1月14日,碧桂園下屬增城碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司成功發(fā)行29.455億元資產(chǎn)支持證券,利率5.1%,期限4年。據(jù)介紹,該證券將以增城碧桂園的若干合同收款權(quán)作支持,是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)首單以客戶自付合同收款權(quán)作支持的資產(chǎn)支持證券。
自從2014年底證監(jiān)會(huì)宣布資產(chǎn)證券化由審批制改為業(yè)務(wù)備案制后,房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化便開始花樣百出。如以商用物業(yè)租金收益為標(biāo)的的鵬華前海萬科REITs、萬達(dá)金融“穩(wěn)賺1號(hào)”,世茂推出的購房尾款及物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目等??硕鸶呒?jí)分析師房玲分析,只要能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以證券化,相信如旅游地產(chǎn)投資收益證券化、社區(qū)金融資產(chǎn)證券化等類似產(chǎn)品也在路上了。
“這些其實(shí)都是類REITs產(chǎn)品,是在國內(nèi)REITs法規(guī)、市場(chǎng)條件還不成熟前提下所進(jìn)行的探索?!眹┚卜治鰩焺㈧撤脖硎?,目前出現(xiàn)的各種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品只是房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的第一步,終極目標(biāo)仍要REITs來實(shí)現(xiàn)。
花樣繁多的資產(chǎn)證券化
碧桂園將這次發(fā)行的資產(chǎn)支持證券視為一種金融創(chuàng)新。據(jù)介紹,這是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)首單以客戶自付合同收款權(quán)作支持的資產(chǎn)支持證券,也是目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大、期限最長、利率最低的尾款資產(chǎn)支持證券。
從近30億元的融資規(guī)模,以及5.1%的利率、4年期限來看,資產(chǎn)支持證券的融資功能很強(qiáng)大。就算跟碧桂園近期發(fā)行的國內(nèi)私募公司債以及2015年初發(fā)行的美元債相比,資金成本的優(yōu)勢(shì)也顯現(xiàn)無遺。碧桂園近日發(fā)行的10億元私募公司債,利率4.99%,年期5年。2015年2月,該公司發(fā)行2020年到期的優(yōu)先票據(jù),融資額9億元,利率高達(dá)7.5%。
所謂資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持,發(fā)行可交易證券的一種融資形式。2015年可謂房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的新紀(jì)元,這之前,相關(guān)案例寥寥可數(shù),資產(chǎn)種類也較單一。最早的項(xiàng)目是2012年12月華僑城A成立的“歡樂谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”,以5年內(nèi)特定期間華僑城及下屬兩家子公司擁有的歡樂谷主題公園入園憑證為基礎(chǔ)資產(chǎn),募集資金18.5億元。2014年4月,廣東海印集團(tuán)設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,以旗下14處商業(yè)物業(yè)未來5年租金收益為標(biāo)的,融資額為14億元。
據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解,不少開發(fā)商都有將重資產(chǎn)變輕的意愿,只是苦于政策未開閘。2014年底,證監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化備案登記工作流程的通知》,將信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)由審批制改為備案制。自此,各種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。
2015年6月7日,萬達(dá)金融聯(lián)手快錢公司推出眾籌理財(cái)產(chǎn)品——“穩(wěn)賺1號(hào)”,50億元的募集資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。投資門檻1000元,期限7年,預(yù)期租金年化收益率為6%,物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%。2015年6月8日,由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs獲批。該款產(chǎn)品以萬科前海企業(yè)公館租金收益權(quán)為標(biāo)的,發(fā)行規(guī)模30億元,未來可在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。
2015年7月10日,世茂房地產(chǎn)推出的“博時(shí)資本-世茂天成”物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批,發(fā)行總額15.1億元,成為國內(nèi)市場(chǎng)上首單物業(yè)費(fèi)收入資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。2015年11月13日,“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)管理計(jì)劃”完成發(fā)行,是國內(nèi)市場(chǎng)上首單購房尾款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目,以世茂集團(tuán)旗下位于一二線城市的項(xiàng)目公司的購房尾款為基礎(chǔ)資產(chǎn),募集規(guī)模為6億元。
終極目標(biāo)仍是REITs
