近年來，隨著私家車數(shù)量的急劇增加，小區(qū)業(yè)主對停車位的需求大幅增長，因車位問題發(fā)生的糾紛屢見不鮮：如能否要求多租了車位的業(yè)主退出一些車位，有沒有相關(guān)的法律規(guī)定? 在小區(qū)道路兩旁的停車位上臨時停車，物業(yè)收取停車費是否合理？
小區(qū)停車不交費，可能導(dǎo)致兩個不良后果
讀者張先生：我的岳母是某小區(qū)的業(yè)主，這個小區(qū)是個老小區(qū)，每次去看望岳母，我們都把汽車停在小區(qū)道路兩旁的停車位上，這些車位是小區(qū)改造時增設(shè)的。每次小區(qū)安排的看車子的人都要向我們收取5塊錢的停車費。我們以前停車都是不收費，現(xiàn)在這種收費合不合理，我們能不能拒絕交費?
《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！睆埾壬滥杆谛^(qū)增設(shè)的停車位占用了小區(qū)區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路，這些車位依法應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)公司是受全體業(yè)主委托管理小區(qū)物業(yè)的，受全體業(yè)主委托收取停車費應(yīng)是其職責(zé)范圍。收取的停車費一部分是作為物業(yè)管理成本和交納的稅金，一部分作為收益歸全體業(yè)主所有。也就是說雖然增設(shè)的停車位是全體業(yè)主共有，但不代表是每個業(yè)主單個所有，業(yè)主對車位行使共有權(quán)，也可以體現(xiàn)在對共有車位收益的分配上。
如果停車不交費，可能導(dǎo)致兩個不良后果：
一是車位管理失去經(jīng)費來源;
二是侵害了其他無車業(yè)主的利益，因為無車業(yè)主沒有占用車位，但也是車位的共有人，理應(yīng)在經(jīng)濟上獲得補償。
因此，如果張先生岳母所在的小區(qū)增設(shè)了停車位，并委托物業(yè)公司收取停車費，其行為并無違法之處。張先生雖然支付了停車費，但其岳母作為小區(qū)的業(yè)主也是受益人，對其來說也無不合理之處。
一戶業(yè)主可以使用幾個車位?
物業(yè)公司魏先生：我們小區(qū)的車位現(xiàn)在越來越緊張，有的業(yè)主占了兩個甚至三個車位，導(dǎo)致后來的業(yè)主沒有車位可租。我們能否要求這種多租了車位的人家退出一些車位來，有沒有相關(guān)的法律規(guī)定?
最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的。
因此這個問題要看你們小區(qū)車位的配置比例。舉個例子來說，如果你們小區(qū)的車位配置比例是0.5：1，也就是說，小區(qū)最多只能有一半的業(yè)主可以享有車位。一戶業(yè)主所獲得的車位不能超過1個，如果多于1個，就違反了配置比例。開發(fā)商和物業(yè)公司有權(quán)拒絕業(yè)主購買或租賃多于1個車位的要求。你們可以要求這些業(yè)主讓出一些車位。
如果開發(fā)商或物業(yè)公司向同一戶業(yè)主出售或出租了2個或2個以上車位，其他沒有購買或租賃到車位的業(yè)主可以向法院主張確認(rèn)合同無效。
能不能把車位出售或者租賃給鄰近小區(qū)業(yè)主?
讀者何女士：我是新區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，我們小區(qū)車位較為緊張，但是鄰近有幾個剛開發(fā)的小區(qū)，入住率很低，車位的售價和租金都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們小區(qū)，因此我們小區(qū)里很多人都在附近小區(qū)租了車位，甚至有些人還買了車位。如果我在附近的小區(qū)買了或者租了車位，這個合同有沒有效，我們的權(quán)利能不能得到保障?
