預售商品房銷售近年自從實行按套內(nèi)面積計價后，相當長的一段時間有關商品房面積誤差的糾紛明顯減少。但廣州市消委會近期又收到不少購房者有關商品房面積誤差的投訴。對此，消委會3.15前夕發(fā)出今年第2號消費警示，提醒有關部門和購房者，注意不良開發(fā)商鉆商品房買賣合同按套內(nèi)面積計價，而合同條款沒有對建筑面積誤差約定處理辦法的空子，套內(nèi)面積沒誤差，但建筑面積卻大“縮水”，少的有兩三平方米，多的竟達五平方米以上，嚴害擾亂市場秩序、損害消費者合法權(quán)益的行為。
典型案例：
消費者杜先生于2003年10月，購買了廣州某開發(fā)商開發(fā)的一套預售商品房。當時根據(jù)該開發(fā)商提供的書面《付款參考》介紹：“該套總建筑面積為150.5301平方米，每平方米售價為8946元”。杜先生認為價格適合，幾天后雙方便簽訂商品房買賣合同書。合同第三條約定“該套建筑面積共150.5301平方米，其中，套內(nèi)建筑面積113.4948平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積37.0353平萬米”；合同第四條約定“按套內(nèi)建筑面積計算，單價每平方米11733元，總金額133.1641萬元”。
2006年初，杜先生拿到房產(chǎn)證，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上的實際建筑面積為144.8285平方米，比《付款參考》、《商品房買賣合同》所約定的減少5.7016平方米，面積誤差比3.788%，房價變相上漲五萬元以上。這么大的“縮水”，購房者是收樓幾年后拿到房產(chǎn)證時才知道的。購房者去追究時，開發(fā)商卻以合同約定“按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理”為由予以拒絕。
上述情況對于廣州開發(fā)商目前在商品房宣傳、銷售時按建筑面積算房價，到簽合同時再折算為套內(nèi)面積的售樓運作，等到購房者拿到房產(chǎn)證才知道而言，這是個嚴重損害了購房者合法權(quán)益的價格陷阱。
專家分析
一套商品房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。房屋的價格是由這兩部分之和決定的。電梯、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公有門廳、過道、地下室等等，都計入公攤面積。過去以商品房建筑面積計價售期房，由于分攤的公用面積計算復雜，不直觀，缺乏透明度，小業(yè)主難于掌握，不少房屋面積糾紛由此而產(chǎn)生。
“關門面積”是購房者最直觀感受和認可的面積，計算簡單且誤差率低。為減少預售商品房買賣的面積糾紛，廣東省建設廳、省物價局2001年1月頒布《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，要求開發(fā)商預售商品房采取按套內(nèi)建筑面積或按套售房的計價方式，避開了復雜的共有分攤問題，不按以往的“套內(nèi)面積＋公攤面積”計價，讓購買者能“清清楚楚買房，明明白白消費”。實施后，預售商品房買賣的面積糾紛、投訴大為減少。
但由于合同示范文本沒有規(guī)定公攤面積出現(xiàn)誤差的處理辦法，公攤面積變化沒個限度。有的開發(fā)商便不依法誠信經(jīng)營，鉆這方面的空子，導致出現(xiàn)了新的預售商品房面積糾紛。這些糾紛除了存在上述的價格陷阱問題外，還存在有的開發(fā)商為了節(jié)省建筑成本，把“分攤面積”的門廳、樓梯、公共過道等改小的問題。這種情況，一個樓盤如果有200個單元，開發(fā)商多收的數(shù)額便達1000萬元以上。
房屋建筑面積絕不僅僅是為了進行房屋權(quán)屬登記，其作用是多方面的。建筑面積的增減關系到資產(chǎn)的價值量。電梯、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公有門廳、過道、地下室等公攤面積，用戶雖然不能直接使用，但日常生活都離不開這些公攤面積。分攤后的共有面積，業(yè)主作為按份共有的產(chǎn)權(quán)人，應享有相應的權(quán)益。建筑面積誤差適用套內(nèi)面積誤差處理辦法，上述案例的開發(fā)商應當依法向購房者杜先生退還多收的房款和賠償利息。
法律規(guī)定
建設部2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條指出：“套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。”
建設部在2002年3月頒布了《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》，對如何計算商品房公攤面積給了一個明確的說法，防止開發(fā)商在公攤面積上進行“惡意欺詐”。
最高人民法院２００３年６月１日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條明確了建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的處理原則與套內(nèi)面積相同：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理……。”
消委會警示
雖然示范合同規(guī)定當事人只能選擇一種計價方式，但合同第三條對于商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積均有明確約定，這些面積在房產(chǎn)證上也均有記載，在當事人沒有約定作為計價面積的套內(nèi)建筑面積或建筑面積不符合合同約定時，也應按合同第五條確定的原則（即面積差異處理的規(guī)定）去處理。
消費者在簽署商品房買賣合同時要注意：為了避免出現(xiàn)有些開發(fā)商鉆預售商品房買賣合同按“套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理”條款的空子，套內(nèi)面積沒誤差，但建筑面積卻大“縮水”的問題，購買預售商品房，與開發(fā)商簽認購書或合同，在“面積確認及面積差異處理”條款中，明確約定：“建筑面積誤差適用套內(nèi)面積誤差處理辦法”，杜絕出現(xiàn)上述糾紛。
由于防止商品房買賣糾紛的產(chǎn)生是個系統(tǒng)工程，實行按套內(nèi)建筑面積計價銷售預售商品房后，為避免開發(fā)商追求利潤的最大化而減少公用建筑面積和配套設施，損害購房者利益，建議有關行政主管部門嚴格審查，把好設計圖紙、規(guī)劃報建、竣工驗收和測繪等關，保證公共建筑面積和配套設施完善無缺，維護業(yè)主對于“分攤面積”甚至“不分攤的公共面積”的法定權(quán)益；要加大查處力度，依法打擊面積計算、面積分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益的行為；對于一些經(jīng)營者利用合同陷阱損害消費者合法權(quán)益的違法行為，除限令其限期改正之外，有關行政主管部門還應依據(jù)有關法律予以查處。
呼吁房地產(chǎn)經(jīng)營者要增強依法經(jīng)營、誠實守信、自覺維護消費者合法權(quán)益的意識，做到不通過制定顯失公平的合同條款來逃避法定義務，侵害消費者合法權(quán)益，牟取非法利益。
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