房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成前期籌備工作后，都必然要面對一個共同問題，那就是——“拿地”。拿地，其實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個口語化的表達(dá)，用法言法語表述，應(yīng)為“取得國有土地使用權(quán)”。
土地作為一項(xiàng)最基本的生產(chǎn)資料，直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)能否真正開始一個項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)和銷售，而拿地過程中對于法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，更是決定了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤，甚至是企業(yè)未來的命運(yùn)。
一、拿地的幾種常見方式。
從政府土地主管部門拿地主要有出讓、劃撥兩種方式。其中，因劃撥用地一般適用于軍事、公益、基礎(chǔ)設(shè)施等特殊用途，故本文不再討論。
而實(shí)踐中，國有土地使用權(quán)完成出讓后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還能通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、參股、收購公司、合作開發(fā)等多種方式參與到項(xiàng)目開發(fā)過程中。本文中，筆者將前述方式也一并納入拿地的范疇中進(jìn)行論述。
二、拿地過程中的主要風(fēng)險(xiǎn)。
1. 建設(shè)用地規(guī)劃條件
建設(shè)用地規(guī)劃條件明確了土地的具體位置、面積、用地性質(zhì)等重要信息，可謂是拿地過程中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。其中，容積率、建筑密度、綠地率、間距、高度限制、退后距離、用地紅線等關(guān)鍵信息直接影響項(xiàng)目的可銷售面積，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注。
此外，在一些建設(shè)用地規(guī)劃條件中還會提及需土地使用權(quán)人配合城市軌道交通等其他公益性設(shè)施建設(shè)，這在審核過程中極其容易被忽略。而一旦發(fā)生前述情況，往往意味著該土地將面臨著增加后退距離、重新確定用地紅線、限制地下空間使用等問題，直接導(dǎo)致可銷售面積減少的不利后果。
2. 政府規(guī)劃調(diào)整
無論是商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，都和土地周邊的政府規(guī)劃息息相關(guān)。其中有利因素，如周邊擬規(guī)劃軌道交通站點(diǎn)、重點(diǎn)學(xué)校、醫(yī)院、公園等將為項(xiàng)目后期銷售增加助力；不利因素，如周邊擬規(guī)劃垃圾處理廠、污水處理廠、高危、高污染企業(yè)等則非常容易成為項(xiàng)目后期銷售的阻礙。
3. 土地現(xiàn)狀及交付條件
在拿地之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實(shí)地查看該地塊的具體情況，如土地是否平整、是否屬于林地、是否需要拆遷等。在正式商洽時，還應(yīng)當(dāng)明確土地的交付條件，如出讓方是否負(fù)責(zé)三通一平、青苗補(bǔ)償、房屋拆遷等工作。尤其是涉及到土地拆遷問題，不僅需要確定該地塊是否需要拆遷，還要了解政府對于該地塊的具體出讓計(jì)劃，如是否需要待該地塊所在片區(qū)完成整體拆遷及平整之后才可出讓該地塊。
4. 土地周邊相鄰關(guān)系
我國《物權(quán)法》規(guī)定：相鄰關(guān)系中，不動產(chǎn)權(quán)利人不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照；挖掘土地、建造建筑物時不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全等內(nèi)容。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地過程中，應(yīng)當(dāng)充分考慮土地周邊的相鄰關(guān)系，如：項(xiàng)目開發(fā)過程中是否會對相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等產(chǎn)生影響。否則即便是在符合土地規(guī)劃條件的情況下動工建設(shè)，也有可能會因?yàn)榍址赶噜彊?quán)利人的合法權(quán)益而面臨阻礙。
5. 工程質(zhì)量問題
此類風(fēng)險(xiǎn)一般存在于通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及參股、收購已動工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等拿地方式。前述幾種方式中，投資方都是在開工后才介入具體項(xiàng)目的，因此有必要在正式介入項(xiàng)目之前對工程質(zhì)量進(jìn)行總體評估，確保后續(xù)能夠順利竣工交付。
6. 隱性債務(wù)
此類風(fēng)險(xiǎn)一般存在于通過參股、收購公司等拿地方式中。在前述拿地方式中，投資者是通過持股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)而參與到房地產(chǎn)開發(fā)過程。因此，在交易之前需要對公司進(jìn)行全面的法律盡職調(diào)查和財(cái)務(wù)審計(jì)，從而最大限度了解公司的資產(chǎn)及債務(wù)情況，如土地性質(zhì)、土地規(guī)劃條件、土地出讓金及契稅是否繳齊、負(fù)債總額等。否則很有可能出現(xiàn)公司名下持有優(yōu)質(zhì)土地，卻同時背負(fù)巨額債務(wù)的情況，造成投資方虧損的局面。
