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*“亂估值”，玩玩而已，各位博友請勿當(dāng)真；

*估值方法：以萬科未來8年的凈利潤為基礎(chǔ)來估值（萬科2009年度凈利潤：53億元）

1、李劍先生對周期性股票的估值：把7到10年的利潤全部加起來，再除以7或10，按這個價買；

2、自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型；（以萬科2009年的凈利潤作為初始自由現(xiàn)金流）

*2002～2009的8年間，萬科凈利潤復(fù)合增長率為45％。考慮到萬科過去八年間的巨額融資（237億），若未來萬科不再有任何融資---股本不再增加（當(dāng)然它可以合理負(fù)債），萬科的凈利潤復(fù)合增長率降為20％；考慮到過去8年間房地產(chǎn)處于景氣周期以及未來數(shù)年內(nèi)年房地產(chǎn)業(yè)的不確定性，未來8年的凈利潤復(fù)合增長率再假設(shè)降為15％；即未來8年期間，在沒有任何融資的條件下，萬科的凈利潤復(fù)合增長率為15％。

*按照李劍先生的方式來估值

按15％的復(fù)合增長率，第1年～第8年凈利潤之和：836億，再除以8得出每年都凈利潤104.5億。

目前萬科股本為109.9億，則每股凈利潤：104.5億/109.9億=0.95元，給予10倍PE，則萬科股票價格為9.5元/股；給予20倍PE，則股票價格為19元/股。

*自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型估值

自由現(xiàn)金流（2009年凈利潤）：53億

永續(xù)年金增長率：5％  （以中國未來15年GDP可能增長率5％）

折現(xiàn)率：10％         （5％國債利率＋5％通脹率）

萬科股份數(shù)：109.9億 （2009年度）

1、預(yù)測未來8年自由現(xiàn)金流（即凈利潤）   增長率為15％    單位：億元（為方便只取整數(shù)）

年數(shù)                2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017

自由現(xiàn)金流（FCF）     60     70     80     92    106    122    140    162

2、把這些自由現(xiàn)金流折現(xiàn)為現(xiàn)值    折現(xiàn)因子=（1＋10％）^n  （10％為折現(xiàn)率  n為折現(xiàn)年數(shù)  ^n表示n次方 ）

年數(shù)               2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017

自由現(xiàn)金流（FCF）     60     70     80     92    106    122    140    162

÷（1＋R）^n       1.1^1   1.1^2  1.1^3  1.1^4  1.1^5  1.1^6  1.1^7  1.1^8 

=折現(xiàn)自由現(xiàn)金流     55     58     60     63     66     69     72     75

3、計算永續(xù)年金價值并折現(xiàn)為現(xiàn)值

永續(xù)年金價值=FCF8×（1＋5％）/（10％-5％）  （5％為永續(xù)年金增長率   10％為折現(xiàn)率）

永續(xù)年金價值=（162×1.05）/5％ = 3402

折現(xiàn)后的現(xiàn)值=3402/1.1^8 =1587

4、計算所有者權(quán)益合計    未來8年的折現(xiàn)現(xiàn)金流之和（步驟2）加永續(xù)年金的折現(xiàn)值（步驟3）

所有者權(quán)益合計=520＋1587=2108

5、計算每股價值

每股價值=2108/109.9=19.2元

照目前萬科股價（9.5元/股）來看，萬科被低估了一倍。不過，在沒有任何融資、僅僅通過每年利潤的滾動發(fā)展，可以確保萬科凈利潤15％的復(fù)合增長率嗎？呵呵，估值玩玩而已，大家請勿當(dāng)真。

（把凈利潤復(fù)合增長率設(shè)為8％，兩種估值方法結(jié)果如下：

李劍方法：2010～2017每股凈利潤0.69元，給予10倍、20倍PE時對應(yīng)價格：6.9元/股、13.8元/股。這個與我的心理價位比較接近：6～7元/股。

自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型：每股價值=12.3元）