三線房地產(chǎn)開發(fā)商——浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“佳源集團(tuán)”)因收購五星電器一夜成名。讓業(yè)界意外的是，收購者不是蘇寧，也不是此前坊間盛傳的國美和宏圖三胞。
一家三線城市的房企為什么收購家電連鎖企業(yè)？也許是因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成了救命稻草，特別是三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始。于是，跟商業(yè)地產(chǎn)有著天然聯(lián)系的零售就成了地產(chǎn)商眼里的獵物。
地產(chǎn)商們對(duì)于零售的覬覦，佳源集團(tuán)或許僅是一個(gè)縮影。
12月初，百思買正式宣布將五星電器賣給佳源集團(tuán)，一時(shí)之間讓佳源集團(tuán)這個(gè)三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)“風(fēng)頭無限”。
據(jù)了解，佳源集團(tuán)位列中國房地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)第45名，品牌價(jià)值約為41.88億。已在浙江、上海、江蘇、安徽等14個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)的40余座城市開發(fā)了包括新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體在內(nèi)的各類商住辦項(xiàng)目97個(gè)，累計(jì)開發(fā)面積逾2000萬平方米。
其實(shí)，百思買出售五星的傳聞?dòng)蓙硪丫?。今?月末，百思買聘請(qǐng)全球知名投行美銀美林為其評(píng)估各種選擇以及海外資產(chǎn)組合之時(shí)，五星電器正估值待售的消息開始傳開。9月又因?yàn)槭召弬髀剬?dǎo)致員工罷工，最終五星砸中了佳源。
全國消費(fèi)電子渠道商聯(lián)盟秘書長(zhǎng)吳咸建認(rèn)為，被百思買收購之后，五星電器的發(fā)展略顯謹(jǐn)慎，但這恰恰讓其因禍得福，在提升門店質(zhì)量和效率上有了不錯(cuò)的成績(jī)，從而增加了自身的競(jìng)爭(zhēng)力。
五星電器副總裁景星也表示，“在家用電器和電子產(chǎn)品零售商中，五星電器雖然規(guī)模相對(duì)不大，但是擁有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，收到許多收購邀約也是情理之中?！?/p>
國美、宏圖三胞等多家企業(yè)都曾被傳想要收購五星，甚至出現(xiàn)門店員工拒絕被國美收購而拉橫幅抗議的事件。
對(duì)此，據(jù)接近五星的業(yè)內(nèi)人士透露，不僅宏圖三胞和國美，甚至蘇寧都找五星談過，但最終或許因?yàn)閮r(jià)格問題，都沒能達(dá)成收購。
對(duì)于被佳源收購，五星電器方面透露，佳源集團(tuán)所開發(fā)的物業(yè)包括了從公寓到別墅的各類型住宅物業(yè)，也包括酒店、社區(qū)商業(yè)以及新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體等商業(yè)物業(yè)。集團(tuán)計(jì)劃未來拓展創(chuàng)新模式的商業(yè)地產(chǎn)，意欲與五星電器實(shí)現(xiàn)相互借力。
某地產(chǎn)公司高管吳昊(化名)也告訴《超市周刊》記者，住宅目前存量很大，特別是二三線城市的住宅，很多房企都在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型或增加商業(yè)地產(chǎn)比例，以實(shí)現(xiàn)發(fā)展。五星電器這樣的家電連鎖品牌，如果作為主力店進(jìn)駐三四線商業(yè)地產(chǎn)，還是比較有吸引力的。
資料也顯示，佳源集團(tuán)主要集中在江浙滬皖的二三線城市或郊區(qū)，這與五星電器目前184家零售門店的分布(以江蘇為核心的周邊省份)有著天然的契合點(diǎn)。
從這個(gè)角度看，佳源收購五星似乎有了一個(gè)很充分的理由——它要做商業(yè)地產(chǎn)。
抱團(tuán)取暖
佳源看似要大干一場(chǎng)。但吳昊卻表示，“零售+地產(chǎn)，未償不是抱團(tuán)取暖”。受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)庫存、資金鏈緊繃等多種問題。
從去年下半年開始，住宅就一直銷售不暢。今年8月，銀監(jiān)會(huì)更是口頭要求各信托公司謹(jǐn)慎對(duì)待三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目。CRIC研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，A股139家房企的庫存從2010年末的8833億元，到2011年末的1.26萬億元，到2012年末的1.5萬億元，2013年1.9萬億元，再到2014年第三季度的2.23萬億元，持續(xù)攀升。A股139家房企凈負(fù)債率為101%，季度同環(huán)比分別上升24個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。
分析人士指出，凈負(fù)債率居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨很大的資金運(yùn)營壓力，尤其是長(zhǎng)短債比較小且融資不暢的房企，很可能發(fā)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，被房地產(chǎn)長(zhǎng)期“綁架”，家電連鎖也早已不復(fù)幾年前的風(fēng)采，近十年的快速擴(kuò)張的問題在2012年以后開始顯現(xiàn)。
首先是租金壓力。吳咸建表示，行業(yè)內(nèi)對(duì)租售比紅線的普遍認(rèn)定是4%，租售比超過，再加上人工、水電這些支出，實(shí)體門店就很難盈利。
公開數(shù)據(jù)顯示，國美電器的租售比在2011年時(shí)已經(jīng)漲到了4.38%，2012年這個(gè)數(shù)字更是高達(dá)6.62%。此外，今年初，國美首席財(cái)務(wù)官方巍曾表示，國美電器2014年的租售比會(huì)盡量控制在5%。
另一方面，電商對(duì)家電銷售的沖擊也很明顯。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，我國網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模約1.1萬億元，同比增長(zhǎng)33.4%，其中B2C家電網(wǎng)購市場(chǎng)含移動(dòng)終端規(guī)模達(dá)830億元，同比增長(zhǎng)56.6%。
家電賣場(chǎng)如何解決高租金、銷售的問題已經(jīng)迫在眉睫。那么，如果房子是自己家的呢?
