從物流行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，最土豪的當(dāng)屬物流園區(qū)(物流地產(chǎn))投資人，無(wú)論是國(guó)際資本、國(guó)內(nèi)資本，還是競(jìng)相進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)商，為物流園區(qū)投資均一擲千金，使近幾年物流園區(qū)和物流地產(chǎn)成為炙手可熱的香餑餑，外資，央企，國(guó)企，民企，各類(lèi)混合所有制企業(yè)八仙過(guò)海，如潮水一般涌來(lái)，各顯神通。本文所指的物流園區(qū)均為倉(cāng)儲(chǔ)型和公路港型物流園區(qū)，不包含保稅等類(lèi)型物流園區(qū)。
物流園區(qū)作為物流基礎(chǔ)設(shè)施投資，涉及政府，地產(chǎn)，物流，金融，信息化等跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目差別甚遠(yuǎn)。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有物流園區(qū)投資和經(jīng)營(yíng)也是冰火兩重天：投資手段熱捧，但是經(jīng)營(yíng)上鮮有出彩者。究其原因，在于更多投資商“重投資，輕經(jīng)營(yíng)“的觀念：擁有土地，坐等升值，比經(jīng)營(yíng)中獲取收益更重要。
因此，大量物流園區(qū)投資建成后，經(jīng)營(yíng)困難，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)甚至無(wú)法覆蓋投資財(cái)務(wù)成本，對(duì)投資商形成巨大壓力。物流地產(chǎn)行業(yè)目前正在探索類(lèi)似酒店管理模式，即實(shí)行資產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)管理相分離的原則。
1、酒店業(yè)投資管理模式分類(lèi)及與物流業(yè)比較
模式一：投資者自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系。
優(yōu)點(diǎn)：
酒店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營(yíng)銷(xiāo)權(quán)等各個(gè)方面對(duì)酒店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果酒店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高的品牌形象及完善的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)渠道，酒店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使酒店投資者得到酒店經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有利潤(rùn)。
缺點(diǎn)：
這種單體酒店無(wú)法獲得通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，會(huì)員計(jì)劃和常客計(jì)劃無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)渠道方面存在很大困難。在國(guó)外，隨著各種形式酒店集團(tuán)的發(fā)展，大型酒店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)對(duì)單體酒店施加了巨大的壓力，大量單體酒店紛紛加入某個(gè)酒店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等酒店業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，單體酒店在酒店業(yè)中的比重不斷降低。
目前國(guó)內(nèi)物流園區(qū)投資基本上是這種模式，自己投資，自己經(jīng)營(yíng)與其他物流園區(qū)沒(méi)有關(guān)系。這樣事實(shí)上形成了單個(gè)的孤島型物流園區(qū)，與物流業(yè)網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)特性不符，所以現(xiàn)階段才出現(xiàn)了連鎖化物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。
模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來(lái)獲得一些支持。
這個(gè)業(yè)態(tài)目前在物流地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有對(duì)標(biāo)，目前在物流地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有園區(qū)加盟模式或者園區(qū)聯(lián)盟模式的出現(xiàn)，究其園區(qū)，是加盟模式對(duì)于物流園區(qū)的提升是有限的，涉及利益分配和互聯(lián)互通更是無(wú)法達(dá)成共識(shí)。
模式三：投資者把酒店交給專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司管理。
這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其它資源儲(chǔ)備，那么專(zhuān)業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來(lái)良好效益。
這種模式的缺點(diǎn)在于投資者必須將酒店的管理權(quán)讓渡給酒店管理公司，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理的控制大大降低。而且，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司往往需要支付管理費(fèi)用和人員開(kāi)支，使酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕。選擇了酒店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問(wèn)題是如何擴(kuò)大酒店自身的影響，增強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)能力。
天地匯在物流地產(chǎn)行業(yè)正致力于成為國(guó)內(nèi)首家物流園區(qū)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，這種輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)分離的模式是物流地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)企業(yè)的第一次大膽嘗試。
模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理酒店，但是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。
特許經(jīng)營(yíng)模式目前在物流地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有對(duì)標(biāo)，因?yàn)槟壳俺齻}(cāng)庫(kù)型物流園區(qū)之外，還沒(méi)有強(qiáng)大的物流園區(qū)連鎖品牌，因此無(wú)法實(shí)現(xiàn)特許經(jīng)營(yíng)模式。
模式五：委托管理+特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作。
