| 時(shí)間：2005-9-23 韓延斌 * 最高院民一庭審判員，具多年司法審判經(jīng)驗(yàn) * 民法學(xué)博士 * 有關(guān)商品房買賣合同的司法解釋及土地使用權(quán)糾紛司法解釋起草人之一 主要觀點(diǎn)提示： 1.土地使用權(quán)出讓合同中的出讓主體，應(yīng)僅限于市、縣人民政府，并只做狹義解釋，不包括市、縣級的人民政府。（？） 2.各開發(fā)區(qū)管理委員會無權(quán)進(jìn)行土地出讓行為。 3.對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓方是否取得土地使用權(quán)證作為認(rèn)定合同效力的條件。土地出讓金的繳付不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力；開發(fā)投入達(dá)到25%，不影響轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定。 4.劃撥土地使用權(quán)人簽署的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在受讓人經(jīng)批準(zhǔn)取得土地使用權(quán)（劃撥或出讓取得）后，該合同性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為對使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議，應(yīng)當(dāng)履行。 5.在合作開發(fā)協(xié)議中約定一方不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而收取相應(yīng)固定利益的，并不直接作為認(rèn)定合同效力的條件，而根據(jù)約定內(nèi)容所反映的意思表示認(rèn)定合同性質(zhì)，再依轉(zhuǎn)性后的合同性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定和處理。 6.對于一地多轉(zhuǎn)的，各轉(zhuǎn)讓行為有權(quán)處分人的處分，應(yīng)屬有效合同，但根據(jù)履行程度確定其相對方利益的保護(hù)。
韓延斌講話紀(jì)要 本解釋出臺的背景： 人民法院在處理房地產(chǎn)糾紛案件中的法律依據(jù)不充足，各地對同類案件的處理結(jié)果可能不同；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（下稱《城管法》）僅作為房地產(chǎn)的行政管理法，并非房地產(chǎn)方面的民事立法1996年有關(guān)解決房地產(chǎn)開發(fā)糾紛的司法解釋，僅為解決《城管法》出臺前的開發(fā)行為，且采取了寬松的補(bǔ)救態(tài)度；實(shí)踐中的問題還是比較突出；準(zhǔn)備針對與房地產(chǎn)相關(guān)的五個(gè)方面的問題頒布具體的解釋及適用辦法：(1)開發(fā)；(2)施工建設(shè)；(3)銷售、買賣；(4)物業(yè)管理；(5)農(nóng)地承包。 一、 關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同的界定（主體及標(biāo)的） 《城管法》對出讓行為作了界定，但對于出讓合同并未作出定義性解釋，雖司法解釋無權(quán)對合同作出定義，但為解決司法審判中的實(shí)際問題，本解釋僅從合同主體及標(biāo)的的角度明確適用的出讓合同范圍。 1.土地出讓的主體應(yīng)為市、縣人民政府。對于市、縣人民政府的理解應(yīng)作狹義理解，即僅為市、縣人民政府，而不包括市、縣一級的人民政府。 2.土地出讓的標(biāo)的僅為開發(fā)建設(shè)用地。集體土地非經(jīng)征用不得出讓。國家土地按其用途分為三類：農(nóng)用；建設(shè)用地；劃撥用地。能夠出讓的僅為國有土地中的建設(shè)用地；建設(shè)用地亦僅能以出讓方式取得。 3.開發(fā)區(qū)管委會簽訂的出讓合同的效力認(rèn)定。開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方訂立的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。對于經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)而對合同效力的補(bǔ)救認(rèn)定，僅適用于解釋實(shí)施前開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方訂立的合同。 二、如何認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力 1.對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的定義。轉(zhuǎn)讓的主體，應(yīng)為取得土地使用權(quán)證書的人，而非無權(quán)處分人；轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的，應(yīng)為出讓取得的土地使用權(quán)，排除劃撥、集體用地。 2.《城管法》第37、38條的規(guī)定，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定相關(guān)條文引述：第37條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第38條規(guī)定的條件的。第38條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。針對《城管法》的以上規(guī)定，過去在司法實(shí)踐中對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力的認(rèn)定形成兩種觀點(diǎn)，主要是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為有效需滿足的條件的認(rèn)識上有所不同：三要件說：有效轉(zhuǎn)讓需具備3個(gè)條件：繳納全部土地出讓金；取得土地證；開發(fā)達(dá)到25%。二要件說：有效的轉(zhuǎn)讓需滿足兩個(gè)條件：取得土地證；開發(fā)達(dá)到25%。