想買學(xué)區(qū)房？房齡超30年？原房主未將戶口遷出？購買租期未滿的學(xué)區(qū)房，已支付的租金如何結(jié)算？這些法律問題您可要看仔細(xì)！
9月各大中小學(xué)開學(xué)，學(xué)區(qū)房“大戰(zhàn)”硝煙再起。學(xué)區(qū)房，從某種意義上講，是房地產(chǎn)市場的衍生品，隨著社會競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費(fèi)重金購置一切屬于教育質(zhì)量好的小學(xué)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)。
另外，一些重點(diǎn)中學(xué)附近的房產(chǎn)，也會受到學(xué)生家長的青睞，在學(xué)校附近購買房產(chǎn)居住，將有利于家長管理孩子的生活和學(xué)習(xí)，孩子也可以提高學(xué)習(xí)的效率。
但購買學(xué)區(qū)房是有風(fēng)險(xiǎn)的，下面這些法律問題需要注意！
問題一
原房主未將戶口遷出，能否辦理入戶？
為便于孩子入學(xué)，A在市區(qū)購買了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。但是，在辦理入戶手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房主還沒有將戶口從該地址遷出。A在買房時(shí)沒有問清楚，而原房主也沒有主動告訴A，A無法辦理入戶手續(xù)，影響了A的孩子入學(xué)。請問，遇到這種情況該怎么辦？簽訂購房合同時(shí)應(yīng)該注意些什么？
可先為新房主辦理落戶，再動員原房主遷出戶口。
首先，房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)以該房屋所在地為其戶籍地。因此，原房主應(yīng)當(dāng)將戶口遷入其具備落戶條件的地方入戶，以便新房主遷移戶口。對原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現(xiàn)住居民辦理落戶手續(xù)，再采取措施動員原房主盡快辦理遷出手續(xù)。因此，新房主可依據(jù)該文件，向派出所申請為其辦理落戶手續(xù)。
其次，因派出所無法強(qiáng)制原房主遷移戶口，所以在簽訂購房合同時(shí)，可以約定賣方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起一定期限內(nèi)將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定金額的違約責(zé)任。另外，因購買學(xué)區(qū)房通常是因子女上學(xué)需要，在購房合同中可以注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導(dǎo)致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學(xué)的，買房者有權(quán)解除合同。通過以上違約及解除條款可以督促原房主盡早辦理戶口遷移手續(xù)。
問題二
學(xué)區(qū)房變更水電戶名，原房主是否有協(xié)助義務(wù)？
不久前，B在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。由于疏忽，B沒有把該學(xué)區(qū)房的水電戶名變更過來。根據(jù)相關(guān)政策，小升初時(shí)，面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明，才能滿足第一批入學(xué)條件，而提供居住證明需要有水電費(fèi)繳納情況。請問，原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更？
即便購房合同沒有約定，也應(yīng)協(xié)助變更水電戶名。
原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更，要看協(xié)助更名是否是原房主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。合同義務(wù)包括主義務(wù)和附隨義務(wù)，附隨義務(wù)是為協(xié)助實(shí)現(xiàn)主給付義務(wù)，遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣而履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
因房子已經(jīng)歸給新房主所有，繳納水電費(fèi)的義務(wù)人也是新房主，則水電戶名理應(yīng)與新房主一致。原房主將水電戶名進(jìn)行變更，屬于購房合同中附隨的協(xié)助義務(wù)，即便購房合同中對此沒有進(jìn)行約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也是有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名進(jìn)行變更。
問題三
房齡已超30年，無法辦理按揭貸款咋辦？
C想購買一套學(xué)區(qū)房，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力有限，無法一次性支付全部購房款，就打算辦理按揭貸款。看中一套房，并簽訂合同之后，C才發(fā)現(xiàn)該房的面積過小，而且房齡已經(jīng)超過30年。這樣的話，商業(yè)銀行不給予辦理銀行按揭貸款，請問，C該怎么辦？
要看雙方事先是否知情，購房前應(yīng)了解貸款條件。
如果在簽訂購房合同時(shí)，約定付款方式為按揭貸款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸款均不知情的，因雙方均無過錯，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應(yīng)當(dāng)在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。若買方明知房屋不能辦理銀行貸款，依然簽訂購房合同，則其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)簽訂合同后可能面臨的不利后果，即在不能辦理銀行貸款時(shí)仍應(yīng)當(dāng)依約按時(shí)支付足額購房款給賣方；若賣方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實(shí)，買方最終不能辦理銀行貸款，導(dǎo)致購房目的不能實(shí)現(xiàn)，則買方有權(quán)解除購房合同。
因此，購房者需要貸款購房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，在買房時(shí)注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸款。
問題四
購買租期未滿的學(xué)區(qū)房，已支付的租金如何結(jié)算？
前幾天，D購買了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。原房主之前已將房屋出租，且D在購買時(shí)租期未滿。但原房主并沒有告訴D，租客給他一次性支付了一年的租金。請問，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結(jié)算，是否應(yīng)當(dāng)從購房款中抵扣？簽訂合同時(shí)并未對此進(jìn)行約定該如何處理？
剩余租金可由購房款抵銷，取得所有權(quán)即享有收益權(quán)。
首先，根據(jù)《合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！奔促I賣不破租賃原則。原先的承租人可以要求繼續(xù)租住在該學(xué)區(qū)房內(nèi)直至租賃期滿。為此，建議購房者事先了解清楚所購房屋是否存在租賃情況，如果出租，租賃期限是否快到期，租金和保證金收取情況，承租人是否同意解除租賃合同等事宜，最好在房屋買賣合同中一并予以解決，因均屬于金錢債務(wù)，雙方可以合意在購房款中予以抵銷，以免產(chǎn)生法律糾紛。
其次，如果雙方并未對此進(jìn)行約定，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，新房主取得房屋所有權(quán)后，即享有房屋出租收益權(quán)，而原房主在簽訂協(xié)議時(shí)違反《合同法》規(guī)定誠實(shí)信用原則，未向新房主披露后續(xù)租金已經(jīng)收取的事實(shí)，損害了新房主的合法權(quán)益，新房主據(jù)此可以向原房主主張經(jīng)濟(jì)損失賠償。
轉(zhuǎn)自:上海法治報(bào)微信公眾號
聯(lián)系客服
