聲明：敝號獲 姜有生律師授權(quán)，連載 《姜解<民法典>》。

第二百二十九條　【裁判行政行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)】

因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

【理解與提示】

1.法院裁判、仲裁裁決、政府征收決定等會(huì)引起物權(quán)變動(dòng)，這一變動(dòng)并非民事主體的主動(dòng)行為（法律行為）所致，而且可以不經(jīng)登記或交付，直接引起物權(quán)變動(dòng)的法律效果。但并非法院或仲裁機(jī)構(gòu)的全部法律文書均可直接產(chǎn)生變動(dòng)效果。法院的裁判法律文書依其內(nèi)容可分為確認(rèn)性文書、給付性文書和形成性文書。依照最高法院“物權(quán)法司法解釋（一）”第七條[1]規(guī)定，只有具備形成性文書特點(diǎn)的判決書、裁定書、（仲裁）裁決書、調(diào)解書、拍賣成效裁定書、以物抵債裁定書等為本條直接引起物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)。政府征收是政府行使公權(quán)力的行為，具有強(qiáng)制性，直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果。

2.基于本條規(guī)定，法院裁判、仲裁裁決與政府征收決定可以直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，該規(guī)定與物權(quán)公示原則并不沖突，但因有本條法律規(guī)定，可能發(fā)生實(shí)踐中依此取得物權(quán)的權(quán)利人并不向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，以致形成不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容與法院裁判等文書記載內(nèi)容不相一致之處，極不利于權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)。因此有必要提示，盡管法律規(guī)定（本條）在此，但為權(quán)利及時(shí)行使和防止因未登記而致記載不一的情形發(fā)生，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理相應(yīng)登記事宜。

第二百三十條　【繼承取得物權(quán)】

因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。

【理解與評點(diǎn)】

如同二百二十九條，本條中立法者同樣不告訴我們“什么東西”“自繼承開始時(shí)發(fā)生效力”，但我們能明白“什么東西”“自繼承開始時(shí)發(fā)生效力”。本條規(guī)定在“物權(quán)編”，理所應(yīng)當(dāng)規(guī)定的是有關(guān)物權(quán)的問題，但真不理解立法者為何如此“惜墨如金”。如果將本定規(guī)定為“繼承人自繼承開始時(shí)取得對遺產(chǎn)的物權(quán)”，既簡潔，又明白。

第二百三十一條　【事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)】

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

【理解與評點(diǎn)】

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，事實(shí)行為成就即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但須注意建造房屋的事實(shí)行為須為合法。非法建造房屋在中國被稱為“違章建筑”，不能取得房屋所有權(quán)，但對建造的房屋可以成立“占有”，也可將該房屋視為由建筑材料組成的動(dòng)產(chǎn)，由建造人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。因此本條如同二百二十九條、二百三十條等不告訴我們“什么東西”自“事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”確有其語病，至少在本條中因非法建造房屋并非不能取得任何物權(quán)。該物權(quán)雖非房屋所有權(quán)，卻也屬建造人的權(quán)利之一。

本條的重點(diǎn)概念是“合法建造”。依照中國對房、地管理的一般原則，（1）有建造項(xiàng)目審批手續(xù)；（2）合法取得土地權(quán)利；（3）符合規(guī)劃要求等方可被稱之為“合法建造”。值得關(guān)注的是農(nóng)村房屋建造的實(shí)際情況正在發(fā)生變化。在中國農(nóng)村，村民“自建房”大量存在，這些自建房是事實(shí)行為而由村民取得房屋所有權(quán)的最好例證。多少年來，村民自建房并不需要太多審批或規(guī)劃，但近年來情況正在向被規(guī)范的方向發(fā)展，尤其建造面積較大（如超過300平方米）、建造層數(shù)較多（如超過三層）時(shí)，未辦理相應(yīng)審批手續(xù)或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村建房勢必被視為“違章建筑”。如依本條規(guī)定和正在日益被規(guī)范的社會(huì)實(shí)踐，廣大村民通過事實(shí)行為而自動(dòng)取得對自建房所有權(quán)的可能性正在日益縮小。這究竟是法治健全的表征還是權(quán)利被限縮的結(jié)果，值得關(guān)注和討論。

第二百三十二條　【處分非因民事法律行為享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)】

處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

【理解與評點(diǎn)】

本節(jié)規(guī)定了三種非依法律行為取得物權(quán)的情形：（1）依法院裁判、仲裁裁決和政府征收決定取得物權(quán)；（2）繼承取得物權(quán)；（3）事實(shí)行為取得物權(quán)。依該三種情形取得物權(quán)且處分該物權(quán)時(shí)，如果法律規(guī)定需要登記而未登記時(shí)，不發(fā)生處分的物權(quán)效力，但并不影響擬處分的物權(quán)本身的效力，換而言之，依本節(jié)規(guī)定取得的物權(quán)有效，但處分這些物權(quán)時(shí)未依法登記的，處分無效或不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。學(xué)理上解釋法律之所為如此規(guī)定，是因權(quán)利人取得相應(yīng)物權(quán)未經(jīng)登記而處分，不能產(chǎn)生物權(quán)“宣示”效力。在我看來，法律之所以如此規(guī)定，根本在于未登記而處分物權(quán)的做法未形成“登記宣示鏈條”，登記機(jī)構(gòu)尤其是第三人無法確認(rèn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓的物權(quán)是否真實(shí)、合法、有效，還因未登記而轉(zhuǎn)讓有脫逃稅款的嫌疑及脫離政府監(jiān)管的嫌疑，由此必須對其加以較重法律責(zé)任，該責(zé)任體現(xiàn)在民法上即不肯認(rèn)其行為效力。當(dāng)然，本條文字“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”也值琢磨：未登記而不發(fā)生的物權(quán)效力究指處分行為無效，還是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力（受讓人不能取得擬轉(zhuǎn)讓物權(quán)）？雖然處分無效和受讓人不能取得擬轉(zhuǎn)讓物權(quán)的結(jié)果相同，但法理上二者還是有其區(qū)別。

[1]最高人民法院2020年《關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第七條：人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百二十九條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書。