業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，是指業(yè)主不履行與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定的交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。在業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題上，不僅物業(yè)服務(wù)公司遭受損失，業(yè)主也是受害者。這種不良現(xiàn)象如果繼續(xù)蔓延必將危害整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，如何規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，尤其是處理好與那些長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的關(guān)系，妥善解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中存在的問(wèn)題刻不容緩。
欠費(fèi)案例
2006年7月，鄧先生在重慶市大渡口區(qū)某商品房小區(qū)買(mǎi)了一套房子，裝修后入住，并與物業(yè)服務(wù)公司簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定每月按標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。但從2008年1月起至2009年12月止，鄧先生沒(méi)有繳納物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)催繳無(wú)果后，物業(yè)服務(wù)公司遂向大渡口法院提起訴訟，要求法院判決被告鄧先生交納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。2011年9月，大渡口區(qū)法院判決鄧先生支付拖欠的2535元物業(yè)管理費(fèi)，并支付滯納金。
法院判決后，業(yè)主鄧先生并未履行判決，相反他覺(jué)得是物業(yè)服務(wù)公司理虧，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位。為改善居住環(huán)境，在物管經(jīng)理口頭同意各承擔(dān)一半費(fèi)用的情況下，自己掏腰包2100元改造了公共花臺(tái)，但物業(yè)服務(wù)公司卻一直沒(méi)將承諾的1050元改造費(fèi)用付給他?！捌鋵?shí)是物管公司欠我錢(qián)，我拿物業(yè)管理費(fèi)作抵很正當(dāng)?！庇捎跇I(yè)主鄧先生始終未履行判決書(shū)規(guī)定的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司于2013年8月向大渡口區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。收到執(zhí)行通知書(shū)的鄧先生十分惱火，表示：“我沒(méi)錢(qián)，即使有錢(qián)，也絕對(duì)不會(huì)付這個(gè)錢(qián)！”按照程序，法院決定對(duì)這個(gè)無(wú)車(chē)、無(wú)存款、態(tài)度又十分蠻橫的“老賴(lài)”實(shí)施拘留。在法律強(qiáng)制力的威懾和法官的辯法析理下，鄧先生最終支付了物業(yè)管理費(fèi)及延遲履行期間的債務(wù)利息。
案例評(píng)析
本案案情比較簡(jiǎn)單，是一起業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的物業(yè)費(fèi)拖欠糾紛。物業(yè)費(fèi)問(wèn)題可謂物業(yè)管理中的一個(gè)核心問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)糾紛是物業(yè)管理矛盾糾紛中最常見(jiàn)的一類(lèi)糾紛。本案例的焦點(diǎn)問(wèn)題是，業(yè)主鄧先生拖欠物業(yè)費(fèi)是否合法？如果物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主能否拖欠物業(yè)費(fèi)？
第一，業(yè)主不得無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)。理由如下：（1）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。在物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）這一法律關(guān)系中，物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)是提供物業(yè)服務(wù)，權(quán)利是收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主的義務(wù)是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，權(quán)利是享受物業(yè)服務(wù)。雙方的具體權(quán)利義務(wù)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司都應(yīng)當(dāng)按照合同約定行使權(quán)利并履行義務(wù)。除非物業(yè)服務(wù)合同中約定了業(yè)主可拖欠物業(yè)費(fèi)的情形，否則業(yè)主不得拖欠物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主未按照合同約定及時(shí)履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司不但可追討物業(yè)費(fèi)，還可按合同收取滯納金。（2）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)決定的。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)不但包含專(zhuān)有部分的所有權(quán)，還包含對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。而物業(yè)管理恰恰是對(duì)共有部分的管理和服務(wù)。對(duì)這部分的管理和服務(wù)需要業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。因此，業(yè)主不得不履行這一義務(wù)，即使其放棄自己的權(quán)利?！段餀?quán)法》的這一規(guī)定也源于物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）的特殊性，即物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）具有公共物品（public good）屬性。公共物品具有非排他性，即某人在消費(fèi)一種公共物品是，不能排除其他人消費(fèi)這一物品（不論他們是否付費(fèi)），或者排除的成本很高。物業(yè)管理（物業(yè)服務(wù)）是對(duì)共有部分而非業(yè)主戶(hù)內(nèi)的專(zhuān)有部分的管理和服務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司無(wú)法做到排除個(gè)別業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)。業(yè)主欠費(fèi)，就是搭便車(chē)行為，侵害了交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，侵害了整個(gè)小區(qū)的利益?？梢?jiàn)，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是違法的、不合理的。
第二，對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主不應(yīng)通過(guò)欠費(fèi)維權(quán)。正是由于物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，不是單個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的一對(duì)一服務(wù)，所以即使物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主也不應(yīng)通過(guò)拖欠物業(yè)費(fèi)的方式抗辯。當(dāng)然，這并不意味著物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位就是合法合理的。對(duì)于物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主有多種方式維權(quán)。首先，業(yè)主可從履約角度追究物業(yè)服務(wù)公司的違約責(zé)任。按照最高法的司法解釋?zhuān)飿I(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因此，業(yè)主可要求物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。其次，業(yè)主也可向?qū)俚氐姆课菪姓鞴懿块T(mén)投訴。由政府機(jī)關(guān)督促物業(yè)服務(wù)公司履行合同義務(wù)及政策法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
