作為亞洲第3座，全國第5座環(huán)球影城主題樂園，出場便有不俗的號(hào)召力，讓人不得不感慨文化輸出的牛氣。
開票1分鐘即售罄，半小時(shí)內(nèi)，去哪兒網(wǎng)中秋期間門票（638元）和無限優(yōu)速通（400元）全部售罄。
在確定開園日期后，周邊酒店預(yù)訂熱度暴增10倍，微博上更是熱搜不斷。
從話癆威震天、到景區(qū)內(nèi)10元售價(jià)的水，到2萬元一晚酒店被秒光，一次次刷屏，熱度絲毫不遜當(dāng)初迪士尼開園。
不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，樂園，已經(jīng)成為郊區(qū)的流量密碼，并且確定能拉動(dòng)周邊房價(jià)上漲！
以上海為例，迪士尼落戶的川沙板塊，從立項(xiàng)到開園6年時(shí)間內(nèi)，房價(jià)漲幅高達(dá)162.3%，遠(yuǎn)高于全市122%的平均漲幅。
環(huán)球影城的到來，對(duì)通州樓市有何影響呢？樂園帶動(dòng)的都是流動(dòng)人口，真的是郊區(qū)樓市的救兵嗎？能夠持續(xù)帶動(dòng)房價(jià)上漲嗎？
大型樂園的帶來，確實(shí)能迅速拉動(dòng)樂園周邊的房價(jià)，絕非是炒作。
為什么呢？
首先，大型樂園占地面積比較大，出于成本考慮，選址基本都在郊區(qū)。比如迪士尼樂園占地390公頃，環(huán)球影城占地400公頃，面積約等于19個(gè)鳥巢，如此大的占地，想要在一線落成，只能是在郊區(qū)。
之所以能迅速帶動(dòng)樓市上漲，是因?yàn)檫@些地方原先根本沒有房地產(chǎn)的概念。拿地成本低，拆遷成本低，大片的空地之上更好隨意描繪，連道路都是全新規(guī)劃。
但是一旦這類大型樂園確定落地，規(guī)劃逐漸清晰，各項(xiàng)配套逐漸明確，周邊的房地產(chǎn)市場就會(huì)迅速崛起。
房價(jià)立馬就從無到有。
隨著地鐵、商業(yè)等配套的落地，以及樂園概念的炒作，房價(jià)迅速從低往高抬升。
其次，樂園吸引來的不僅是流動(dòng)的游客，還有規(guī)模龐大的就業(yè)與迅速蓬勃的經(jīng)濟(jì)。
比如迪士尼，迪士尼開園首年接待游客數(shù)就超過1100萬人次，國慶期間，對(duì)上海新增游客貢獻(xiàn)率達(dá)到 60.6%，年均拉動(dòng)新增就業(yè)6.25萬次。
確實(shí)，游樂園里基層運(yùn)營崗位薪資非常低，但如此龐大的基層也催生不少管理崗與技術(shù)崗，這些員工薪資不比寫字樓里的白領(lǐng)差。
除此之外，樂園的強(qiáng)大之處在于，周邊同樣會(huì)延伸出上下游企業(yè)與服務(wù)人員。據(jù)悉上海迪士尼產(chǎn)業(yè)鏈總產(chǎn)值高達(dá)1224億元，平均1元門票保守估計(jì)帶動(dòng)8元的消費(fèi)。
這比吸引大型企業(yè)，帶動(dòng)的就業(yè)更加迅速，這群人的口袋富了，周邊的樓市自然更加具有支撐力。
最后，也是最重要的，就是租金預(yù)期，這是推動(dòng)周邊房產(chǎn)投資的重要力量。
由于園區(qū)占地面積格外大，算上往返與排隊(duì)時(shí)間，大多數(shù)家庭會(huì)選擇短途玩?zhèn)€2天。
大量的游客涌入，會(huì)帶來周邊租房市場的緊張，旺季租金并不低。比如中秋節(jié)，北京環(huán)球影城附近酒店2w每晚全部被秒殺，園內(nèi)酒店單房在2k左右，周邊民宿租個(gè)500也不難，租金收益率還是非?？捎^的。
并且，樂園不像其他景區(qū)那樣明顯的季節(jié)淡旺峰，周末或者是中秋小長假，樂園都是家庭旅游的首選。
因?yàn)楸绕鹂缡∪ヂ糜?，不僅花在路上的時(shí)間太多，帶娃長途旅行也有諸多不便。
而樂園，既有可玩性，又能享受城市便捷的配套服務(wù)，這幾年哪怕是長假都是熱門目的地。
根據(jù)攜程的數(shù)據(jù)來看，今年中秋節(jié)假期前五的景區(qū)之中，4席都是北京上海廣州的樂園。
足見樂園市場的廣袤，可租可住可售，就是對(duì)投資樂園周邊房產(chǎn)的精準(zhǔn)描述。迪士尼落地的6年，川沙板塊漲幅高達(dá)162.3%，遠(yuǎn)超上海市平均漲幅，川沙板塊也是因此而改了命。
