益，依法規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、在老（舊）物業(yè)項目的接管中風險管理
1、風險分析
在老（舊）物業(yè)項目的接管中，面臨的業(yè)主委員會方面的風險中，有45%的物業(yè)管理公司認為其面對的業(yè)主委員會成熟程度低；43%的物業(yè)管理公司認為其面對的業(yè)主委員會在業(yè)主中不具代表性。
有60%的新進物業(yè)管理公司存在著物業(yè)管理費難收、物業(yè)經(jīng)費不足的歷史遺留問題；有46%的物業(yè)管理公司存在業(yè)主經(jīng)濟承受能力弱和消費意識不夠的風險。
2、防范對策
物業(yè)管理公司在接管老（舊）物業(yè)項目時，不要急于求成，要對業(yè)主進行細致的調查、分析，事先對收費難的癥結進行了解、分析，對物業(yè)經(jīng)營的條件心中有數(shù)，根據(jù)業(yè)主群的經(jīng)濟狀況，制定適宜的服務項目；與業(yè)主委員會共同學習《物業(yè)管理條例》和相關地區(qū)性法律法規(guī)，獲得業(yè)主委員會的支持；在正式進入前要宣傳公司的一些服務理念和措施，征求業(yè)主的意見，最大可能地和業(yè)主達成共識，為正式進入鋪平道路。
四、裝修期風險管理
在新建物業(yè)項目管理中，裝修期出現(xiàn)的問題比較集中和突出，也是物業(yè)管理公司和業(yè)主沖突最多的環(huán)節(jié)。對裝修期的風險管理可以避免對物業(yè)的損害，可以規(guī)范裝修行為，為以后的物業(yè)管理服務打好基礎。
1、風險分析
A、有53%的物業(yè)管理公司碰到了商鋪的排煙、排污、噪聲和散熱沒有得到充分考慮，沒有得到有關部門批準或業(yè)主同意的問題；
B、有41%的物管公司遇到有防水要求的房間防水層在裝修過程中被破壞，未按規(guī)定重新做，并進行閉水試驗的情況；
C、有36%的物業(yè)管理公司存在未對裝修期間隱蔽工程進行巡視檢查記錄、對特別事件的完整詳實記錄；
D、有27%的物業(yè)管理公司碰到未經(jīng)特別審批，業(yè)主對進戶線主線進行改動，或超出相應負荷，或未持有電工上崗證人員進行室內電線的重新布線操作的問題。
2、防范對策
根據(jù)物業(yè)構造的具體情況，特別是針對商鋪和主要物業(yè)的物理距離、依存關系，在招商說明中要明確商鋪的排煙、排污、噪聲和散熱等規(guī)定，避免出現(xiàn)問題后陷入被動。對物業(yè)裝修期的管理規(guī)定要詳細，如電梯的保護；水電改造注意事項的規(guī)定；煤氣、太陽能、寬帶、天線的安裝規(guī)定和說明；對垃圾清運的時間、費用等，要告知每一個業(yè)主，并安排專人監(jiān)督和管理，對重要的隱蔽裝修工程要進行詳實的記錄，包括材料、圖紙、施工單位等信息。
積極配合業(yè)主的裝修活動，提供電梯保護、垃圾清運等服務，協(xié)調業(yè)主間出現(xiàn)的裝修糾紛，通過調整裝修監(jiān)管費用，鼓勵更多的業(yè)主盡量同期完成裝修工程，避免物業(yè)區(qū)長期處于裝修狀態(tài)。
五、日常管理期風險管理
1、風險分析
A、隨著汽車的保有量快速增長，有66%的物業(yè)管理公司存在車輛管理方面的風險；
B、49%的物業(yè)管理公司在人員物品出入的嚴格控制和處理事情的靈活性方面存在問題；
C、有35%的物業(yè)管理公司存在進行保潔、維修等作業(yè)時的安全問題；
D、有33%的物業(yè)管理公司熟練人員的流動性過大；
E、有28%的物業(yè)管理公司由于服務內容和標準沒有明確，造成投訴。
2、防范對策
車輛管理可以按政府新近出臺的車位管理辦法執(zhí)行，有效避免糾紛；物管的保安人員要熟悉業(yè)主的情況，以人為本，盡量減少對業(yè)主生活的干擾；采用一定的監(jiān)控技術手段，注重證據(jù)保存；嚴格控制陌生人和一些重要物品的出入；對于非常規(guī)的保潔、大型設備的維修保養(yǎng)問題，一定要進行服務外包，請專業(yè)的公司來完成，避免出現(xiàn)安全問題。
注重樹立企業(yè)文化，培養(yǎng)員工的認同感和歸屬感，為員工進行職業(yè)生涯規(guī)劃，注重員工的培養(yǎng)，提高從業(yè)人員的待遇，實現(xiàn)“事業(yè)留人、情感留人、待遇留人”，減少企業(yè)熟練人員的流動性，穩(wěn)定物管服務的水準。
對服務內容和服務標準要公示，要讓業(yè)主正確了解物管相關服務的流程、服務標準、收費項目，出現(xiàn)問題要及時溝通、解決，避免造成投訴。
六、合同續(xù)約風險管理
1、風險分析
A、有50%的物業(yè)管理公司對下一階段的盈利能力缺乏預測；
B、有32%的物業(yè)管理公司在合同續(xù)約時已經(jīng)出現(xiàn)了和業(yè)主委員會合作關系變壞的情況；
C、有26%的物業(yè)管理公司過度考慮品牌維持，不考慮利潤。
2、防范對策
物業(yè)管理公司對下一階段的盈利能力預測主要是對物業(yè)配套商鋪部分的增值能力判斷，其受區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展的影響力非常大；其次是物業(yè)管理費用的提高能力，這部分要受政府的指導價限制，第三就是物業(yè)管理增值服務能力，要分析能開展哪些行之有效的創(chuàng)新服務。目前物業(yè)管理還是一個微利行業(yè)，只要物業(yè)管理企業(yè)能保證微利即可以續(xù)約。物業(yè)管理還可以通過規(guī)模效應、共享服務資源、提供創(chuàng)新服務等方式來獲取一定的回報。
如果出現(xiàn)與業(yè)主委員會合作關系變壞的情況，要具體分析原因，多作自我檢討，請相關政府部門協(xié)調解決，看能否改善關系；如果不能有效改善，就不要再簽約了，避免出現(xiàn)更大的麻煩。
對于過度考慮品牌維持，不考慮利潤的做法，要根據(jù)公司的長遠規(guī)劃和目標來綜合確定，要量力而行，切忌一意孤行，造成更多損失，甚至影響公司的生存和發(fā)展。
七、顧問項目拓展的風險管理
有63%的物業(yè)管理管公司認為主要是沒有足夠的優(yōu)秀管理人員儲備和精力，去進行顧問項目的拓展。筆者認為物業(yè)管理公司平時不僅要完成自己的服務任務，同時要注重培養(yǎng)員工，提升他們的技能和管理水平，為今后公司的發(fā)展儲備人才，為不斷擴展業(yè)務、利用擴大規(guī)模降低成本做準備。
結束語
物業(yè)管理公司的經(jīng)營風險是客觀存在的，要求物業(yè)管理公司重視風險、主動地認識風險，有效地控制和防范風險，保障物業(yè)管理服務正常進行。隨著物業(yè)管理服務內涵、服務形式的變化，物業(yè)管理公司的經(jīng)營風險相應地發(fā)生著變化，物業(yè)管理公司的風險管理也要與時俱進，不斷提高自身風險防范能力，以提高企業(yè)的生存、發(fā)展能力。
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