開發(fā)商爭(zhēng)先恐后發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品圖的是什么?房玲認(rèn)為,作為有限的“專項(xiàng)資金”,物業(yè)費(fèi)在利用率和流動(dòng)性方面多有不足,而通過證券化后,開發(fā)商可將一次性獲取的物業(yè)費(fèi)用于其他方面投資,從而盤活了資產(chǎn),提高了物業(yè)費(fèi)利用率。物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)化為證券產(chǎn)品進(jìn)行上市交易,也提高了流動(dòng)性。此外還可以幫助房企拓寬融資渠道,降低融資本?!坝捎谖飿I(yè)費(fèi)屬于收益類資產(chǎn),且穩(wěn)定性非常高,因此物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化發(fā)行的債券信用等級(jí)要高于債券、股票等其他長期信用工具,所以降低了融資成本?!?/span>
劉斐凡也表示,公司債發(fā)行規(guī)模有限制、私募基金成本高,而資產(chǎn)證券化不僅沒有額度限制,利率水平也低,而且,“發(fā)行債券只增加企業(yè)負(fù)債,資產(chǎn)證券化則是資產(chǎn)和負(fù)債表兩邊都有增加,對(duì)企業(yè)負(fù)債率影響較小”。
可以看到,雖然花樣不少,但各大房企態(tài)度還是比較謹(jǐn)慎,推出的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模并不大,世茂發(fā)行的購房尾款證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是7.78億元的購房尾款,只占世茂旗下項(xiàng)目公司所有項(xiàng)目購房尾款90億元的9%。萬科和萬達(dá)也僅是拿旗下部分產(chǎn)品進(jìn)行試水。
“資產(chǎn)證券化其實(shí)就是對(duì)未來現(xiàn)金流的折現(xiàn),理論上,任何能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以證券化?!痹趧㈧撤部磥恚康禺a(chǎn)行業(yè)能夠進(jìn)行證券化的資產(chǎn)頗為豐富,未來會(huì)有更多房企進(jìn)行更多樣化的嘗試?!凹热晃飿I(yè)費(fèi)可以資產(chǎn)證券化,那與之類似的資產(chǎn)當(dāng)然也可以進(jìn)行嘗試,如旅游地產(chǎn)投資收益證券化、社區(qū)金融資產(chǎn)證券化、股權(quán)眾籌資產(chǎn)證券化等?!狈苛嵴f。
劉斐凡把上述的房企資產(chǎn)證券化產(chǎn)品稱為“類REITs”,有其形但沒有其神?!爸挥腥谫Y功能,沒有體現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營能力?!彼J(rèn)為,這些產(chǎn)品都只是在REITs實(shí)現(xiàn)前的試驗(yàn)品,大型房企的終極追求仍是REITs。萬達(dá)董事長王健林曾公開表示,“穩(wěn)賺1號(hào)”其實(shí)就是一個(gè)準(zhǔn)REITs,待有關(guān)部門批準(zhǔn),這個(gè)公司(基金)可以上市,變成公募而不是私募,就是真正的REITs。而在萬達(dá)本身的產(chǎn)品介紹中,“穩(wěn)賺1號(hào)”最終的退出方式也是以REITs形式上市。
“房地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)和高杠桿一直都是被詬病的短板,但只要REITs能推出,立馬就能轉(zhuǎn)型成輕資產(chǎn)企業(yè)。估值能從目前的15倍左右,上升到20~30倍?!眲㈧撤脖硎?,中國主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已由增量逐漸轉(zhuǎn)向存量,房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營、服務(wù)也是不可逆的大勢(shì),REITs的落地指日可待,而目前進(jìn)行“類REITs”嘗試的房企屆時(shí)將占有明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
中房報(bào)記者曾冬梅 廣州報(bào)道
【強(qiáng)大陣容】1位國內(nèi)證券交易所的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)高手、1位房地產(chǎn)金融REITs基金的實(shí)戰(zhàn)高手、1位證券公司房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化(ABS)的實(shí)戰(zhàn)高手、1位金融法律的資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)基金實(shí)戰(zhàn)高手、1位房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)的資深管理者,從5個(gè)不同視角解析房地產(chǎn)“證券化”的制勝秘訣;
【稀缺資源】一站式分享“房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的最新監(jiān)管規(guī)則解讀、REITs與房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型實(shí)踐要點(diǎn)、房地產(chǎn)證券化和REITs的創(chuàng)新模式及典型案例、房地產(chǎn)“證券化”模式的互聯(lián)網(wǎng)金融最新創(chuàng)新”,以前沿的視角、實(shí)務(wù)的案例、資深的人脈、實(shí)用的圈子,為參會(huì)者提供“信息+人脈+資本”的高效提升機(jī)會(huì)。
主講嘉賓:國內(nèi)權(quán)威證券交易所的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)資深專業(yè)人士
2016年1月30日上午9:00-12:00
一、與房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)的最新政策解讀
(一)證監(jiān)系統(tǒng)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)監(jiān)管框架
(二) 證監(jiān)會(huì)資產(chǎn)證券化新規(guī)核心
(三)資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓受理流程
(四)《負(fù)面清單指引》解讀
(五) 資產(chǎn)支持證券二級(jí)市場(chǎng)制度安排
二、交易所房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)關(guān)注要點(diǎn)分析
