1、宏觀調(diào)控而死
宏觀調(diào)控是指國家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對某些過熱的市場進(jìn)行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。如上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經(jīng)營行為進(jìn)行了規(guī)范。
2、規(guī)劃失誤而死
規(guī)劃是行政機(jī)關(guān)對某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強(qiáng)制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商業(yè)物業(yè)貶值。同時，開發(fā)商在商業(yè)物業(yè)開發(fā)中盡量熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯誤。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調(diào)查等商業(yè)活動，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有重要的作用。
3、返租回報支付不能而死
開發(fā)商出售商鋪后，小業(yè)主們委托開發(fā)商(或開發(fā)商掌控的管理公司，下同)經(jīng)營此商鋪，開發(fā)商往往會承諾較高的返租回報給小業(yè)主們;而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營收取的租金相對較低，這就使得開發(fā)商不得不為支持較高的返租回報去補(bǔ)貼一定的資金，久而久之，開發(fā)商就背上了沉重的財務(wù)包袱，最后大多出現(xiàn)了不能按期、足額支付即支付不能的情況。要回避此類風(fēng)險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導(dǎo)。
4、大型商家經(jīng)營不善而死
若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力支付租金給開發(fā)商，將導(dǎo)致開發(fā)商不能支付固定回報給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決于招商這個特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進(jìn)駐率，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽(yù)等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴(yán)重。
5、售后“包租”而死
采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系;二是購房人與第三方的委托租賃關(guān)系?，F(xiàn)在，有部分開發(fā)商采取委托經(jīng)營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托經(jīng)營合同。開發(fā)商應(yīng)特別重視委托經(jīng)營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。目前，這方面立法還不很完善，最好請有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)律師進(jìn)行把關(guān)。
6、產(chǎn)權(quán)分散而死
開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。
7、商鋪公攤面積糾紛而死
目前，市面上一些商用物業(yè)在銷售的過程中，雖然對商鋪的公攤都有明確的規(guī)定，但對商鋪超出所規(guī)定的公攤面積部分，怎么解決、怎么處理，很難約定。有相當(dāng)部分的商鋪糾紛，都是開發(fā)商在銷售物業(yè)的過程中，沒有很好處理商鋪公攤面積，這是由商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)所決定的難點，也是開發(fā)商必須正視的風(fēng)險之一。
8、商鋪的相鄰權(quán)糾紛而死
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商鋪的相鄰權(quán)通常是指商用物業(yè)在經(jīng)營過程中所涉及的通風(fēng)、采光、通行等等。它是單位物業(yè)的重要組成部分，并直接或間接影響到物業(yè)的使用以及經(jīng)營。在物業(yè)日常的經(jīng)營活動中，有關(guān)商鋪相鄰權(quán)的紛爭也時有發(fā)生。由于商鋪外墻面具有良好的廣告載體功能，使得這種相鄰權(quán)問題更為突出。
9、物業(yè)管理糾紛而死
商用物業(yè)(尤其是商鋪)單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收取、分?jǐn)偂⑹褂煤凸芾?，一旦管理、服?wù)不善，容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者(投資者)與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。
此外，環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開發(fā)商的項目實施能力不強(qiáng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等等都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險重重，不可不慎。
來源：品商會
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