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關于因改變住宅用途引發(fā)爭議的糾紛并不鮮見，其中較為典型的《最高人民法院公報》2014年第11期“張一訴鄭中偉、中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權糾紛案”。該案例主要裁判摘要如下：
在審理建筑物區(qū)分所有權案件時，即使業(yè)主對房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營性活動，即可認定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應依照《物權法》第七十七條關于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理。
房屋使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應承擔與業(yè)主相同的法定義務，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
最近，上海高院刊登了標題為《“住宅商用”房屋租賃合同糾紛的解決路徑探析》的文章，作者是上海市第一中級人民法院的孫飛法官。下面筆者對該文的案例進行解析。
2009年8月27日系爭房屋權利轉移登記至周某名下，房屋用途為居住。2013年5月10日李某（承租方、乙方）與周某（出租方、甲方）簽訂了《上海市商品房租賃合同》一份，約定甲方將房屋出租給乙方。合同第二條“租賃用途”中約定：乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為小龍蝦店使用。
合同另約定了租賃期限為2013年5月18日至2014年5月17日，月租金為9,000元、保證金為18,000元等。該合同簽訂后，周某按約向李某交付了系爭房屋。
2014年5月17日李某、周某就系爭房屋重新簽訂了《上海市商品房租賃合同》，租賃用途不變，租賃期限為2014年5月18日起至2016年5月17日，第一年月租金為10,500元，第二年月租金為11,500元，保證金第一年為21,000元，第二年為23,000元。截止至2014年5月19日李某支付了保證金共計21,000元，并付清了2014年7月17日之前的所有租金。2014年7月18日李某從系爭房屋內(nèi)遷出并將鑰匙返還給周某。
后李某等以系爭房屋為居住用房，因工商單位查處無法繼續(xù)經(jīng)營，而雙方合同中明確租賃用途是開小龍蝦店，為經(jīng)營之用為由，提起訴訟：
1.要求判令李某、周某雙方于2013年5月10日、2014年5月17日簽訂的《上海市商品房租賃合同》無效；2.判令周某返還保證金21,000元并返還2014年5月18月至2014年7月17日的租金21,000元。
而周某則堅持認為系爭房屋的租賃合同合法有效，李某提前解除合同，故其有權沒收李某保證金。
一審法院認為，合法登記的房屋信息屬政府公開信息，所以李某、周某就系爭房屋建立租賃合同時，李某對于系爭房屋的性質是知道或者應當知道的事實，故李某、周某雙方簽訂的《上海市商品房租賃合同》應屬于當事人真實意思表示。
李某出租給周某的房屋屬合法房屋，雙方建立的租賃合同所涉標的物不具有違法性，李某、周某合同中約定的“作為小龍蝦店使用”是李某租賃房屋后承諾的用途，居住用房是否可以營業(yè)應屬于行政部門管轄范圍，李某以其實際使用房屋用途為由要求宣告合同無效，提出的返還租金和保證金的訴訟請求無法律依據(jù)。
一審法院遂判決：駁回李某的訴訟請求。
一審判決后，李某不服，提起上訴認為，
1.周某故意隱瞞系爭房屋為住宅用房不能用作經(jīng)營的事實，屬于欺詐；
2.根據(jù)物權法第七十七條及上海市相關法律規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)將住宅改成經(jīng)營性用房，而根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，周某惡意違反法律強制性規(guī)定，隱瞞房屋性質，故雙方租賃合同應當認定為無效；
3，即便合同有效，但因為周某明知其房屋性質，但仍將該房屋作為經(jīng)營性用房出租，并按照經(jīng)營性用房收取租金，其對合同的無法履行存在過錯，因而應當承擔相應的違約責任。
周某則辯稱：在雙方簽訂房屋租賃合同時，就向李某出示了系爭房屋的產(chǎn)權證明。李某在經(jīng)營長達一年多的時間里，一直未提出異議。此外，因為李某經(jīng)營小龍蝦存在噪音、油煙擾民行為，才被小區(qū)其他業(yè)主向工商機關投訴舉報，導致其被工商機關查處，故不同意李某的上訴請求。
二審法院認為，周某明知其房屋性質為居住，仍將其作為商鋪出租給李某用作小龍蝦經(jīng)營，并按照商鋪標準收取租金，致使承租人在經(jīng)營過程中，被工商機關告知該房屋不能用于經(jīng)營，從而無法實現(xiàn)合同目的。因而，周某對合同目的無法實現(xiàn)應當承擔一定的責任。
來源：微信公眾號“儒者如墨” 編：儒者如墨 個人微信號：lawrumo
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