酒店的投資者可以通過(guò)某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)酒店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家酒店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，即：一家酒店可以同時(shí)接受一家酒店聯(lián)號(hào)提供的兩類(lèi)不同的服務(wù)——管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)目前。目前這種模式中物流地產(chǎn)行業(yè)也沒(méi)有對(duì)標(biāo)。
模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理。
選擇帶資管理合同，酒店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者。
一些酒店管理公司在和酒店業(yè)主簽訂管理合同的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)酒店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于將管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時(shí)，酒店管理公司可以在酒店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過(guò)程中起關(guān)鍵作用。天地匯也正嘗試在物流地產(chǎn)行業(yè)采用這種合作模式，但是物流地產(chǎn)行業(yè)比酒店業(yè)業(yè)態(tài)估值復(fù)雜，目前更多嘗試合租方式。
2、物流地產(chǎn)行業(yè)采取資產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)管理分離的好處
1）物流地產(chǎn)投資商將物流園區(qū)委托給具有專(zhuān)業(yè)管理優(yōu)勢(shì)和其他優(yōu)勢(shì)資源（如網(wǎng)絡(luò)）的經(jīng)營(yíng)方，由經(jīng)營(yíng)方經(jīng)營(yíng)后按約定的回報(bào)方式（如：資產(chǎn)管理費(fèi)、資產(chǎn)使用費(fèi)等），確保資產(chǎn)投資方的收益率和投資回報(bào)率。因?yàn)橐话愣?，資產(chǎn)投資所需資金非常龐大，而經(jīng)營(yíng)公司的投資資金需求相對(duì)少很多（數(shù)量級(jí)差異），這樣使經(jīng)營(yíng)方能夠快速擴(kuò)張，迅速將全國(guó)園區(qū)連成網(wǎng)絡(luò)，為各園區(qū)投資方創(chuàng)造更大利益。
2）專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)上的主導(dǎo)，使得物流地產(chǎn)項(xiàng)目在總體規(guī)劃及日后的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，全國(guó)物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)各節(jié)點(diǎn)能夠統(tǒng)一協(xié)同管理，管理系統(tǒng)、信息系統(tǒng)等保持統(tǒng)一性和標(biāo)準(zhǔn)性，使物流節(jié)點(diǎn)真正發(fā)揮物流業(yè)的服務(wù)職能，而不僅僅是物流基礎(chǔ)設(shè)施職能。在這點(diǎn)上，也應(yīng)該與各區(qū)域政府的項(xiàng)目建設(shè)初衷一致。同時(shí)，從經(jīng)營(yíng)上來(lái)說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)協(xié)同也將使得經(jīng)營(yíng)潛力大大增加，投資回報(bào)大幅增加，大大保證項(xiàng)目的成功率。
3、輕重資產(chǎn)分離模式在物流地產(chǎn)行業(yè)的探索與實(shí)踐
1）通過(guò)運(yùn)營(yíng)者的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作和管理，能夠?qū)崿F(xiàn)獲得符合物流地產(chǎn)投資商預(yù)期的資產(chǎn)回報(bào)、特別是自有資金的投資回報(bào)率。
根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，純粹的物業(yè)租金模式，在物流地產(chǎn)的運(yùn)作上，總資產(chǎn)回報(bào)率在2～4％左右。而由于專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)管理，公路港商業(yè)模式可以有4～6％總資產(chǎn)回報(bào)率，如果在總投資中自有資金只占50％，即杠桿率50％的情況下，通過(guò)杠桿率的運(yùn)作，投資人可獲得自有資金投資的回報(bào)率為8～12％，高于銀行固定資產(chǎn)投資的利息率（6.5%左右），這就基本滿(mǎn)足了投資商投資收益預(yù)期。
2）投資商通過(guò)參股各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司（輕資產(chǎn)公司），正常能夠進(jìn)一步獲得額外利潤(rùn)，而且比較可觀。
由于全國(guó)物流園區(qū)節(jié)點(diǎn)之間的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同性和由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)一管理，使得整體物流園區(qū)各項(xiàng)目的收益空間大大增加，一方面通過(guò)管理系統(tǒng)和信息系統(tǒng)等的統(tǒng)一性，將大大降低這些方面的投入成本，發(fā)揮成本協(xié)同的效應(yīng)；另一方面，由于整個(gè)物流體系的網(wǎng)絡(luò)化協(xié)作，項(xiàng)目的收益結(jié)構(gòu)將發(fā)生顛覆性的變化。一般而言，單一的物流園區(qū)，只能以物業(yè)出租的方式獲取物業(yè)租金收入，而網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)作后，可以實(shí)現(xiàn)基于信息流、貨物流、人流以及資金流的流量收入，這部分的收益將在經(jīng)營(yíng)成熟后能達(dá)到物業(yè)租金的收入水平。
3）投資商獨(dú)享土地增值收入
各物流園區(qū)的土地，隨著時(shí)間的推移而不斷增值，且基于地上建筑的使用性質(zhì)，投資方未來(lái)獲得土地增值的空間將更為可觀。
4）投資商向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群
由于物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)相對(duì)獨(dú)立且有穩(wěn)定收益，投資商完全可以向上游產(chǎn)業(yè)園，商貿(mào)市場(chǎng)和下游物流相應(yīng)服務(wù)業(yè)態(tài)延伸，做大區(qū)域物流地產(chǎn)行業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群，獲得遠(yuǎn)高于物流地產(chǎn)本身帶來(lái)的收益。
結(jié)語(yǔ)：
酒店業(yè)其實(shí)在投資、管理、經(jīng)營(yíng)、品牌和營(yíng)銷(xiāo)等方面是物流地產(chǎn)行業(yè)的老師，基于會(huì)員的營(yíng)銷(xiāo)，線(xiàn)上交易，“互聯(lián)網(wǎng)+”等新商業(yè)模式已經(jīng)深深影響了酒店業(yè)，在這一點(diǎn)上看，物流地產(chǎn)行業(yè)目前還是粗放型經(jīng)營(yíng)，要走的路還很遠(yuǎn)，天地匯希望成為目前物流地產(chǎn)行業(yè)最有價(jià)值的探索和實(shí)踐者。
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