《三十而已》里精明能干的中產(chǎn)顧佳，住在高檔豪華的小區(qū)里，向著她向往的上流社會(huì)大步邁進(jìn)。
但是，她家的房子也是有貸款的，而且金額還不少呢。當(dāng)她們家公司遇到現(xiàn)金流危機(jī)的時(shí)候，抵押房子獲得銀行貸款就成了她的救命稻草。
相信做生意的老板們對(duì)這一幕都會(huì)感同身受吧，因?yàn)榇蟛糠掷习宥加羞^類似的人生經(jīng)歷。
今天，我就來和大家聊一聊房貸這個(gè)金融產(chǎn)品，以及當(dāng)消費(fèi)者出現(xiàn)斷供后會(huì)出現(xiàn)什么事情。
北京、上海動(dòng)輒幾千萬的房子，很少有人能全款買房，除了少數(shù)企業(yè)家和拆遷戶等，大部分普通老百姓，都需要借助金融工具來實(shí)現(xiàn)自己買房的人生夢想。
消費(fèi)者掏空6個(gè)錢包攢夠首付，可能是30%，或50%不等，剩余的部分則需要依靠銀行的金融產(chǎn)品——房貸，英文叫Mortgage。
記得我上金融課的時(shí)候，老師介紹Mortgage這個(gè)英文是源自中世紀(jì)英國使用的法文詞，意思是“死亡誓言”，入土的時(shí)候才完成還款誓言。
消費(fèi)者決定通過使用貸款的方式買房子的時(shí)候，銀行同時(shí)就創(chuàng)造出來了一個(gè)金融產(chǎn)品和貨幣，想要了解銀行是如何創(chuàng)造出錢的？請(qǐng)閱讀錢是如何被創(chuàng)造出來的？
這個(gè)金融產(chǎn)品（房貸）的本質(zhì)是一種債務(wù)工具，用消費(fèi)者的房子抵押作為擔(dān)保，借款人必須以預(yù)定的還款方式進(jìn)行償還本息。
舉一個(gè)例子來說明吧。
比如：貸款400萬，固定利率5%，還款期限是30年，還款方式是等額本息，每一期的還款額就是21,472.86。消費(fèi)者30年內(nèi)償還本金400萬，利息3,730,231.37元，一共是7,730,231.37。
美國的房貸產(chǎn)品市場是非常豐富的，不同種類的貸款產(chǎn)品滿足不同人群的還款方式。有Repayment mortgage，Interest-only mortgage，F(xiàn)ixed rate mortgage……但最常見的還是fixed rate 和variable rate的產(chǎn)品。
中國房貸市場上的產(chǎn)品就選擇很少了，還款方式只有兩種：等額本息和等額本金。
等額本息就是每一期還款額都是一樣的。第一個(gè)月的利息比重比較多，本金比重比較少，隨著還款次數(shù)增多，本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。
等額本金的還款方式就是指消費(fèi)者每期還款的本金是一樣的，但是每一期的本金和利息之和（也就是每一期還款額）是不一樣了，前期還款壓力較大。
等額本金還款方式的好處是相比等額本息前期償還的利息更多，能節(jié)省更多的利息。比如上述例子中的400萬貸款，如果選擇等額本金，30年的利息是3,008,333.33，可以節(jié)約70多萬的利息呢。
但銀行一般都會(huì)推薦消費(fèi)者使用等額本息的還款方式，因?yàn)殂y行的利息收入會(huì)更多啊。
2020年，央行發(fā)行的《公告》進(jìn)一步推動(dòng)實(shí)行了浮動(dòng)利率LPR, 不懂的朋友請(qǐng)閱讀LPR后，你的房貸是多了還是少了？
除了利息支出外，消費(fèi)者還要支付一些服務(wù)費(fèi)等。如**銀行的《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》規(guī)定:“與本合同有關(guān)的公證、登記、評(píng)估、鑒定、見證、運(yùn)輸、保管等費(fèi)用由借款人、保證人、抵押人承擔(dān)?！?/p>
畢竟銀行在創(chuàng)造出一個(gè)債務(wù)loan之前，要做各種檢查，準(zhǔn)備各種文件。
但中國的房貸產(chǎn)品費(fèi)用還算好的，美國的房貸產(chǎn)品都是搭配房子保險(xiǎn)一起賣的，消費(fèi)者如果想要獲得房貸，是必須購買房子貸款的保險(xiǎn)。
更不要說每年都要交的房產(chǎn)稅了，資本主義收費(fèi)渠道可有創(chuàng)造力了呢，根本沒有免費(fèi)的服務(wù)。
表面上看是房地產(chǎn)行業(yè)，但其本質(zhì)是金融——債務(wù)。很多人一聽到債務(wù)就覺得離自己很遙遠(yuǎn)，但錢的本質(zhì)就是債。