《物權(quán)法》74條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”。這是一項強制性的規(guī)定，意味著不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，也必須滿足了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要之后才可以購買該小區(qū)的車位。在目前的情況下，不建議您購買鄰近小區(qū)的車位，因為隨著這些小區(qū)入住人口的不斷增加，對車位的需求也會相應(yīng)增加，只要將來無法實現(xiàn)其按車位配比享有車位的業(yè)主提起訴訟，法院都有可能認(rèn)定其他小區(qū)業(yè)主購買車位的合同無效，您的利益可能難以得到保障。
那么，業(yè)主能否租賃其他小區(qū)的閑置車位呢?按照《物權(quán)法》物盡其用的原則，是可以的。業(yè)主的需求釋放有一個時間段，小區(qū)開發(fā)初期，入住率還不高，小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟能力還有限，此時應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商將閑置的車位向小區(qū)外的其他人出租，以保護開發(fā)商盡快收回車位、車庫成本的合法權(quán)益，這也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問題。
目前你在鄰近小區(qū)租賃車位使用沒有任何法律上的風(fēng)險。但將車庫車位向業(yè)主之外的人出租的前提還是任何時候都必須首先滿足小區(qū)業(yè)主的合理停車需要，因此，租賃合同約定的租賃期限不宜過長。
車位糾紛的解決需要各方共同努力
關(guān)于小區(qū)車位的歸屬，《物權(quán)法草案》在起草過程中，就有多種不同的觀點。2007年《物權(quán)法》頒布后，雖對小區(qū)車位歸屬等爭議問題進行了若干規(guī)定，但可以說語焉不詳。為此，最高人民法院在今年5月24日同一天公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。然而由于《物業(yè)管理條例》等法律規(guī)定相當(dāng)不完善，對于車位糾紛來說，還留下了許多需要解決的問題。目前的糾紛主要集中為車位收費糾紛、地下車位權(quán)屬糾紛和車位只售不租引起的糾紛。
相關(guān)糾紛的調(diào)處需要協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主、開發(fā)商以及物業(yè)管理企業(yè)等多方面利益，這不僅呼喚著更為清晰、明確的具體規(guī)則的出臺，同時也依靠社會各方的共同努力。
國家宏觀調(diào)控部門和房地產(chǎn)主管部門，應(yīng)當(dāng)抓緊研究并制訂政策和措施，鼓勵開發(fā)商多修多建車位。物業(yè)公司要依法經(jīng)營，在全體業(yè)主委托下進行服務(wù)，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，獲取相應(yīng)的報酬。對于業(yè)主來說，要想實現(xiàn)房產(chǎn)的保值、增值，更好的實現(xiàn)房屋的使用價值，也要妥善處理與開發(fā)商、物業(yè)公司的關(guān)系，更重要的是依靠法律來維護自己的權(quán)利。當(dāng)然，問題的根本還是落在開發(fā)商身上，開發(fā)商應(yīng)該體現(xiàn)自己的社會責(zé)任感和商業(yè)倫理水平，提升自身社會形象，以實際行動方便業(yè)主購買、承租車位。
2017年2月起一批停車法規(guī)開始實施
一、《湖北省機動車停放服務(wù)收費管理辦法》，2月1日實施
《辦法》規(guī)定，下列場所的機動車停放服務(wù)收費，可實行政府定價管理：
（一）機場、碼頭、車站，政府定價管理的旅游景區(qū)（點），公交樞紐站、軌道交通換乘站等規(guī)劃配套建設(shè)具有自然壟斷經(jīng)營性質(zhì)的停車場；
（二）公立醫(yī)療機構(gòu)、公辦學(xué)校、體育館、圖書館、博物館、文化宮、青少年宮、公園等公益機構(gòu)規(guī)劃配套建設(shè)或內(nèi)設(shè)的停車場；
（三）黨政機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體等辦公場所配套建設(shè)或內(nèi)設(shè)的停車場；
（四）政府財政性資金、城市建設(shè)投資（交通投資）公司全額投資建設(shè)的停車場；
（五）經(jīng)市（州）人民政府同意、當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，并依法劃定的城市道路臨時停車泊位。
政府定價范圍以外的停車場所，由經(jīng)營者按照合法、公平、誠實信用原則，依據(jù)經(jīng)營成本、市場供求狀況、社會承受能力等因素，自主制定停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
其中，政府與社會資本合作（PPP）建設(shè)停車設(shè)施，要通過招標(biāo)、競爭性談判等競爭方式選擇社會投資者。停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由政府出資方與社會投資者遵循市場規(guī)律和合理盈利原則，統(tǒng)籌考慮建設(shè)運營成本、市場供求、經(jīng)營期限、用戶承受能力、政府財力投入、土地綜合開發(fā)利用等因素協(xié)議確定。建立政府與社會資本共享收益，共擔(dān)風(fēng)險的收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整與財政投入?yún)f(xié)調(diào)機制，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和成本、供求變動因素，適時調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。