三、交易所視角的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資案例分析
(一) 商業(yè)物業(yè)租金資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃案例分析
(二)物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃案例分析
(三) 購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃案例分析
(四) 類REITs**大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃案例分析
四、備案制實(shí)行后上交所ABS項(xiàng)目發(fā)行情況分析
(一)已出無異議函的項(xiàng)目分析
(二)已發(fā)行項(xiàng)目投資價(jià)值分析
(三) 已發(fā)行項(xiàng)目交易情況統(tǒng)計(jì)
五、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資與公司債券融資的區(qū)別
六、答疑與交流
主講嘉賓:知名證券公司的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品負(fù)責(zé)人、資深專業(yè)人士,資產(chǎn)證券化項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)超過20單,近期上交所首單類REITs產(chǎn)品的主要實(shí)踐者。
2016年1月30日下午13:30-16:30
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要模式及發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要模式梳理與比較
1、資產(chǎn)證券化 vs REITs
2、CMBS vs REITs
(二)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化面臨的實(shí)踐難題及解決對(duì)策
1、面臨的主要難題:產(chǎn)權(quán)困境、與銀行貸款的競(jìng)爭(zhēng)、期限與成本問題、出表問題、稅收問題
2、實(shí)踐中的主要解決對(duì)策分析
二、如何借鑒境外REITs經(jīng)驗(yàn)“助力”國內(nèi)的業(yè)務(wù)實(shí)踐?
(一)主要模式及特征
(二)稅收制度分析
(三)二級(jí)市場(chǎng)分析
(四)典型案例分析
三、境內(nèi)REITs創(chuàng)新實(shí)務(wù)與案例分析
(一)實(shí)務(wù)要點(diǎn)梳理:交易結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品方案、退出方式、增信措施
(二)典型案例分析:中信啟航類REITs、上海浦發(fā)大廈類REITs、萬達(dá)快錢互聯(lián)網(wǎng)REITs、鵬華萬科準(zhǔn)公募REITs
四、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)“REITs+輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的實(shí)踐思考及操作建議
(一)PE+REITs的金融價(jià)值鏈
(二)REITs+互聯(lián)網(wǎng)金融
(三)市值管理+持續(xù)資本運(yùn)作
【實(shí)務(wù)交流對(duì)接會(huì)】
“盤活存量資產(chǎn)”背景下的房地產(chǎn)資本化、證券化、輕資產(chǎn)化金融創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)和資源交流對(duì)接會(huì)
(1月30日下午16:30-18:00)
主持交流嘉賓:領(lǐng)軍房地產(chǎn)私募基金的董事總經(jīng)理,十五年的房地產(chǎn)從業(yè)和金融從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
主講嘉賓:房地產(chǎn)資本管理機(jī)構(gòu)總裁、房地產(chǎn)金融的資深專業(yè)人士
2016年1月31日上午9:00-12:00
一、房地產(chǎn)企業(yè)活學(xué)活用REITs:REITs的主要特征與實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)
二、房地產(chǎn)企業(yè)如何加快資本周轉(zhuǎn)和建立資本平臺(tái)——選擇REITs!
三、房企的組合金融模式:資產(chǎn)證券化與REITs的區(qū)別、共性與實(shí)踐中各自的優(yōu)勢(shì)
四、不同REITs產(chǎn)品對(duì)比及實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)
五、REITs在實(shí)務(wù)操作中的主要流程與核心要點(diǎn)
六、REITs實(shí)務(wù)案例解析
七、國內(nèi)發(fā)行REITs的現(xiàn)實(shí)問題和未來創(chuàng)新方向分析
主講嘉賓:領(lǐng)軍律師集團(tuán)的高級(jí)合伙人、房地產(chǎn)證券化法務(wù)專家
2016年1月31日下午13:30-16:30
一、國內(nèi)類REITs案例分析(法律結(jié)構(gòu)、增信安排以及與出表要求的結(jié)合)
(一)啟航項(xiàng)目
(二)海航項(xiàng)目
(三)天虹項(xiàng)目
(四)REITs與互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新結(jié)合
(五)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)搭建的重點(diǎn)和難點(diǎn)分析
二、值得借鑒的境外REITs產(chǎn)品模式及其法律實(shí)務(wù)要點(diǎn)
(一)幾類境外REITs模式及其產(chǎn)品核心要點(diǎn)
(二)越秀、開元案例
(三)華聯(lián)案例
(四)對(duì)國內(nèi)REITs實(shí)踐的啟示
三、國內(nèi)REITs的法律環(huán)境分析及對(duì)策建議
(一)現(xiàn)狀分析
(二)對(duì)策建議
四、房地產(chǎn)“眾籌+金融”的法律實(shí)務(wù)解析
五、答疑與交流
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