【爭議焦點(diǎn)】
是否應(yīng)該以物價(jià)局認(rèn)證的價(jià)格作為定案依據(jù)？
【裁判摘要】
一、對于政府機(jī)關(guān)及其他職能部門出具的證明材料，人民法院應(yīng)當(dāng)對其真實(shí)性、合法性以及與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實(shí)情況，則不能作為人民法院認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。
二、因出賣人所售房屋存在質(zhì)量問題，致購房人無法對房屋正常使用、收益，雙方當(dāng)事人對由此造成的實(shí)際損失如何計(jì)算未作明確約定的，人民法院可以以房屋同期租金作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算購房人的實(shí)際損失。
【公報(bào)案例】
終審法院：
江蘇省南京市中級人民法院 （2015）寧民再終字第28號
案情介紹：
2007年6月7日，原告李明柏（乙方）與被告金陵置業(yè)公司（甲方）簽訂《美仕別墅》商品房買賣契約，約定：乙方向甲方購買位于江寧區(qū)將軍大道8號美仕別墅辣椒街區(qū)58幢01室房屋，同年6月24日，金陵置業(yè)公司向李明柏交付了房屋。2008年，李明柏向金陵置業(yè)公司報(bào)告該房屋存在質(zhì)量問題。2010年3月29日金陵置業(yè)對房屋樓板進(jìn)行了修復(fù)，2011年7月22日鑒定報(bào)告顯示房屋能安全居住。但之后，雙方仍存在爭議，李明柏訴至法院，要求金陵置業(yè)公司賠償因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致其不能使用居住而造成的租金及物業(yè)費(fèi)用損失。
一審審理中，李明柏與金陵置業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，由金陵置業(yè)公司委托建研公司進(jìn)行了鑒定，2011年3月28日，建研鑒定公司作出（2011)建鑒字第5144號鑒定報(bào)告，結(jié)論為：該建筑一層客廳樓面板承載力滿足相關(guān)規(guī)范要求。
關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算，李明柏提供同區(qū)域其他別墅租賃協(xié)議、租金發(fā)票等證據(jù)，證明2011年10月起，其房屋出租的月租金為21000元。一審法院向南京市江寧區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心咨詢，法院根據(jù)此前南京市江寧區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心給出的意見確定，2010認(rèn)定為9000元/月，2011年認(rèn)定為9900元/月。
李明柏不服，向南京市中級人民法院提出上訴，南京中院對一審中關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算予以維持。
李明柏仍不服，向江蘇省高級人民法院申請?jiān)賹?，該法院?jīng)審查認(rèn)為：人民法院應(yīng)當(dāng)以證據(jù)能夠證明的案件事實(shí)為依據(jù)依法作出裁判，無論是當(dāng)事人提供的證據(jù)，還是人民法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)，均應(yīng)客觀真實(shí)的反映案件事實(shí)，并經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證后，才能作為定案的依據(jù)。對于政府機(jī)關(guān)及其他職能部門出具的詢價(jià)意見、咨詢意見等證據(jù)材料，人民法院應(yīng)當(dāng)對其真實(shí)性、合法性以及與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實(shí)情況，則不能作為人民法院認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。
李明柏請求以同期房屋租金為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其因房屋質(zhì)量問題而造成的實(shí)際損失，人民法院應(yīng)予支持。
根據(jù)市場一般行情，決定房屋租賃價(jià)格的因素主要包括房屋面積、戶型、地理位置、裝潢檔次、周邊環(huán)境等因素，物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心出具的詢價(jià)意見僅是認(rèn)定房屋租賃價(jià)格的參考和證據(jù)材料，而不應(yīng)成為認(rèn)定涉案房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的直接依據(jù)。
基于上述理由，江蘇省高院裁定再審。
再審結(jié)果：
南京市中級人民法院再審一審（再審二審維持）結(jié)果：
比較物價(jià)部門的詢價(jià)意見和同區(qū)域別墅租金清冊，差距懸殊，后者所體現(xiàn)的租金單價(jià)更能反映案涉房屋當(dāng)時(shí)的真實(shí)租賃價(jià)格，應(yīng)予以采用。法院酌定2010租金17194.3/月，2011年租金19004.5/月。
【筆者評論】
首先，根據(jù)《民訴法司法解釋》第一百一十四條規(guī)定，國家機(jī)關(guān)或者其他依法具有社會管理職能的組織，在其職權(quán)范圍內(nèi)制作的文書所記載的事項(xiàng)推定為真實(shí)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。必要時(shí)，人民法院可以要求制作文書的機(jī)關(guān)或者組織對文書的真實(shí)性予以說明。如果物價(jià)局出具的鑒定意見要作為定案依據(jù)，首先需要具備證據(jù)的三性首先需要具備證據(jù)的三性（真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性）。很明顯，物價(jià)局所出具鑒定意見是不能反映租金標(biāo)準(zhǔn)的真實(shí)情況的，即不具備真實(shí)性，不能作為證據(jù)使用。再審中，租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)同區(qū)域房屋租賃價(jià)格酌情確定，較為合理。
其次，根據(jù)《合同法》第一百一十三條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
賠償損失的范圍可由法律直接規(guī)定，或由雙方約定。在法律沒有特別規(guī)定和當(dāng)事人沒有另行約定的情況下，應(yīng)按完全賠償原則，賠償全部損失。但在一審中，南京市江寧區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心所出具鑒定意見的租金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于金陵置業(yè)因違約對李明柏所造成的損失。但在一審中，南京市江寧區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心所出具鑒定意見的租金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于金陵置業(yè)因違約對李明柏所造成的損失。
所以，因出賣人所售房屋存在質(zhì)量問題，致購房人無法對房屋正常使用、收益，對于購房人訴求房屋利益損失的計(jì)算，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋所在位置、裝修情況及大小，以房屋同期租金作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算購房人的實(shí)際損失。
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