二、《江蘇省機動車停放服務(wù)收費管理辦法》，2月15日實施
根據(jù)投資主體和經(jīng)營特征等因素，停車服務(wù)收費分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：
（一）國有資金投資建設(shè)的停車設(shè)施收費實行政府定價或政府指導(dǎo)價；
（二）具有自然壟斷經(jīng)營和公益性特征的停車設(shè)施收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價；
（三）政府與社會資本合作（PPP等方式）以及社會資本全額投資建設(shè)的停車設(shè)施收費實行市場調(diào)節(jié)價；
（四）住宅小區(qū)的配建停車設(shè)施收費，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
其中，國有資金投資建設(shè)的、具有自然壟斷經(jīng)營和公益性特征的停車設(shè)施具體包括：
（一）國有資金投資建設(shè)的公共停車設(shè)施；
（二）機場、車站、碼頭、城市交通樞紐、軌道交通換乘站、旅游景區(qū)、公園、城市廣場、市民中心等配套建設(shè)的停車設(shè)施；
（三）向社會提供公共服務(wù)的國家機關(guān)和事業(yè)單位，包括學(xué)校、醫(yī)院,體育場館，圖書館、博物館、展覽館，文體中心、藝術(shù)中心，青少年、婦女兒童、老年活動中心等單位配套建設(shè)的停車設(shè)施；
（四）依法施劃的城市道路臨時停車泊位；
（五）其他具有自然壟斷經(jīng)營和公益性特征的停車設(shè)施。
三、《黑龍江省機動車停放服務(wù)收費管理辦法》，2月1日實施
《辦法》明確，具有壟斷性和公益性特征的停車設(shè)施的機動車停放服務(wù)收費實行政府定價。各地具有壟斷性和公益性特征的停車設(shè)施的具體適用范圍由市縣人民政府確定。
除實行政府定價管理的停車設(shè)施外，其他停車設(shè)施的機動車停放服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
除各級人民政府財政性資金、城市建設(shè)投資（交通投資）公司投資以外，對其他經(jīng)濟組織全額投資新建的停車設(shè)施，由經(jīng)營者依據(jù)價格法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，根據(jù)市場供求和競爭狀況自主制定收費標(biāo)準(zhǔn)。
政府與社會資本合作（PPP）建設(shè)的停車設(shè)施，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、競爭性談判等方式選擇社會投資者，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由政府出資方與社會投資者遵循市場規(guī)律和合理盈利原則，統(tǒng)籌考慮建設(shè)運營成本、市場需求、經(jīng)營期限、用戶承受能力、政府財力投入、土地綜合開發(fā)利用等因素協(xié)議確定。
四、《(長沙)關(guān)于貫徹〈湖南省機動車停放服務(wù)收費管理辦法〉的實施細(xì)則（試行）》，2月1日實施
根據(jù)《辦法》規(guī)定，停車收費按照不同類別分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
（一）道路臨時停車泊位（含主干道、次干道、支路和背街小巷）的機動車停放服務(wù)收費實行政府定價。
（二）車站、碼頭、公交樞紐站及軌道交通換乘站、旅游景點配套停車場，國家機關(guān)、社會團體及其他公益、公用企事業(yè)單位面向公眾開放的內(nèi)設(shè)停車場，政府投資興建的公共停車場和市政工程附屬停車場實行政府指導(dǎo)價。
（三）商業(yè)場所配套的停車場或停車泊位，商業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)停車場，向社會開放的企業(yè)單位內(nèi)設(shè)停車場，物流中心、專業(yè)批發(fā)市場配套的停車場實行市場調(diào)節(jié)價。
（四）政府和社會資本合作建設(shè)停車設(shè)施，由政府出資方與社會投資者遵循市場規(guī)律和合理盈利原則，統(tǒng)籌考慮建設(shè)運營成本、市場需求、經(jīng)營期限、用戶承受能力、政府財力投入、土地綜合開發(fā)利用等因素協(xié)議確定收費標(biāo)準(zhǔn)。
五、《蘭州市機動車停車場管理辦法》，2月1日實施
《辦法》規(guī)定，市人民政府公安機關(guān)交通管理部門負(fù)責(zé)本辦法的具體組織實施，對本市停車場使用進行統(tǒng)一監(jiān)督管理。其所屬的蘭州市機動車停車場管理辦公室，受其委托，負(fù)責(zé)日常管理工作。
發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、國土資源、財政、價格、交通運輸、人防、工商、稅務(wù)等行政管理部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好停車場的管理工作。
（中國物業(yè)管理資訊摘編自：新浪房產(chǎn)、中國停車網(wǎng)、騰訊網(wǎng)。轉(zhuǎn)載請注明出處）
