電梯不運行 物管有責任
基本案情
蘇州吳江某小區(qū)業(yè)主大會選聘某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務事宜。陳某購買了該小區(qū)的房產(chǎn)一處，并已經(jīng)搬入居住。陳某房產(chǎn)所在樓配有電梯，但從陳某搬入居住后電梯一直不能使用，處于關閉狀態(tài)，陳某多次與物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司認為開通電梯是正常要求，但是由于業(yè)主簽字沒有達到三分之一，電梯的維修費用和運行費用分攤處理得不到解決而不能開通。于是，陳某訴至法院要求物業(yè)公司立即開通電梯，并確保電梯正常運行。經(jīng)審理，法院判決支持了陳某的訴訟請求。
法官說法
《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護；最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。對小區(qū)內(nèi)電梯的管理、維護，確保業(yè)主正常使用是物業(yè)服務內(nèi)容之一，因此，法院對于陳某要求物業(yè)公司開通電梯，并確保電梯正常運行的訴訟請求予以支持。
房屋質(zhì)量有問題 繳納物業(yè)費不沖突
基本案情
2007年12月20日，某物業(yè)公司與蔣某簽訂小區(qū)前期物業(yè)管理服務協(xié)議，約定由該物業(yè)公司對小區(qū)實行物業(yè)管理服務，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費。蔣某在交納2007年11月1日至2008年10月31日期間的物業(yè)管理費后，以房屋內(nèi)墻存在裂縫為由拖欠物業(yè)管理費用共計2487.24元。經(jīng)審理，法院認為蔣某的理由不能成立，依法判決蔣某支付物業(yè)費，判決后雙方均未上訴，判決已經(jīng)生效。
法官說法
物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務后，業(yè)主應當依合同履行支付物業(yè)服務費的義務。最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。關于蔣某要求物業(yè)公司解決房屋內(nèi)部墻體裂縫、開發(fā)商預埋的管道滲水問題的主張，是業(yè)主與開發(fā)商之間的關系，只要房屋還在保修期內(nèi)，就應由開發(fā)商負責修復房屋質(zhì)量問題，關于房屋質(zhì)量問題維修的主張與物業(yè)服務糾紛系屬不同的法律關系，如蔣某確有證據(jù)證明系開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題，可另行主張權利。
承租人不交物業(yè)費 業(yè)主責任不能丟
基本案情
原告某物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)合同起訴被告王某要求交納物業(yè)費并承擔違約金，被告王某稱自己與承租人陳某簽訂租賃合同，合同約定物業(yè)費應由承租人陳某交納，因此物業(yè)公司應向承租人陳某催討物業(yè)費。法院認為，業(yè)主與承租人簽訂合同，約定物業(yè)費由承租人交納，雖然租賃合同成立有效，但是根據(jù)合同相對性原則，業(yè)主與承租人之間的租賃合同不得對抗第三人。因此，作為被告的業(yè)主王某與第三方陳某關于物業(yè)費交納的約定不得作為對抗物業(yè)公司的依據(jù)。在物業(yè)費未及時支付時，業(yè)主王某仍然承擔向物業(yè)公司支付物業(yè)費及違約金的責任。
法官說法
依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費實際上構成了債務的轉(zhuǎn)移，將原屬業(yè)主的債務轉(zhuǎn)移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務轉(zhuǎn)移沒有得到債權人即物業(yè)公司的同意時，并未免除業(yè)主支付物業(yè)費的責任。
業(yè)主財產(chǎn)被盜 依據(jù)過錯各自擔責
基本案情
2008年10月14日，李某發(fā)現(xiàn)其和鄰居家的房門均被撬，而且其家中有貴重物品被盜，財物損失據(jù)李某陳述高達19萬元。之后，李某花費2000元維修及更換被撬房門。隨后，李某將物業(yè)公司訴至法院。李某認為，盜竊發(fā)生時其已交納物業(yè)管理費，其與物業(yè)公司形成物業(yè)服務合同關系，而小區(qū)監(jiān)控設備自2008年9月因故障一直處于癱瘓狀態(tài)，物業(yè)未盡職責內(nèi)的安全防范義務，應承擔50%的賠償責任。
法院審理后認定物業(yè)公司在提供物業(yè)服務過程中存在過錯，理應對原告方損失承擔補充賠償責任，結合其過錯情況，酌定由被告方承擔就確定損失部分的20%補充賠償責任。法院經(jīng)審理認為，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，法院不予采信。故案件中原、被告雙方應按物業(yè)服務合同的約定履行各自責任。根據(jù)前期物業(yè)合同約定，物業(yè)的職責包括安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。但本案中，物業(yè)公司明知小區(qū)的監(jiān)控設施于2008年9月26日開始陷入癱瘓，并且在相關問題未能得到及時解決的情況下，未主動采取相應的應急措施，增加臨時工作人員，加強對小區(qū)的巡查及進出小區(qū)人員的管理。同時在問題未能及時解決的情況下，未及時告知相關業(yè)主，提高業(yè)主的自我安全防范意識，從而使得在監(jiān)控設施無法工作近20天后發(fā)生了盜竊事件。故物業(yè)公司對于原告家中被竊存在物業(yè)管理上疏忽（過失）。物業(yè)公司以存在免責條款為由主張不承擔責任，與訂立物業(yè)服務合同本意相悖，法院對其意見不予采納。當然因原告之被竊是因第三人之主動盜竊行為所致，并非被告有過錯就必然導致原告財物被盜，故被告方僅承擔部分補充賠償責任。原告財產(chǎn)損害賠償責任主要應由盜竊者承擔。
法官說法
根據(jù)物業(yè)服務合同，物業(yè)服務公司一般對物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或服務，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務。因此對業(yè)主家中的財物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在物業(yè)服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業(yè)服務公司在提供物業(yè)服務中是否存在過錯，物業(yè)公司應根據(jù)過錯程度承擔相應的賠償責任。（ 宋華俊 黃學輝 張羽馨）
來源：江蘇法制報
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