小小陽臺，卻是住宅里面門道最多的地方。
第一，如何測量面積?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》（2000）規(guī)定：“全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算?！倍督ㄔO(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》（2005）規(guī)定：“建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算?！憋@然二者差別很大。
按照《建設(shè)部辦公廳關(guān)于建筑面積計算標準問題的復(fù)函》（建辦標函〔2001〕403號），《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》適用于工程預(yù)算，《房產(chǎn)測量規(guī)范》適用于房產(chǎn)測量。雖然二者適用范圍不同，但是測量標準差別太大，易引起歧義。
新的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（2013）規(guī)定：“在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積?！边@樣，雖然還存在差異，兩個規(guī)范較好地統(tǒng)一起來。
第二，容積率的貓膩。容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈建設(shè)用地容積率管理辦法〉的通知》（建規(guī)〔2012〕22號）第七條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率?！?/span>
《建設(shè)用地容積率管理辦法》授權(quán)地方依據(jù)國家有關(guān)標準規(guī)范確定容積率計算規(guī)則?！稘鲜谐青l(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》第三十二條規(guī)定：“進深達2米的陽臺，應(yīng)當按水平投影面積計算建筑面積；進深小于2米的，按水平投影面積的一半計算建筑面積。陽臺建筑面積占地上建筑面積的比例不宜大于7.5%?！碑?shù)刈约褐贫ㄕ?，沒按國家標準來，出現(xiàn)了漏洞。
容積率指標的雙重意義是矛盾的。開發(fā)商希望高容積率，提高土地的使用率；購房人希望低容積率，建筑少，舒適。由于該指標是強制性的，不能隨便改，開發(fā)商便在建筑面積上做文章。
例如，萬科麓山地上容積率是2.7，開發(fā)商萬科在設(shè)計上做文章。北向的臥室明明只有窗戶，卻愣是加上兩段墻，設(shè)計出一個陽臺來。因為陽臺計算面積時減半，開發(fā)商偷了不少建筑面積，目的就是減少容積率。據(jù)從事房產(chǎn)測繪的熟人說，這種做法挺常見。實踐中，圍出陽臺的兩段墻不會有。
第三，房改房的問題。國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局《關(guān)于房改售房工作中幾個具體問題處理意見的通知》（管房改字〔2000〕130號）規(guī)定：“陽臺均按建筑面積的50%核定為職工住房面積?！薄渡綎|省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省直機關(guān)住房委員會關(guān)于省直公房出售工作有關(guān)問題的意見的通知》（魯政辦發(fā)〔2001〕21號）規(guī)定：“封閉陽臺按其水平投影面積的100%計算，未封閉陽臺按其水平投影面積的50%計算?！?/span>
國家和山東省關(guān)于房改房陽臺面積的規(guī)定是矛盾的。山東大學(xué)是教育部直屬高校，一直執(zhí)行國家的政策。然而在房改房出售過程中，按照屬地管理的原則，向山東省省直機關(guān)房改辦申報，執(zhí)行了山東省的政策。
第四，供熱收費計價面積。濟南市物價局《關(guān)于調(diào)整我市城市居民供熱價格的通知》（濟價格字〔2008〕113號）規(guī)定：“封閉式陽臺安裝供熱設(shè)施的按全部面積計算收取供熱費；封閉式陽臺未安裝供熱設(shè)施的按50%計算收取供熱費；未封閉的陽臺不收費?！?/span>
關(guān)于陽臺面積的計算，國家標準之間、國家和地方之間存在著矛盾。無非是按照全面積還是一半面積計算。因為這些不同的規(guī)定，容易產(chǎn)生歧義，也出現(xiàn)了漏洞。2013版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的規(guī)定是最科學(xué)的。
【作者簡介】
甄鵬，山東大學(xué)學(xué)者。
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