作者：倪菁華 本所高級合伙人
擅長領(lǐng)域：公司法、合同法、建筑房地產(chǎn)及各類投融資法律事務(wù)
近期，有關(guān)拆遷安置房的買賣合同糾紛大量涌入法院，各種情形皆有，尤以買受人起訴出賣人履行協(xié)助辦理拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)過戶登記居多。從法律上講，此類糾紛涉及房屋買賣合同的效力問題以及因買賣合同所產(chǎn)生的物權(quán)變動這兩大問題。就上述兩個方面的問題，筆者談?wù)勛约旱目捶ā?/p>
一、合同效力
拆遷安置房買賣合同的由來，是基于農(nóng)民集體土地的征收以及國有土地上的房屋征收，首先由原來的被拆遷人與拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議，被拆遷人將自己應(yīng)得到拆遷安置房出賣與他人。一般情況下，被拆遷人是留足自己及家庭成員居住的房屋，將多余的一套甚至幾套房屋對外出賣。應(yīng)當(dāng)說，此類出賣行為是被拆遷人對自己的權(quán)利進行處分的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。但各地政府對此類出賣行為有相應(yīng)的政策限制，如五年內(nèi)不得上市交易等。更有法律界人士引用《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，認(rèn)為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓”為由，認(rèn)為此類買賣行為無效。
《物權(quán)法》頒布后，對債權(quán)和物權(quán)之間的法律關(guān)系進行了厘清，統(tǒng)一了法律認(rèn)識。被拆遷人未領(lǐng)取拆遷房的產(chǎn)權(quán)證，并不代表其不能對外簽訂買賣合同，只是不能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力，即買受人也無法取得該房屋的權(quán)屬證書。在此期間，雙方的買賣交易全部完成，買受人將雙方約定的購房款全部支付給出賣人，并實際占有了該房屋。有的是裝修后自己居住，有的是買下后對外出租，不一而足?？傊?，形成事實買賣關(guān)系且全部履行完畢。
司法實踐中，主張買賣合同無效的一般是出賣人。根本原因是房屋升值太大，超出了當(dāng)初的預(yù)期和想象，自己總感覺房子“賣虧了”，心里不平衡，于是，找出各種理由拒絕為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。由于當(dāng)初的買賣契約中又有協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶的條款約定，同時感到“理虧”，因此要求買受人再向其支付一定金額的購房款，否則，拒絕協(xié)助過戶。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，只要雙方的買賣合同沒有違反法律效力性強制規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。在簽訂拆遷安置房買賣協(xié)議時，一般均是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，且大都履行完畢，房款已經(jīng)支付并占有、使用了該房屋多年。在此等情形下，事后再認(rèn)定該協(xié)議無效，對買受人似不公允。出賣人的真實意思并非將房屋收回，而是希望買受人再支付一定的房屋差價。因此，此類合同被人民法院認(rèn)定為有效合同，也在情理之中。
二、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移
自《不動產(chǎn)登記暫行條例》及《實施細則》頒布后，各地均設(shè)立了不動產(chǎn)登記中心，并將其職能統(tǒng)一劃歸國土資源部門歸口管理。不動產(chǎn)登記中心開始辦理拆遷安置房的權(quán)屬登記和發(fā)證。當(dāng)買受人得知出賣人已經(jīng)領(lǐng)取了不動產(chǎn)證后，并要求出賣人協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記，將該房屋登記至自己的名下。由于房屋升值的因素，一般出賣人“很不情愿”協(xié)助辦理，而是向買受人要求支付一定的差價款。若該差價款數(shù)額不大或者買受人接受，雙方調(diào)解了事，愉快辦理。若買受人不接受，則會引起糾紛，買受人在協(xié)商未果時，訴至人民法院。
原則上，人民法院應(yīng)當(dāng)判決出賣人協(xié)助辦理變更登記手續(xù)。買受人可依據(jù)人民法院的判決文書，到不動產(chǎn)登記中心辦理房屋的過戶登記。其中也會千差萬別，但有兩個比較突出的問題，需正確認(rèn)定和把握：
一是“表見代理”的問題。出賣人往往以家庭其他成員或者共有人并不知情為由，主張買賣無效。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。在買賣合同簽訂且買受人實際占有房屋后數(shù)年內(nèi)，出賣人的其他家庭成員或者共有人從未向買受人主張要求退還房屋，在過戶登記時卻突然說不知情，顯然不合情理。買受人有理由相信出賣人有權(quán)簽訂買賣合同，構(gòu)成“表見代理”，合同無效的主張不應(yīng)支持；
二是“房屋實際面積差”的問題。一般拆遷安置房的面積在協(xié)議中體現(xiàn)為固定面積，如小套60平方米、中套90平方米、大套120平方米，但拆遷人實際交付的面積往往大于上述面積，對于面積差如何處理，比較糾結(jié)。有的出賣人要求買受人按照房屋現(xiàn)時價支付差價；有的出賣人甚至要求將自己登記為房屋共有人，享有面積差部分的產(chǎn)權(quán)。對此，按照當(dāng)初的協(xié)議價計算出差價，并依照該差價金額的同期貸款利息，由買受人向出賣人支付，似比較合理，但協(xié)議有約定的除外。
三、誠實信用
“誠實信用”原則是民事活動中的一項基本規(guī)則，被視為民法領(lǐng)域的“帝王條款”，也是市場經(jīng)濟活動中的一項道德準(zhǔn)則，為各國法律所接受。因此，全社會都應(yīng)當(dāng)樹立誠信氛圍，恪守承諾。
出賣人當(dāng)初簽訂拆遷安置房買賣合同，確為自己真實意思的表示。否則，不會收取買受人的房款并將房屋交付買受人占有、使用，很多拆遷戶一夜之間成了暴發(fā)戶。而買受人大多屬于剛性需求，商品房買不起，轉(zhuǎn)而購買價格便宜的拆遷安置房。對于交易雙方來說，也算各得其所，并未損害對方的利益。如果認(rèn)定買賣合同無效，出賣人再將房屋按市場價對外出售，則會謀取更大的收益；或者讓買受人支付房屋增值部分的差價，則對買受人顯然不公平。有人甚至主張將房屋增值部分的差價，由出賣人和買受人各分擔(dān)一半，不失為用心良苦，但也有失公允，違背了“誠實信用”的原則。
“有恒產(chǎn)者有恒心”。 產(chǎn)權(quán)被譽為“市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)、社會文明的基石、社會向前發(fā)展的動力”，是人們賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)的法律保護是我國民事法律的一項重要的基本制度。處理類似不動產(chǎn)買賣糾紛案件，一方面要遵守合同法、物權(quán)法等相關(guān)的法律規(guī)定；另一方面也要堅持“誠實信用”原則，保護當(dāng)事人基于誠信而應(yīng)當(dāng)獲得的信賴?yán)妗?/p>
在民事訴訟過程中，要充分發(fā)揮人民法院的調(diào)解職能，使此類糾紛在調(diào)解中化解，避免產(chǎn)生更大的社會矛盾。通常的做法是讓買受人適當(dāng)給予出賣人一定的補償和安慰，使之心理得到一定的平衡，配合買受人辦理過戶登記。筆者認(rèn)為，這絕不是拿法律做交易，也不是新常態(tài)，誠實守信、公平正義才是處理此類糾紛的根本。
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