高杠桿房企多米諾骨牌一樣連環(huán)炸雷吸睛之際，地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)歷史性的時(shí)刻悄然而至。
2022年3月11日，A股V型反轉(zhuǎn)，保利發(fā)展從下跌2.6%拉升至上漲0.43%，市值定格在1943億，萬科A從下跌3.88%拉升至下跌0.72%，市值最終錄得1936億，保利反超萬科7億成A股房企市值一哥，就此創(chuàng)造兩家公司上市以來在A股相愛相殺17年的歷史。
兩家公司市值差距最大的時(shí)刻，是2016年寶能狙擊萬科后的2016年8月16日，彼時(shí)萬科市值2578億，保利只有875億，萬科是保利的2.95倍。不到六年時(shí)間，換了人間！其實(shí)，變化主要發(fā)生在過去的一年，準(zhǔn)確的說是過去的7個(gè)月：去年3月以來萬科股價(jià)下跌了48%，而去年8月以來保利股價(jià)上漲了75%。
這一漲一跌的背后，是兩家公司過去幾年在戰(zhàn)略上的全面分野，一家在2017年提出“重回行業(yè)前三”，一家在2018年喊出“活下去”，進(jìn)而導(dǎo)致雙方在銷售、土儲(chǔ)、融資、管理等方面的量變到質(zhì)變。進(jìn)入2022年，一家提出未來要“進(jìn)三爭(zhēng)一”，另一家喊出“黑鐵時(shí)代”，在這個(gè)深刻變化的時(shí)代，誰能夠笑到最后呢？
多項(xiàng)指標(biāo)全面反超
萬科深港兩地同時(shí)上市，如果A股和H股市值分開計(jì)算加總，實(shí)際上保利發(fā)展市值超過萬科更多，達(dá)到79億元。
為什么短短半年多發(fā)生了如此急劇的變化？
決定一家公司股價(jià)或市值的，不止是規(guī)?；?span>業(yè)績(jī)的絕對(duì)體量，更多的是成長(zhǎng)性。保利在此次市值反超萬科之前，實(shí)際上從業(yè)績(jī)?cè)鏊伲戒N售額、土儲(chǔ)、融資等多項(xiàng)指標(biāo)的增速上，均已全面超越萬科。
1月10日，保利發(fā)展發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)，21年20度預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2850.48億元，同比增加17.2%，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)275.77億元，同比下降4.74%。而截至目前萬科暫未發(fā)布21年20度業(yè)績(jī)預(yù)告或快報(bào)，從三季報(bào)來看，營(yíng)業(yè)收入是2715億元，同比增長(zhǎng)12.42%，凈利潤(rùn)為166.9億元，同比下降15.98%。
銷售額方面，保利21年20全年實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%；實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。萬科21年20實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3807.8萬平方米，同比下降兩位數(shù)，達(dá)到14.3%，合同銷售金額6277.8億元，同比也下降10.85%。
進(jìn)入2022年，行業(yè)在一片“爆雷”聲中迎來至暗時(shí)刻，1-2月保利實(shí)現(xiàn)簽約金額522.8億元，同比下降30.4%，略好于百?gòu)?qiáng)房企平均34%的下降幅度。而萬科今年前兩月實(shí)現(xiàn)銷售金額649.7億元，比去年同期的1166.3億元，下降幅度達(dá)到了44.3%。
土儲(chǔ)來看，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，年2020末時(shí)保利總土儲(chǔ)貨值就超過了萬科，達(dá)到2.52萬億元，其中權(quán)益土儲(chǔ)1.58萬億元，分別居行業(yè)第二和第三。萬科上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為1.88萬億和1.14萬億，排名行業(yè)第五和第七。
21年20在民營(yíng)房企式微情況下，兩家公司均保持了不錯(cuò)的逆勢(shì)拿地節(jié)奏，但保利仍略微超出。保利21年20全年新增土儲(chǔ)貨值3995億元，而萬科為3940億元，分別排名行業(yè)第二和第三，這也意味著截至21年20末保利和萬科的總土儲(chǔ)貨值差距繼續(xù)輕微拉大。
融資金額上，由于21年20詳細(xì)年報(bào)還未披露，只能從公開市場(chǎng)管窺一豹，保利仍然領(lǐng)先。中國(guó)基金報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，21年20全年保利新發(fā)公司債、中期票據(jù)、ABS等共14筆，金額合計(jì)204.3億元；萬科新發(fā)15筆，融資金額合計(jì)169億元。
融資成本上，背靠央企中國(guó)保利集團(tuán)的保利地產(chǎn)也比背靠地方國(guó)企深圳地鐵的萬科略有優(yōu)勢(shì)。21年20半年報(bào)的數(shù)據(jù)來看，保利平均融資成本3.62%，比去年全年的4.77%下降1.15個(gè)百分點(diǎn)，僅比中海地產(chǎn)低2個(gè)基點(diǎn)；萬科平均融資成本4.27%，也比去年大幅下降1.86個(gè)百分點(diǎn)，排行業(yè)第六。
保利：從“重回前三”到“進(jìn)三爭(zhēng)一”
如果說銷售、土儲(chǔ)、融資這些只是戰(zhàn)術(shù)層面的問題，背后的底層驅(qū)動(dòng)力量則來是戰(zhàn)略，來自對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來走向的判斷。
2017年底，時(shí)任保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊，提出了“重回前三”的目標(biāo)。
在碧桂園、恒大、融創(chuàng)等近十年崛起之前，保利與招商、萬科和金地并稱“招保萬金”，組成了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊(duì)。幾乎與中國(guó)商品房市場(chǎng)共同成長(zhǎng)的央企“老大”保利，銷售金額曾長(zhǎng)期穩(wěn)居行業(yè)前三，但2013年以來保利已連續(xù)多年無緣前三。在2017年12月的股東大會(huì)上，宋廣菊明確表示未來兩至三年，公司要重回行業(yè)前三，而那一年保利被黑馬融創(chuàng)反超，排名跌至第五。