(主流觀點(diǎn)) 3.本解釋以土地使用權(quán)證的取得作為認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓效力的依據(jù)。（1）土地出讓金的繳付不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。出讓金的繳付問題，是土地出讓合同履行的要件，是出讓合同項(xiàng)下的責(zé)任。根據(jù)合同相對性原則，不能以一個(gè)合同的履行作為另一個(gè)合同生效的條件。就此觀點(diǎn)最高院曾向山東高院作出過書面答復(fù)。（2）土地開發(fā)程度(是否達(dá)到總投資的25%)不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。達(dá)到投資規(guī)模再行轉(zhuǎn)讓，在實(shí)踐中較難實(shí)現(xiàn)，且該投資規(guī)模要求的出臺是有其歷史背景的，現(xiàn)實(shí)意義已不大；對于如何認(rèn)定達(dá)到投資規(guī)模，在實(shí)踐中較難掌握，如是否包括土地出讓金、租費(fèi)等等不一而足；25%投資規(guī)模的要求，是主管部門對于土地權(quán)屬變動的限制性條件要求，而非有關(guān)轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，不能以此認(rèn)定合同效力。 主講人提示，鑒于《城管法》尚未修改，所以本解釋并未直接提及25%投資對于轉(zhuǎn)讓合同效力的影響，但在司法實(shí)踐處理中確實(shí)可不將其作為認(rèn)定合同效力的條件。此觀點(diǎn)得到了人大法工委的認(rèn)同。就《城管法》有關(guān)25%投資的要求，主講人特別指出，此條規(guī)定的“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能發(fā)生土地權(quán)屬變動。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)屬變動需向政府部門辦理過戶手續(xù)，因未達(dá)到投資規(guī)模而不能辦理變動手續(xù)的，屬合同履行問題，而不是效力問題。合同無效當(dāng)然不能發(fā)生權(quán)屬變動，但不能反推不能發(fā)生權(quán)屬變動則合同無效。如確不能發(fā)生權(quán)屬變動，應(yīng)以承擔(dān)違約責(zé)任或瑕疵擔(dān)保等方式解決。 三、劃撥土地使用權(quán)人簽署的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力及性質(zhì)認(rèn)定(具體內(nèi)容見解釋第11、12、13條的規(guī)定，主講人未作擴(kuò)展性說明。) 四、有關(guān)合作開發(fā)中的合作行為的認(rèn)定過去司法實(shí)踐中對于合作行為的認(rèn)定有四要件說，即共同投資、共同經(jīng)營、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但此認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)無法律依據(jù)。本解釋確定了三要件，即共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而是否參與經(jīng)營不作為合作性質(zhì)認(rèn)定的條件。 五、在合作開發(fā)中，名為合作實(shí)為其他形式的合同對于一方不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而固定取得相應(yīng)利益的合作合同，本解釋對其作出了性質(zhì)認(rèn)定，主要有四類：提供土地使用權(quán)一方只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；提供資金方只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同；提供資金方只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同；提供資金方只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。 對于以上合同的性質(zhì)認(rèn)定可見，不應(yīng)以是否承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)作為認(rèn)定合作協(xié)議效力的依據(jù)，而將其作為真實(shí)的意思表示看待，并根據(jù)其意思表示來認(rèn)定合同的性質(zhì)。合同性質(zhì)轉(zhuǎn)化后，再根據(jù)其轉(zhuǎn)性后應(yīng)適用的相關(guān)法律規(guī)定判斷合同的效力并作出處理。對于合作合同的轉(zhuǎn)性認(rèn)定，只對合同雙方有效，而不對第三方產(chǎn)生影響或效力。即因合作而產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)仍需共同承擔(dān)，合同轉(zhuǎn)性不能對抗善意第三人，雙方共擔(dān)后再按轉(zhuǎn)性后的合同各自承擔(dān)。在講解該問題時(shí)，主講人順便提及企業(yè)借款合同的效力認(rèn)定，依目前的規(guī)定，此類借款合同仍需做無效認(rèn)定。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對此已有不同的觀點(diǎn)和看法，以后的認(rèn)定應(yīng)是放開的。因此本解釋對此并不涉及，轉(zhuǎn)性后依當(dāng)時(shí)有效的法律規(guī)定認(rèn)定、處理。 六、一地多轉(zhuǎn)讓行為性質(zhì)認(rèn)定本解釋在第10條規(guī)定了有關(guān)一地多轉(zhuǎn)的處理原則。土地使用權(quán)人取得土地證，即可作為有權(quán)處分人，其簽署的多份轉(zhuǎn)讓協(xié)議均應(yīng)認(rèn)定有效；而對于要求履行合同的支持，以合同履行的程度區(qū)分，法律保護(hù)履行程度相對高的合同；對于不能履行的合同，依法承擔(dān)違約責(zé)任。
|
聯(lián)系客服