大型樂園，可以說是郊區(qū)樓市，真正的救兵。
如此迅猛的漲幅，真的可持續(xù)嗎？
答案是否定的。
有概念的地方，就會(huì)有炒作。
經(jīng)歷過3-5年的建設(shè)期后，樂園真正開園時(shí)，長期爆炒的房價(jià)，反而會(huì)開始回落。并且呈現(xiàn)出非常有意思的一手上漲，二手下跌的分化。
這是過去許多研究得出的統(tǒng)一結(jié)果，就是園區(qū)開園后，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的滯緩期。我分析主要原因其實(shí)有三：
1、前期炒作漲幅過猛，已經(jīng)透支了未落地配套價(jià)值。園區(qū)開園后，沒有了節(jié)點(diǎn)炒作，情緒開始回落，需要等待配套價(jià)值回歸。
2、樂園帶來的流動(dòng)人口非常之多，繁雜的人口帶來的不僅是經(jīng)濟(jì)收益，還有擁擠的交通與高昂的物價(jià)，作為居住區(qū)來說，缺陷非常明顯，天花板也比較低。
3、對(duì)于剛需來說，最大的還是學(xué)區(qū)需求，郊區(qū)哪怕工作方便，為了下一代考慮，也會(huì)將房子買在市區(qū)。所以園區(qū)周邊的房產(chǎn)超過適當(dāng)?shù)膬r(jià)格之后，購房者愿意回歸市區(qū)。
綜合這三點(diǎn)，大型樂園周邊的房價(jià)短期回落，是比較好理解的。立項(xiàng)之后迎來大漲，隨后開始緩漲，開園之后，二手市場反而適當(dāng)回落，等待周邊其他配套落地，補(bǔ)齊價(jià)值。
不過，只要樂園位于核心一線城市，板塊周邊的交通通達(dá)度高，周邊其他板塊大漲之后，價(jià)差之下，房價(jià)還是會(huì)隨著大盤上漲，只是漲幅不再像從前那么突出。
比如迪士尼的川沙，2020年上海大盤上漲，川沙的漲幅還是有9%，但漲幅遠(yuǎn)比不過隔壁的周浦板塊。
這是投資樂園房產(chǎn)，必須清楚的規(guī)律。
而帶入此刻的通州市場來看，目前通州市場由于社保要求，市場相對(duì)冷淡，但是相對(duì)靠近環(huán)球影城的板塊，也是非?；馃帷?/span>
當(dāng)然原因不止是因?yàn)闃穲@，還是因?yàn)橥ㄖ莩鞘懈敝行牡亩ㄎ唬巳侵奚虅?wù)區(qū)板塊有新房次新房之外，其他次新大多相對(duì)靠近環(huán)球影城。
并且目前房價(jià)遠(yuǎn)沒有通州運(yùn)河三角洲價(jià)格那么高，無論是價(jià)格還是房源，選擇都比較多。
由于嚴(yán)格的限購政策，近環(huán)球影城板塊透支不算嚴(yán)重，長期還是會(huì)隨著大盤上漲，短期投資可以考慮二手次新。
最后，回歸全國，如何判斷樂園周邊的房產(chǎn)是否值得投資？
兩大判斷標(biāo)準(zhǔn)：
1、樂園的知名度與規(guī)模。
像迪士尼、環(huán)球影城這類有全球知名度的樂園，知名度非常之高，運(yùn)營手段也非常成熟，越早入場越好。除此之外，其他比較知名的樂園品牌還有長隆、華僑城、方特、海昌等等。
知名度越高，間接說明運(yùn)營模式更成熟，這樣的情況下，規(guī)模越大對(duì)周邊的房產(chǎn)來說價(jià)值越高。
2、落地城市的能級(jí)與輻射的都市圈。
上海落地浦東新區(qū)的川沙，不僅位于上海，本身就有不錯(cuò)的消費(fèi)實(shí)力，此外輻射的是整個(gè)長三角的客群，影響力越大，帶動(dòng)的游客越多，景區(qū)周邊就越發(fā)達(dá)，配套需求更多，房產(chǎn)價(jià)值也就越高。
其實(shí)近年來，依托樂園的文旅產(chǎn)品也很多，但是大多是掛羊頭賣狗肉，樂園沒有建設(shè)的多好，但是房子建的確實(shí)足夠的多。
很多時(shí)候，我們會(huì)疑惑這到底能不能行，其實(shí)就簡單的一個(gè)邏輯就是，哪怕這里建好了，有足夠多的游客前往，支撐其正常運(yùn)營嗎？
哪怕是環(huán)球影城，園區(qū)內(nèi)一次游覽成本幾乎在2000元往上走，想收回成本都不是易事，更何況那些建在三四線的文旅城呢？
所以，這些大型可成功樂園，大概率只會(huì)出現(xiàn)在一二線核心城市，以及一線城市群內(nèi)。
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