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利告訴《超市周刊》記者，如果房地產(chǎn)集團(tuán)的物業(yè)優(yōu)勢(shì)等存量資源導(dǎo)入零售終端，有利于減輕零售成本。同時(shí)盤活房地產(chǎn)存量。雙方可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。此外，進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于家電連鎖來說也有利于解決客流量的問題。
吳咸建表示，萬達(dá)廣場(chǎng)中的萬達(dá)百貨就是重要的主力店，蘇寧廣場(chǎng)中蘇寧電器也往往占據(jù)著不錯(cuò)位置等。
郭增利還強(qiáng)調(diào)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)多元化戰(zhàn)略的發(fā)展，進(jìn)軍零售業(yè)態(tài)將不是什么稀奇事，收購個(gè)超市也不無可能。
地產(chǎn)與零售的博弈
房地產(chǎn)跨界零售是為了服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)。在吳昊看來，商業(yè)地產(chǎn)也是地產(chǎn)，并未脫離其主業(yè)范疇。
吳昊指出，現(xiàn)在的消費(fèi)者無論是對(duì)住宅還是購物中心都要求配套齊全，這也是為什么社區(qū)商業(yè)火爆的原因之一。
因此，無論是萬科還是華潤都在搭建自己社區(qū)購物中心或者零售終端，從而增加用戶黏性，最重要的是提升樓盤價(jià)格。例如，萬科在自己的小區(qū) 開設(shè)食堂、菜場(chǎng)、社區(qū)購物中心等，華潤更是直接將旗下的購物中心品牌五彩城作為自己住宅的配套。
此，想要樓盤賣得好，地理位置、營銷要做好，配套也必不可少。集群效應(yīng)將使得一個(gè)項(xiàng)目迅速火爆甚至升值。
湖南某三線城市大型連鎖超市負(fù)責(zé)人就告訴《超市周刊》記者，某房地產(chǎn)項(xiàng)目為了讓該超市進(jìn)駐甚至免租三年，就在宣布該超市進(jìn)駐之后，該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)每平米立刻上漲500元，效果立竿見影。
此外，吳昊也透露，目前一些房地產(chǎn)公司也在找好的零售或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資，用來做自己零售或購物中心，做自己住宅項(xiàng)目的配套，將主動(dòng)權(quán)掌握在自己手里。
以萬科為例，萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人丁長(zhǎng)峰微信文章就指出，萬科全國已開業(yè)和在建中的購物中心已有25個(gè)之多，計(jì)劃新成立一家獨(dú)立的公司對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行管理和運(yùn)營，萬科的商用品牌應(yīng)該獲得與自己地位相稱的位置和名聲。
此外，現(xiàn)金流永遠(yuǎn)是零售業(yè)態(tài)的重要底牌，而這一點(diǎn)似乎對(duì)當(dāng)下因庫存而資金鏈緊繃的房地產(chǎn)企業(yè)有著很大吸引力。
根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)公布2013年度中國連鎖百強(qiáng)的數(shù)據(jù)顯示，五星電器2013年度銷售額為266億元，同比增長(zhǎng)10%。另外，因賬期等因素，也意味著零售業(yè)態(tài)有著大量的無息短期貸款。
但吳咸建強(qiáng)調(diào)，如果佳源僅僅是看中資金鏈，大量抽血補(bǔ)其他業(yè)務(wù)，將會(huì)給五星帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，零售商手中的消費(fèi)數(shù)據(jù)或許未來價(jià)值更大。郭增利表示，五星電器本身作為長(zhǎng)三角地區(qū)的區(qū)域零售商，本身對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者有著較深的了解，佳源收購五星大可以扎根社區(qū)商業(yè)。
同時(shí)，安裝維修等售后服務(wù)也使得家電連鎖在社區(qū)商業(yè)服務(wù)中有著較強(qiáng)的顧客黏性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好地分析用戶，從而實(shí)現(xiàn)深層價(jià)值挖掘。
也有業(yè)內(nèi)人士大膽猜測(cè)，佳源此舉是否為了上市做準(zhǔn)備，拓展業(yè)務(wù)范圍，強(qiáng)化自身持續(xù)發(fā)展盈利的能力，以便順利過會(huì)。
不管佳源的目的到底為何，值得注意的是，此項(xiàng)交易仍需得到監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)將在2016年第一季度完成。
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