第三分編 用益物權
第十五章 地役權
第三百七十二條 【地役權權能】
地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。
前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
【理解與評點】
利用他人不動產以便有效地使用或經營自己不動產的權利即為地役權。地役權的發(fā)生須有分屬于兩個所有權人或者使用權人的不動產存在。凡為他人不動產利用提供便利的不動產為供役地，享有地役權的不動產為需役地。地役權關系中，供役地與需役地之間并不一定相連或相鄰，但這并不影響地役權的成立。
地役權制度起源于古代羅馬，現在世界許多國家，包括大陸法系和英美法系的國家均采用這一制度，只是在不同國家，對地役權的權利性質界定和規(guī)制方法不同。根據《民法典》本條規(guī)定，地役權依據當事人的合同而設立，且屬用益物權。
基于對他人不動產的利用，或均派生自他人不動產所有權，導致地役權與相鄰權有許多相似之處，二者均調節(jié)不動產的利用，均限制一方主體的不動產所有權及使用權，均有通行、排水、用水、管線設置、采光等類型。二者的主要區(qū)別在于：
（1）地役權基于當事人約定而設立，相鄰關系基于法律規(guī)定而存在。
（2）地役權的目的在于提高需役地的效益，相鄰關系的目的在于調和相鄰土地之間的利益。
（3）相鄰關系下不動立必須相鄰，地役權關系下不動產不必相鄰。
（4）地役權具有從屬性，是獨立物權，相鄰權并非獨立物權，只是一方不動產所有權或其他不動產物權內容的擴張。
（5）地役權的取得可以有償，也可無償，是否有償取決于當事人的約定。相鄰關系并無對價存在。
第三百七十三條 【地役權合同】
設立地役權，當事人應當采用書面形式訂立地役權合同。
地役權合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）地役權期限；
（五）費用及其支付方式；
（六）解決爭議的方法。
【理解與評點】
第三百七十四條 【地役權設立與登記】
地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
【理解與評點】
第三百七十五條 【供役地權利人的義務】
供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動產，不得妨害地役權人行使權利。
【理解與評點】
第三百七十六條 【地役權人義務】
地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。
【理解與評點】
第三百七十五條是對供役人行為的限制，本條則屬對地役權人（需役人）行使權利的限制，可將其概括為“依約行權”。根據法律規(guī)定和當事人約定，地役權人有如下權利：
1.使用供役地；
2.實施必要的附隨行為、設置并保有必要設施；
3.優(yōu)先使用供役地；
4.地役權受到侵害時有物權請求權；
5.轉讓地役權；
第三百七十七條 【地役權人期限】
地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
【理解與提示】
1.地役權既系由當事人合同約定產生，其權利期限自由當事人約定。本條禁止規(guī)定該期限不得超過土地承包經營權、建設用地使用權剩余期限，自應遵守。具體簽訂地役權合同時，應當清楚相應用益物權的法定期限，如：
（1）土地承包經營權：耕地承包期30年，草地承包期30至50年，林地承包期30至70年，期滿可以繼續(xù)承包。
（2）建設用地使用權：住宅用地期限70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。
（3）采礦權：大型礦山采礦證有效期最長30年，中型礦山20年，小型礦山10年。石油、天然氣滾動勘探開發(fā)的采礦證有效期最長為15年。
（4）探礦權：勘查許可證有效期最長3年，石油、天然氣勘查許可證有效期最長7年。
第三百七十八條 【用益物權人對地役權的享有與負擔】
土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續(xù)享有或者負擔已經設立的地役權。
【理解與評點】
第三百七十九條 【在先用益物權對地役權的限制】
土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
【理解與評點】
第三百八十條 【地役權轉讓】
地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但是合同另有約定的除外。
【理解與評點】
地役權雖為獨立物權，但其為提高需役地的效用而設立，與需役地相結合，從屬于需役地，因此當需役地物權變動時，地役權相應變動。這是本條禁止地役權單獨轉讓原則性規(guī)定的理由。當然，當事人另有約定時，法律并無干涉該約定的必要，但何謂“另有約定”？或哪些約定為有效約定？為此本人查閱幾本《民法典》釋義著作，發(fā)現最高法院的法官們對此意見明確而簡單[2]：
（1）不得約定單獨轉讓地役權，否則因違反本條禁止性規(guī)定而致該約定無效。
（2）轉讓需役地用益物權但不轉讓地役權的，地役權消滅。
（3）需役地物權人不能將需役地和地役權分別轉讓給不同的主體，如此轉讓，其實質仍是單獨轉讓地役權，違反地役權轉讓從屬原則，將致該轉讓無效。
第三百八十一條 【地役權抵押】
地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。
【理解與評點】
如同上條禁止單獨轉讓地役權同理，本條禁止單獨抵押地役權。
第三百八十二條 【地役權對需役地及其上權利的不可分性】
需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
【理解與評點】
第三百八十三條 【地役權對供役地及其上權利的不可分性】
供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有法律約束力。
【理解與評點】
第三百八十四條 【供役地權利人的解除權】
地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；
（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。
【理解與評點】
本條規(guī)定了地役權消滅的兩種情形，一是濫用地役權，二是“惡意”不支付費用。事實上，除此兩種情形外，地役權還因其他情形可以消滅，如（1）供役地人依法解除地役權合同，（2）地役權人拋棄（放棄）地役權，（3）地役權人與需役地人混同成為一人，（4）供役地或需役地被征收，（5）地役權期限屆滿。
本條規(guī)定的兩種情形中，較難掌握的是何謂“濫用地役權”。一般認為不加選擇、不加限制地使用即為濫用地役權，具體而言，下列情形被視為地役權的濫用：
（1）不按土地用途使用土地，造成永久性損害，如將耕地破壞致無法繼續(xù)耕種；
（2）不按合同約定用途使用供役地，經供役地人警告、異議而不改正；
（3）超越合同約定范圍使用供役地，妨害供役地人正常生產和生活，雖經供役地人交涉而不改正；
（4）違反公序良俗原則，在供役地上堆放有害廢棄物污染環(huán)境，影響他人正常生產生活；
（5）利用供役地從事違法犯罪行為。
第三百八十五條 【地役權變更登記與注銷登記】
已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
【理解與評點】
基于《民法典》第374條建立的地役權登記對抗主義原則，法律對地役權的設立及變動并不強制登記，但當事人如已登記，在地役權變動（變更、轉讓或消滅）時，自應辦理變更登記或注銷登記。已登記的地役權變動，當事人未依本條辦理變動登記，致他人信賴登記內容而致損害時，負有登記義務的當事人自然應負損害賠償責任。
[1]國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》第六十四條：地役權登記，不動產登記機構應當將登記事項分別記載于需役地和供役地登記簿。
供役地、需役地分屬不同不動產登記機構管轄的，當事人應當向供役地所在地的不動產登記機構申請地役權登記。供役地所在地不動產登記機構完成登記后，應當將相關事項通知需役地所在地不動產登記機構，并由其記載于需役地登記簿。
地役權設立后，辦理首次登記前發(fā)生變更、轉移的，當事人應當提交相關材料，就已經變更或者轉移的地役權，直接申請首次登記。
[2]最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編《中華人民共和國民法典物權編理解與適用》，人民法院出版社2021年第一版，下冊，第945頁。
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