一、尾盤銷售易出現(xiàn)的“三種”風(fēng)險(xiǎn)
已售房屋土地增值稅清算后，尾盤銷售實(shí)現(xiàn)銷售收入時(shí)，在納稅人申報(bào)和稅收征管中容易產(chǎn)生“三種”風(fēng)險(xiǎn)：
一是納稅人仍舊按預(yù)征稅率申報(bào)
即：當(dāng)期銷售收入×預(yù)征率=當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅，該做法明顯與國家稅收政策相悖;
二是納稅人按照已清算項(xiàng)目的實(shí)際稅負(fù)率進(jìn)行申報(bào)
即：(已清算項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅稅額/已清算項(xiàng)目銷售收入)×當(dāng)期銷售收入=當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅。因?yàn)樵趩挝豢鄢杀静蛔兊那闆r下，清算后的項(xiàng)目銷售價(jià)格受到市場、政策、供求關(guān)系等因素的影響，導(dǎo)致已清算項(xiàng)目與尾盤項(xiàng)目實(shí)際的增值額、增值率不可能完全一致，即清算前后納稅人實(shí)際稅負(fù)不可能完全相同。如果簡單套用已清算項(xiàng)目的稅負(fù)率計(jì)征尾盤項(xiàng)目的土地增值稅，那么會(huì)造成稅款多繳或少繳。
三是納稅人重新計(jì)算增值率
即：當(dāng)期銷售收入-(清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算時(shí)總建筑面積)×當(dāng)期銷售建筑面積=當(dāng)期增值額，根據(jù)增值額重新計(jì)算增值率，對照相應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅稅額。這種方法雖然符合《通知》第八條規(guī)定，“土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售和轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算(單位建筑面積成本=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算時(shí)總建筑面積)”。但這里的“清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額”中包含了清算時(shí)應(yīng)扣除的相應(yīng)稅費(fèi)?！扒逅銜r(shí)扣除項(xiàng)目總金額”中，除了稅費(fèi)是隨著銷售收入的變動(dòng)而變動(dòng)的，其他扣除項(xiàng)目金額應(yīng)保持前后一致。因此重新計(jì)算的增值率時(shí)，不能籠統(tǒng)的以已銷售的成本費(fèi)用和稅金作為總的扣除項(xiàng)目，而應(yīng)根據(jù)尾盤銷售后實(shí)際發(fā)生的銷售收入計(jì)算相應(yīng)的扣除稅金。
實(shí)踐中，正確計(jì)算繳納土地增值稅的方法應(yīng)為：當(dāng)期銷售收入-[(清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額-清算時(shí)扣除的稅費(fèi))/清算時(shí)總建筑面積×當(dāng)期銷售建筑面積-當(dāng)期銷售收入×5%*(1+7%+5%)=當(dāng)期增值額，根據(jù)增值額重新計(jì)算增值率，對照相應(yīng)的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅稅額。
二、防范風(fēng)險(xiǎn)的“五條”建議
一是要強(qiáng)化源頭管理。土地增值稅清算之后，納稅人和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)全面掌握《土地增值稅清算結(jié)論通知書》中銷售收入總額、扣除項(xiàng)目總金額、清算的總建筑面積、單位建筑面積成本以及未售房屋面積等重要數(shù)據(jù)和計(jì)算口徑，這是尾盤實(shí)現(xiàn)銷售后準(zhǔn)確計(jì)算申報(bào)土地增值稅的前提;二是要強(qiáng)化申報(bào)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置并按月附報(bào)《清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售明細(xì)表》，分清哪些是清算后新發(fā)生的銷售額，重點(diǎn)關(guān)注自用、租借、置換等視同銷售形成的銷售收入;三是要強(qiáng)化監(jiān)控管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)要設(shè)置《土地增值稅已清算項(xiàng)目底冊》，掌握已清算項(xiàng)目可售面積、未售面積、未售房型等情況，設(shè)置《清算后項(xiàng)目銷售收入登記臺(tái)賬》，逐月審核登記、年度匯總比對，力求稅務(wù)機(jī)關(guān)臺(tái)賬數(shù)與企業(yè)賬面數(shù)以及房屋實(shí)有數(shù)相一致;四是要強(qiáng)化清算管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)要利用定期巡查、專項(xiàng)評估、日常檢查的形式，有計(jì)劃地對清算后“尾盤銷售”進(jìn)行評估檢查，特別關(guān)注全部銷售結(jié)束的尾盤項(xiàng)目清算，以及在房地產(chǎn)企業(yè)注銷時(shí)對其所有開發(fā)項(xiàng)目中“尾盤項(xiàng)目”的土地增值稅清算;五是要強(qiáng)化數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理。運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制理論，設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理模型，通過土地增值稅計(jì)稅依據(jù)與營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的差異比較;清算前后單位銷售價(jià)格的差異比較;清算前后單位銷售面積營業(yè)稅稅金的差異比較等數(shù)據(jù)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算后續(xù)管理水平。
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