房貸是一個(gè)金融合約，消費(fèi)者需要按時(shí)還款，不能破壞這份金融合約，因?yàn)樵谙M(fèi)者還清貸款之前，房子都不是真正屬于你的，你其實(shí)擁有的是居住權(quán)。當(dāng)消費(fèi)者發(fā)生違約行為時(shí)，銀行也有權(quán)利收回房子。
疫情影響下，很多消費(fèi)者失去了收入來源，中國也出現(xiàn)了大批“停貸潮”。這個(gè)不僅出現(xiàn)在中國，美國也有200萬人申請(qǐng)延期還款。
從金融角度看房貸合同，消費(fèi)者不管是提前還款還是逾期還款，都算違約（default）行為，很多房貸合同里都明確寫著“不得提前還款”。
大部分消費(fèi)者都不會(huì)認(rèn)真看幾百頁的房貸合同，10分鐘就可以簽約完畢；但簽約后，消費(fèi)者才發(fā)現(xiàn)，除了利率、年限、還款方式等少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)，其對(duì)合同內(nèi)容幾乎還是一無所知，甚至連發(fā)放貸款的具體支行都未被告知。
但合同就是合同，沒有什么感情的，只要簽了，就得遵守，如果想要違約，就要付出代價(jià)。當(dāng)市場上的大多數(shù)人都有契約精神時(shí)，金融市場才能繁榮。
每家銀行的合同都不一樣，但一般而言，如果消費(fèi)者在房貸還款日沒有按時(shí)付款，銀行會(huì)收取滯納金。一般銀行會(huì)提供按月還款的寬限期，這需要根據(jù)不同銀行具體而定。
也有一些銀行合同規(guī)定，購房者連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次未按時(shí)足額償還貸款本息，貸款人（銀行）有權(quán)解除合同。
從金融角度看債務(wù)產(chǎn)品，違約的債務(wù)產(chǎn)品會(huì)先按照天數(shù)進(jìn)行分類，比如：30天、60天、90天、120天、180天以上等，歸類后，對(duì)于不同的違約產(chǎn)品進(jìn)行不同的處理。
對(duì)于逾期90天以內(nèi)的消費(fèi)者，銀行會(huì)首先進(jìn)行催收，有電話提醒、郵件提醒等。其目的是希望消費(fèi)者按時(shí)補(bǔ)交房貸與罰息，繼續(xù)履行合約。
清算過程是在消費(fèi)者逾期120天或更長時(shí)間后開始，這時(shí)貸方（銀行）擁有房屋，并有權(quán)將您從房子中趕出去。
實(shí)際的法律程序需要根據(jù)地方法律而定。銀行的目的是讓貸款人出售財(cái)產(chǎn)，用收益來償還消費(fèi)者的剩余抵押貸款余額。
如果催收或拍賣都不能把錢收回來，那么銀行還可以把這筆貸款移除出銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，成為表外資產(chǎn)，賣給給資產(chǎn)處理公司或不良資產(chǎn)管理公司。
這些公司低價(jià)買入銀行的不良資產(chǎn)包，進(jìn)行一系列處理，找到新的買家，實(shí)現(xiàn)盈利。
另一個(gè)處理方式就是銀行把這些不良資產(chǎn)進(jìn)行證券化處理，指將不良貸款通過“ 風(fēng)險(xiǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)移給特定目的載體(SPV)作為基礎(chǔ)資產(chǎn),以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流償付SPV發(fā)行的資產(chǎn)支持證券(ABS)本息，賣給投資人。
中國2016年才開始實(shí)施，發(fā)行規(guī)模相對(duì)較小，市場還不是很大。
從消費(fèi)者角度看房貸違約，首先違約會(huì)大大降低消費(fèi)者的信用評(píng)分，體現(xiàn)在你的征信報(bào)告上，影響您獲得未來信用的能力。
其次就是失去自己的房子和債務(wù)，雖然沒了房子很難過，但光明的一面是你也沒了債務(wù)。失去房貸債務(wù)和房子，個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表就會(huì)瞬間縮水。
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