本案中，業(yè)主鄧先生與物業(yè)服務(wù)公司簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定了物業(yè)費(fèi)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。鄧先生應(yīng)當(dāng)按約定交費(fèi)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司催繳后，鄧先生仍拒不交納物業(yè)費(fèi)顯然是錯(cuò)誤的。鄧先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司不到位及自己花錢(qián)改造花園均不能構(gòu)成其不交納物業(yè)費(fèi)的合理理由。
實(shí)務(wù)指引
物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)服務(wù)得以維持的保障，也是物業(yè)保值增值的保障，更是物業(yè)服務(wù)公司盈利和生存的保障。如何保證物業(yè)費(fèi)及時(shí)到位，如何催繳拖欠的物業(yè)費(fèi)，是每個(gè)物業(yè)服務(wù)公司必須面對(duì)的重要課題。
（一）要堅(jiān)持守法守約的底線。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)往往會(huì)找出各種理由和借口，最常見(jiàn)的是服務(wù)不到位。雖然法理上業(yè)主不得因物業(yè)服務(wù)不到位而主張拖欠物業(yè)費(fèi)合理或要求物業(yè)費(fèi)打折，但是現(xiàn)實(shí)中，的確有很多法院因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司的“服務(wù)不到位”而判物業(yè)費(fèi)打折。因此，物業(yè)服務(wù)公司首先要做到遵守法律法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同約定，防止業(yè)主找出物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)方面的瑕疵。這是物業(yè)服務(wù)公司維護(hù)自身權(quán)益的前提條件。
（二）要善于簽合同。物業(yè)服務(wù)合同中，一要明確約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)爭(zhēng)議；二要約定物業(yè)費(fèi)拖欠時(shí)的滯納金交納條款，一定比例的滯納金對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主能起到一定震懾作用；三要約定服務(wù)與費(fèi)用糾紛解決辦法。如雙方可以作以下約定：合同雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)通過(guò)聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)作出鑒定，評(píng)估費(fèi)用由首先對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議者承擔(dān)。
（三）通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則限制欠費(fèi)業(yè)主權(quán)利。取得業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的同意，在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定業(yè)主不得拖欠物業(yè)費(fèi)，如有拖欠應(yīng)交納滯納金，并限制其參加業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。
（四）要掌握催繳物業(yè)費(fèi)的方式方法。催繳費(fèi)用的方法有很多，也分別適用于不同的欠費(fèi)情況。催費(fèi)方法大致包括：1.上門(mén)催繳；2.重點(diǎn)戶(hù)面談；3.請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催費(fèi)；4.發(fā)送書(shū)面費(fèi)用催繳通知書(shū)；5.發(fā)律師函；6.申請(qǐng)仲裁或法院起訴。上述幾種催費(fèi)方法適用于不同的情況，其中前三種方法是最經(jīng)常使用的方法，多數(shù)業(yè)主也能在幾次催繳或面談后交納了物業(yè)費(fèi)。因此，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)公司多采用這三種方法，，所謂“先禮后兵”，這有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。后三種方法多少有些“撕破臉皮”的感覺(jué)，應(yīng)當(dāng)慎用。但對(duì)于個(gè)別老賴(lài)業(yè)主，也只有采取這種方法才能收到效果。
（五）要掌握一定的收費(fèi)技巧。1.“將欲取之，必先與之”，即通過(guò)繳費(fèi)即送禮物（花卉、大米、食用油等），鼓勵(lì)大家提前繳費(fèi)；2.注意催繳費(fèi)用的時(shí)機(jī)問(wèn)題。如有些地方春節(jié)期間最忌諱被上門(mén)追債，物業(yè)服務(wù)公司最好避開(kāi)類(lèi)似節(jié)日；3.與業(yè)主交朋友。平時(shí)見(jiàn)面主動(dòng)打招呼，提供服務(wù)時(shí)態(tài)度積極主動(dòng)，都有助于與業(yè)主建立長(zhǎng)期良好的關(guān)系，在催費(fèi)時(shí)可能會(huì)收到意想不到的效果；4.多搞一些社區(qū)活動(dòng)以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司座談會(huì)，強(qiáng)化溝通交流，爭(zhēng)取更多的業(yè)主理解和支持物業(yè)服務(wù)公司的工作。
（六）鐵腕打擊“老賴(lài)”業(yè)主。本案是一個(gè)很好的例證。經(jīng)幾次催繳仍拒絕交納物業(yè)費(fèi)，甚至法院生效的法律文書(shū)都拒不履行，那么，司法機(jī)關(guān)都不會(huì)同意的。在強(qiáng)制執(zhí)行的威懾下，本案業(yè)主鄧先生最終還是交納了物業(yè)費(fèi)。這種做法的好處不僅僅在于收取的業(yè)主鄧先生拖欠的物業(yè)費(fèi)，更大的好處在于“殺一儆百”，對(duì)其他不繳費(fèi)的業(yè)主也會(huì)產(chǎn)生威懾力。
最高人民法院于2013年7月1日通過(guò)了《關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》對(duì)于被執(zhí)行人具有履行能力而不履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)的，規(guī)定將其納入失信被執(zhí)行人名單，并依法對(duì)其進(jìn)行信用懲戒。中央文明辦、最高人民法院、公安部、國(guó)務(wù)院國(guó)資委、國(guó)家工商總局、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)民用航空局、中國(guó)鐵路總公司等中央八個(gè)部門(mén)和企業(yè)于2014年會(huì)簽了《“構(gòu)建誠(chéng)信、懲戒失信”合作備忘錄》，確定了懲戒的具體范圍，主要是三個(gè)方面：一是禁止乘坐飛機(jī)、列車(chē)軟臥；二是限制在金融機(jī)構(gòu)貸款或辦理信用卡；三是失信被執(zhí)行人為自然人的，不得擔(dān)任企業(yè)的法定代表人、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員等。可見(jiàn)，國(guó)家也在加大對(duì)失信人員的懲戒。物業(yè)服務(wù)公司可以加強(qiáng)這方面的宣傳和風(fēng)險(xiǎn)提示，從而促使業(yè)主自覺(jué)履行繳費(fèi)義務(wù)。
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