保利的信心來自何處？
在1920年三季報(bào)后的股東大會(huì)上，中國(guó)基金報(bào)記者與保利高管層有過深度交流。
對(duì)如何看待中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及未來，宋廣菊表示“如果按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)化率提升到80%以上的話，至少未來五到十年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是被看好的”，但“這個(gè)過程當(dāng)中可能會(huì)有波動(dòng)，會(huì)受到很多因素的干擾”。
至于保利地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，宋廣菊稱保利一直以來邁著自己的步伐，堅(jiān)定看好行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也不冒進(jìn)，還是以省會(huì)城市為主，對(duì)于發(fā)達(dá)區(qū)域加大戰(zhàn)略性投資。此外，在內(nèi)部管理和運(yùn)作機(jī)制方面進(jìn)行了很多嘗試，作為國(guó)企也做了股權(quán)激勵(lì)、做跟投。人才戰(zhàn)略上，選撥年輕干部放到預(yù)備梯隊(duì)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，為未來十年的發(fā)展鋪墊人才隊(duì)伍。
遺憾的是，保利重回前三的目標(biāo)沒能在這位保利發(fā)展史上的功勛人物任內(nèi)實(shí)現(xiàn)。21年207月29日，保利發(fā)展公告，宋廣菊因年齡原因辭任公司董事長(zhǎng)、董事職務(wù)，總經(jīng)理劉平接過了帥印?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，21年20度無論全口徑還是權(quán)益口徑，保利排名均在行業(yè)第四，其中權(quán)益口徑前面有融創(chuàng)、萬科、碧桂園，權(quán)益口徑前面是萬科、恒大、碧桂園。
但隨著恒大們的隕落，2022年保利重回前三幾無懸念，而新任董事長(zhǎng)劉平又提出了一個(gè)新目標(biāo)：保持央企第一，持續(xù)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，進(jìn)三爭(zhēng)一。中國(guó)基金報(bào)記者從保利內(nèi)部人士處了解到，2022年開年保利發(fā)展就提拔了十多位80后分公司總經(jīng)理，大膽使用年輕干部，組織框架也有相應(yīng)調(diào)整，在行業(yè)寒冬下展現(xiàn)出銳意進(jìn)取的一面。
萬科：從“活下去”到“黑鐵時(shí)代”
與保利發(fā)展高層相對(duì)樂觀、穩(wěn)中求進(jìn)不同，近年郁亮領(lǐng)導(dǎo)下的萬科顯得較為保守。
風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)極強(qiáng)，似乎是萬科一直以來的傳統(tǒng)。早在2007年，時(shí)任萬科董事長(zhǎng)的王石就拋出了“拐點(diǎn)論”，一石激起千層浪，此后確實(shí)發(fā)生了全球金融危機(jī)，也給中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)帶來沖擊。但此后，“四萬億計(jì)劃”讓中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)一夜回血，又高速發(fā)展了五六年。
但到了2014年全行業(yè)庫(kù)存高企，市場(chǎng)又開始迷茫，王石再度拋出地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代結(jié)束，進(jìn)入“白銀時(shí)代”的論斷。不過，此后的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和棚改貨幣化又讓地產(chǎn)行業(yè)再高速發(fā)展了一波。
隨著寶能狙擊未遂，王石在2017年7月的股東大會(huì)上卸任董事長(zhǎng)，正式交棒郁亮。而這位從萬科一路干起來的繼任者，似乎比前任還要謹(jǐn)慎。上任僅僅一年多，2018年9月28日、29日萬科秋季例會(huì)在深圳大梅沙舉行，會(huì)場(chǎng)屏幕與側(cè)墻上“活下去”的字樣引人注目。在彼時(shí)行業(yè)依然如火如荼高歌猛進(jìn)之際，著實(shí)把同行嚇得不輕。
事實(shí)上，在當(dāng)年9月中旬的萬科月度例會(huì)上，郁亮就稱：“萬科要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，以”活下去“為最終目標(biāo)”。事后來看，郁亮的判斷也稱得上有一定前瞻性，或許正是基于這樣的判斷，萬科放慢了自己的腳步。
而進(jìn)入2022年，郁亮更加悲觀，今年2月其在萬科集團(tuán)2022年會(huì)上的發(fā)言流傳出來。這次發(fā)言郁亮拋出了一個(gè)最新論斷：行業(yè)到了“黑鐵時(shí)代”。
郁亮稱，2022年是集團(tuán)破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開始。郁亮直言，2022年縮表出清是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)，“要么死、要么活”，沒有中間狀態(tài)。
在文化上，郁亮強(qiáng)調(diào)公司上下要省吃儉用、減少浪費(fèi)、營(yíng)造節(jié)衣縮食的“戰(zhàn)時(shí)氛圍”。郁亮還舉了一個(gè)例子，“我助理給我定機(jī)票的時(shí)候是不會(huì)買頭等艙的，如果有時(shí)間接近的航班也會(huì)哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達(dá)的信號(hào)很重要”。
在這個(gè)百年未有之大變局時(shí)代，未來兩家國(guó)資地產(chǎn)巨頭的命運(yùn)將如何演化？只能讓時(shí)間給出答案。
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