7. 土地閑置風(fēng)險(xiǎn)
此類風(fēng)險(xiǎn)一般存在于通過參股、收購公司等拿地方式中。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定：未動工開發(fā)滿兩年的閑置土地可由有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)。
三、幾種主要拿地方式的優(yōu)劣及風(fēng)險(xiǎn)評析。
1. 通過公開招拍掛取得國有土地使用權(quán)
優(yōu)點(diǎn)：公開、透明、權(quán)屬清晰
劣勢：競爭激烈、土地成本較高
風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：較低
主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：建設(shè)用地規(guī)劃條件、政府規(guī)劃調(diào)整、土地周邊相鄰關(guān)系
早在2002年，國土資源部11號令就明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須通過公開的招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。由于出讓人是政府土地管理部門，交付條件往往是凈地交付，土地不存在權(quán)屬爭議，更不存在隱性債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)。
然而，如此低風(fēng)險(xiǎn)的拿地方式，必然面臨眾多企業(yè)的激勵競爭。因此在“價高者得”的游戲規(guī)則之下，土地成本自然水漲船高，近年來各地也頻頻使用“地王”、“天價”等詞匯形容招拍掛過程中的激勵競爭。此外，招拍掛過程中政府往往會對競買人資格設(shè)定種種要求和條件，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資格不達(dá)標(biāo)而被拒之門外。
2. 通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得國有土地使用權(quán)
優(yōu)點(diǎn)：自由度高
劣勢：稅務(wù)成本增加、操作程序繁瑣
風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：中
主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：建設(shè)用地規(guī)劃條件、政府規(guī)劃調(diào)整、土地周邊相鄰關(guān)系、工程質(zhì)量問題
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，符合條件的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是市場行為，自由度相對較高。但因操作過程中會發(fā)生土地使用人的變更，必然需要繳納各類稅款。據(jù)筆者初步估算，在某些情況下，因土地使用權(quán)人變更所需繳納各類稅款總計(jì)甚至高于土地成交金額的10%，這無形中增加了交易成本，縮小了利潤空間。此外，轉(zhuǎn)讓而來的房地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)建設(shè)也將面臨報(bào)建手續(xù)變更、在建工程價格評估、工程質(zhì)量等實(shí)際問題。因此在實(shí)踐中，鮮有企業(yè)會通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得國有土地使用權(quán)。
3. 通過參股、收購公司、合作開發(fā)等方式間接拿地
優(yōu)點(diǎn)：操作便捷、自由度高、價格靈活
劣勢：風(fēng)險(xiǎn)較高
風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：較高
主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：建設(shè)用地規(guī)劃條件、政府規(guī)劃調(diào)整、土地現(xiàn)狀及交付條件、土地周邊相鄰關(guān)系、工程質(zhì)量問題、隱性債務(wù)、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)
在招拍掛價格居高不下、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓難以操作的情況下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇通過參股、收購持有土地使用權(quán)的公司、或者與有土地使用權(quán)的公司合作開發(fā)等方式間接拿地。通過前述方式拿地有諸多優(yōu)點(diǎn)，如成本較招拍掛更低、交易方式靈活多樣、可操作性強(qiáng)等。但同時也伴隨著相當(dāng)之大的法律風(fēng)險(xiǎn)?？芍^是風(fēng)險(xiǎn)與收益并存的一種方式。因此，明智的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會在前期進(jìn)行全面的法律盡職調(diào)查和財(cái)務(wù)審計(jì)，從而將風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。
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