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營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的涉稅分析與籌劃
一、房地產(chǎn)公司自營(yíng)出租
假設(shè)每年對(duì)外租金100萬(wàn)元（含稅），由房地產(chǎn)企業(yè)自行對(duì)外出租，則涉稅分析如下：
1.增值稅100/1.11*11%=9.91萬(wàn)元
2.增值稅附加：9.91*12%=1.19萬(wàn)元
3.房產(chǎn)稅：100/1.11*12%=10.81萬(wàn)元
4.印花稅：100/1.11*0.1%=0.09萬(wàn)元
4.企業(yè)所得稅：（100/1.11-1.19-10.81-0.09）*25%
=19.5萬(wàn)元
5．凈現(xiàn)金流：100-9.91-1.19-10.81-0.09-19.5
=58.5萬(wàn)元
二、成立商業(yè)管理公司，將物業(yè)轉(zhuǎn)租給商業(yè)管理公司，商業(yè)管理公司對(duì)外出租
假設(shè)將物業(yè)以80萬(wàn)元含稅價(jià)格租給商業(yè)管理公司，商業(yè)管理公司在以100萬(wàn)元的含稅價(jià)格對(duì)外出租，涉稅分析如下：
（一）地產(chǎn)公司
1.增值稅80/1.11*11%=7.93萬(wàn)元
2.增值稅附加：7.93*12%=0.95萬(wàn)元
3.房產(chǎn)稅：80/1.11*12%=8.65萬(wàn)元
4.印花稅：80/1.11*0.1%=0.072萬(wàn)元
4.企業(yè)所得稅：（80/1.11-0.95-8.65-0.072）*25%
=15.6萬(wàn)元
5.經(jīng)現(xiàn)金流：80-7.93-0.95-8.65-0.072-15.6=46.8萬(wàn)元
（二）商業(yè)管理公司
1.增值稅100/1.11*11%-7.93=1.98萬(wàn)元
2.增值稅附加：1.98*12%=0.24萬(wàn)元
3.房產(chǎn)稅：0萬(wàn)元
4.印花稅：80/1.11*0.1%+100/1.11*0.1%=0.162萬(wàn)元
4.企業(yè)所得稅：（100/1.11-80/1.11-0.24-0.162）*25%
=4.4萬(wàn)元
5.凈現(xiàn)金流：100-80-1.98-0.24-0.162-4.4=13.22萬(wàn)元
兩個(gè)公司合在一起的總現(xiàn)金流 ：
46.8+13.22=60.02萬(wàn)元
此種模式如果想要降低整體稅負(fù),必須繼續(xù)降低第一道租金,但存在關(guān)聯(lián)交易租金明顯偏低而被調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。
三、成立商業(yè)管理公司，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，商家直接與地產(chǎn)公司簽合同，商管只是管理合同。租金由商貿(mào)公司代收，但租金發(fā)票由地產(chǎn)公司開(kāi)具給客戶(hù)，商業(yè)管理理公司向客戶(hù)收取一定的物業(yè)管理費(fèi)用
地產(chǎn)公司收取租金80萬(wàn)元，商業(yè)管理公司收取管理費(fèi)20萬(wàn)元，涉稅分析如下：
（一）地產(chǎn)公司
1.增值稅80/1.11*11%=7.93萬(wàn)元
2.增值稅附加：7.93*12%=0.95萬(wàn)元
3.房產(chǎn)稅：80/1.11*12%=8.65萬(wàn)元
4.印花稅：80/1.11*0.1%=0.072萬(wàn)元
4.企業(yè)所得稅：（80/1.11-0.95-8.65-0.072）*25%
=15.6萬(wàn)元
5.經(jīng)現(xiàn)金流：80-7.93-0.95-8.65-0.072-15.6=46.8萬(wàn)元
（二）商業(yè)管理公司
1.增值稅：20/1.06*6%=1.13萬(wàn)元
2.附加稅：1.13*12%=0.136萬(wàn)元
3.印花稅： 0萬(wàn)元
4.企業(yè)所得稅：（20/1.06-0.136）*25%=4.68萬(wàn)元
5.凈現(xiàn)金流：20-1.13-0.136-4.68=14.05萬(wàn)元
兩個(gè)公司合在一起的總收益：46.8+14.05=60.85萬(wàn)元
該方案風(fēng)險(xiǎn)在于：
1.商業(yè)公司免費(fèi)為地產(chǎn)公司提供服務(wù)可能會(huì)被視同銷(xiāo)售服務(wù)，
2.商管公司20萬(wàn)元管理費(fèi)的合理性問(wèn)題
3.地產(chǎn)公司租金80萬(wàn)的合理性。
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培訓(xùn)時(shí)間：2016年5月20-22日（20號(hào)全天報(bào)到）
培訓(xùn)地點(diǎn)：蘇州萬(wàn)悅假日酒店
主講老師：于老師
課程綱要：
一：管控思維調(diào)整篇
二：政策影響篇
三：稅務(wù)核算篇
四：發(fā)票管控篇
五：過(guò)渡期應(yīng)對(duì)篇
六：公司架構(gòu)調(diào)整應(yīng)對(duì)篇
七：稅負(fù)測(cè)算和成本管控篇
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