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摘要：稅務(wù)總局應(yīng)加強(qiáng)與財(cái)政部、自然資源部的信息溝通與協(xié)作機(jī)制，盡快制訂和完善土地征收及出讓劃撥政策。在土地出讓劃撥環(huán)節(jié)，自然資源部應(yīng)禁止毛地出讓，嚴(yán)禁土地競(jìng)得方向土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付征地拆遷補(bǔ)償款。在征地拆遷補(bǔ)償款結(jié)算上，財(cái)政部門應(yīng)要求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票進(jìn)行財(cái)政結(jié)算。在土地出讓金征收上，從7月1日起，稅務(wù)總局應(yīng)禁止差額征收土地出讓金。各地財(cái)政部門和稅務(wù)局均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政收支兩條線。 從1988年征收第一筆土地出讓金至2020年，全國(guó)土地出讓金累計(jì)征收約58.02萬(wàn)億。鑒于財(cái)政資金不足，各地方政府通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)掛或協(xié)議方式向企業(yè)融資并委托其進(jìn)行征地及拆遷安置工作。在新增土地使用權(quán)上市招拍掛交易時(shí)，地方財(cái)政部門往往沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政收支兩條線政策，存在征地拆遷款抵頂土地出讓金的違規(guī)現(xiàn)象。截止2020年末，估計(jì)約有10萬(wàn)億以上土地出讓金未征收入庫(kù)。 征地及拆遷安置行為的交易實(shí)質(zhì)是政府采購(gòu)。地方政府通過(guò)招拍掛形式選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，征地拆遷包含貸款服務(wù)、代理服務(wù)、建筑服務(wù)、安置房開(kāi)發(fā)銷售等涉稅行為，大多為非典型的之PPP項(xiàng)目。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，地方政府聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。在征遷工作完成后，地方政府與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)政結(jié)算(征收農(nóng)用地稱為征地成本核算，城改項(xiàng)目稱為城改綜合成本核算)，按審計(jì)認(rèn)定總成本支出的7%--10%金額給予土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)、融資利息及利潤(rùn)。因此，企業(yè)受托從事征地拆遷安置行為的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是一項(xiàng)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)行為和涉稅事項(xiàng)。征地及拆遷補(bǔ)償款屬于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段的支出，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或資產(chǎn)建造的土地使用權(quán)取得成本無(wú)關(guān)。財(cái)政部與稅務(wù)總局基于征收征用和財(cái)政補(bǔ)助角度制訂的現(xiàn)行財(cái)稅政策與經(jīng)濟(jì)事實(shí)不符。 《呼和浩特市人民政府關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地土地成本認(rèn)定核算與支出管理》(呼政發(fā)〔2014〕14號(hào))將征地成本細(xì)化為19類，內(nèi)容詳細(xì)規(guī)范。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)財(cái)政結(jié)算報(bào)告清單細(xì)分涉稅行為，依此確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的銷售行為屬性、銷售收入、銷售稅費(fèi)、成本、費(fèi)用、損益。鑒于征地拆遷行為多樣性和復(fù)雜性，開(kāi)發(fā)企業(yè)按兼營(yíng)進(jìn)行涉稅處理應(yīng)更為恰當(dāng)。目前，地方財(cái)政部門大多未要求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票進(jìn)行結(jié)算。 案例一、2020年11月10日，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司完成西北市雁南區(qū)岳家村城改項(xiàng)目拆遷安置工作，新增可出讓凈地200畝。A公司將城改綜合成本核算資料報(bào)送雁南區(qū)城改辦審核。2020年12月6日，經(jīng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)初審及城改辦復(fù)核認(rèn)定，城改辦成本決算為177425.40萬(wàn)元，可出讓凈地每畝征收成本887.1270萬(wàn)元。A公司實(shí)際支出189,773.32萬(wàn)元，每畝征地成本948.8666萬(wàn)元。A公司累計(jì)虧損12，347.92萬(wàn)元，平均每畝虧損61.7395萬(wàn)元。
案例二、2020年12月6日，西北市自然資源局評(píng)估確定，根據(jù)西北市文件規(guī)定，城改綜合成本核算金額不低于起拍地價(jià)的60%。案例1地塊起拍總地價(jià)為295，709.00萬(wàn)元。2020年12月21日，《西北市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》(西土出告字〔2020〕41號(hào))規(guī)定，本地塊起拍價(jià)11.83億元。中標(biāo)企業(yè)另外要與A公司簽訂征地及拆遷補(bǔ)償協(xié)議并及時(shí)支付征地及拆遷補(bǔ)償款。2021年1月25日，B公司中標(biāo)后與A公司簽訂征地拆遷補(bǔ)償合同。2021年1月25日起，B公司共支付征遷補(bǔ)償款28億元。A公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入(城改辦審定收入)為177,425.40萬(wàn)元，征地拆遷支出共189,773.32萬(wàn)元，虧損12，347.920萬(wàn)元。這起土地使用權(quán)交易適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2007]645號(hào))文的處理。