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房地產(chǎn)稅收是目前稅收征管的熱點、難點之一，其中二手房交易稅收控管是落實房地產(chǎn)稅收政策的重要部分。個別人和房地產(chǎn)中介也采取了一些避稅策略，這在一定程度上造成二手房交易的營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等稅收的流失。
　　避稅方式及風(fēng)險分析
　　當前，二手房交易中主要存在著“高買低報”、延期過戶、先租后買、假贈與以及虛報唯一住房等避稅方式。無論是對買方還是賣方，這些所謂避稅方式都存在著較大的法律風(fēng)險、市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。
　　1.“高買低報”?！案哔I低報”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報房價時，以低于實際成交的價格簽訂虛假協(xié)議申報納稅。這種方式是二手房買賣雙方最常用的避稅方式，也是目前較嚴重的避稅方式之一。其做法是：在二手房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方及中介公司簽訂兩份合同，一份為真實成交價格居間合同，用于付款結(jié)算，通常由中介公司見證；一份為隱瞞真實交易價格的虛假協(xié)議，用于申報納稅，由房管部門見證。

　　2.延期過戶。
　　此種方法為主要針對營業(yè)稅的避稅方式。其一般做法是：買賣雙方在達成購房意向之后，首先簽訂一份購房合同，規(guī)定房款交付方式、房屋過戶時間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后，賣方先將房屋交買方使用，等到賣方的房屋持有年限達到規(guī)定的免稅時間后，雙方再將房屋過戶。為了交易有所保障，買方一般會在合同中提出一些保障條款，如將房產(chǎn)證交買方保管等。
　　風(fēng)險分析：一旦二手房市場在交易未完成的時段內(nèi)出現(xiàn)價格上的大幅波動，無論是大漲還是大跌，都會有很大一部分賣方或買方選擇“寧可賠付違約金，也要終止履行合同”，從而損害被違約方利益。另外，一旦稅收政策出現(xiàn)較大波動，雙方對新產(chǎn)生的稅負不能達成一致時，也將不得不解除合同，承擔(dān)和付出較大的機會成本。

　　3.先租后買。
　　這種方式是延期過戶避稅方式的進化版本，兩者在本質(zhì)上是一樣的。其一般做法是：在減免稅要求的年限未滿的一段時間內(nèi)，買賣雙方再簽訂一份房屋租賃合同，約定將租金抵消到以后交割的房款里，使得買方同時成為了房屋的承租方，在該房屋未來交易時擁有優(yōu)先購買權(quán)。
　　風(fēng)險分析：由于在較長時間內(nèi)無法辦理交易過戶手續(xù)，所購房的產(chǎn)權(quán)并不是買方的，買賣雙方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如未來幾年內(nèi)政策再次發(fā)生變化，對于買賣雙方的風(fēng)險都將會很大。同時，雙方又增加了租賃合同關(guān)系，違約成本將更高。

　　4.假贈與。
　　這是目前避稅方式中較為簡單的一種。通常是買賣雙方在達成交易意向后，先私下簽訂一份買賣合同，之后再到公證處辦理房屋贈與合同，聲明賣方無償將某房屋贈與買方，以未發(fā)生金錢交易為名，規(guī)避營業(yè)稅及其附加稅費。為保證交易資金安全，雙方在交易過程中一般會選擇將房款打入一個擔(dān)保賬戶，直到過戶完成后賣方才能將房款取出。
　　風(fēng)險分析：這種方式從法律角度看，完全屬于一種逃稅的違法行為，買賣雙方在交易過程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會受到法律保護，反而會在有關(guān)部門認定存在相關(guān)違法事實后，還將被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過戶，將會由賣方承擔(dān)成交價格20%的個人所得稅，交易成本會更高。

　　5.虛報唯一住房。
　　北京對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，但有關(guān)部門未對“唯一住房”作出明確、具體的界定，因此在實際操作中難以甄別納稅對象是否真正屬于生活唯一住房，造成征稅部門只能被動依賴于納稅人的自行申報。

　　應(yīng)對二手房交易避稅手段的對策
　　上述種種二手房交易避稅現(xiàn)象，不僅為買賣雙方埋下了經(jīng)濟糾紛隱患，擾亂了二手房交易市場秩序，更違反了國家稅收法律，導(dǎo)致稅負不公，必須多措并舉，減少和控制此類現(xiàn)象的發(fā)生。
　　1.完善機構(gòu)，實施房地產(chǎn)“一體化”管理。應(yīng)完善機構(gòu)，充實契稅征收人員，對二手房交易實施“一體化”管理。在機構(gòu)完善和人員充實后，可設(shè)置三個工作組，一是調(diào)研組，主要負責(zé)對房屋交易情況的市場調(diào)研、稅收情報交換、房屋交易申報和開發(fā)商批量申報征收，跟蹤掌握房屋交易市場動態(tài)等工作，提供決策參考；二是征收組，主要負責(zé)辦理窗口的各項稅收征收工作；三是綜合組，主要負責(zé)內(nèi)部工作協(xié)調(diào)、減免審核、數(shù)據(jù)及資料交換、票證管理、契稅咨詢和檔案管理等，以此逐步建立長效管理機制。
　　2.完善政策，制定完善科學(xué)的計價體系。針對“高買低報”現(xiàn)象，一是出臺價格申報細則。相關(guān)部門應(yīng)盡快研究、出臺房地產(chǎn)成交價格申報實施細則，完善當前房地產(chǎn)成交價格申報工作機制。二是因地制宜，建立健全核價體系。三是調(diào)整房產(chǎn)交易稅費計征依據(jù)，對二手房個人所得稅、土地增值稅直接采用核定征收法征稅。
　　3.規(guī)范運作，建立健全高效的征管機制。一是進一步加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高征管水平。二是選聘部分房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，為征管一線提供專業(yè)咨詢。三是探索建立公示制度，即價格申報公示制和納稅評估公示制，讓二手房交易買、賣雙方的申報價格及征收機關(guān)核定的計稅價格信息更加公開、透明，接受社會監(jiān)督。
　　4.廣泛宣傳，引導(dǎo)確立健康交易心理。廣泛利用媒體、標語、發(fā)放宣傳資料等形式，向社會公眾廣泛宣傳房地產(chǎn)買賣的有關(guān)政策、法規(guī)。通過告知買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)，事先提示各類交易風(fēng)險，提高消費者的依法納稅、產(chǎn)權(quán)維護和自我保護意識。