在當(dāng)?shù)刈匀毁Y源局允許下，A公司與B公司簽訂土地補(bǔ)償合同，處分該土地并獲得28億元經(jīng)濟(jì)利益。盡管A公司未取得使用權(quán)屬證書，不存在直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)情形，這起合同的交易實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。A公司應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)讓入28億元繳納增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，B公司應(yīng)當(dāng)按28億元繳納契稅。 案例三、固平市政府2018年2月19日發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，某塊土地300畝，規(guī)劃安置用地100畝，出讓凈地200畝，出讓總價(jià)款6億元。土地競(jìng)得方需要負(fù)責(zé)征地及拆遷安置工作，承擔(dān)征地及拆遷安置支出。拆遷安置支出預(yù)算為1億元。拆遷工作完成后，雙方按征遷成本核算成果據(jù)實(shí)結(jié)算。2019年3月，征遷工作完成，征地成本核算結(jié)果為1.10億元。根據(jù)拆遷合同規(guī)定，固平市政府應(yīng)向A公司支付征地拆遷款1000萬(wàn)元。 征地拆遷白條支出較多，因此產(chǎn)生的增值稅及附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅漏繳的現(xiàn)象比較嚴(yán)重?！?a target="_blank" >財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2005]45號(hào))第一條、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2013]101號(hào))第五條規(guī)定。 為了規(guī)避土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)，許多房地產(chǎn)上市公司不參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，往往通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)出讓(毛地出讓)更是削弱了凈地上市交易公平與有效競(jìng)爭(zhēng)，很可能損害地方政府土地出讓收益。政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念，從交易角度重新定義征地及拆遷安置行為的經(jīng)濟(jì)行為和會(huì)計(jì)稅收屬性。從2021年7月1日起，土地出讓金將逐步轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收。自然資源部應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范土地出讓行為，禁止“毛地出讓”，嚴(yán)禁土地競(jìng)得方向土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付征地拆遷補(bǔ)償款。財(cái)政部門在征地拆遷補(bǔ)償款結(jié)算上要求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票，盡快修訂土地征收及土地出讓劃撥相關(guān)的企業(yè)成本核算制度、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。稅務(wù)總局應(yīng)加強(qiáng)與財(cái)政部、自然資源部的信息溝通與協(xié)作機(jī)制，盡快修訂土地征收及土地出讓劃撥相關(guān)的稅收政策。對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)(征地拆遷)行為加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，通過(guò)以票控稅方式加強(qiáng)過(guò)程控制，禁止差額征收土地出讓金。對(duì)未完工的“毛地出讓”城改項(xiàng)目，應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)財(cái)稅政策輔導(dǎo)和監(jiān)督。 作者：李華，單位：陜西華浩稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司，聯(lián)系電話：13772532832
土地出讓金返還如何繳營(yíng)業(yè)稅？ 我公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝。協(xié)議約定，土地出讓金入庫(kù)后，當(dāng)?shù)刎?cái)政給予我公司補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目土地及地上建筑物的拆遷支出。 國(guó)土部門委托我公司代理建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，其中，用于拆遷費(fèi)用1000萬(wàn)元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬(wàn)元，我公司實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，我們應(yīng)如何繳納營(yíng)業(yè)稅？ 答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）第二條規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入，應(yīng)按照“建筑業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 因此，你公司取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)的收入1000萬(wàn)元，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅1000×3%＝30（萬(wàn)元）；代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款的差額，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅（2000-1500）×5%＝25（萬(wàn)元）。 來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 作者：李劍文 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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