我們發(fā)現(xiàn)了以下變化：
四，受益于O2O的樓內(nèi)店越來越多。
2013年1月刊，我們在“五道口專題”中把店鋪劃分為三類：剛需類店鋪、體驗類店鋪、便利類店鋪。同時，得出三個結(jié)論：第一，高房租會驅(qū)逐本小利薄的剛需小店如“驢肉火燒”等；第二，體驗類店鋪可與電商共生；第三，便利類店鋪將被電商取代。時隔兩年，這些結(jié)論都被驗證：“驢肉火燒”不見了；逃立方等體驗類店鋪借助網(wǎng)絡(luò)培養(yǎng)起顧客群，實現(xiàn)線下擴張；售賣標(biāo)準化產(chǎn)品的Green Tree便利店關(guān)門大吉。如今，在移動互聯(lián)網(wǎng)和O2O時代，五道口又將誕生哪些新預(yù)言？
開店，依然很難。這不是在唱衰實體店，而是開店的門檻越來越高，開好一家店愈發(fā)需要專業(yè)知識的支撐。時隔兩年，《創(chuàng)業(yè)家》再次走訪五道口商圈。房租和人工成本繼續(xù)攀升，移動互聯(lián)網(wǎng)和O2O炙手可熱，還好，大部分的實體店還沒有消失，留下來的都有值得深挖的亮點。
沒有人再談起馬云和王健林的億元賭局，電商和實體店的關(guān)系早已是“你中有我，我中有你”。經(jīng)過了潮水退去的陣痛，實體店調(diào)整姿勢，積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)和O2O。更多的店鋪經(jīng)營者開始苦練內(nèi)功，錘煉供應(yīng)鏈、產(chǎn)品和服務(wù)。
生意更難了，但不要低估實體店
從中關(guān)村東路東側(cè)出發(fā)，在財經(jīng)東路結(jié)束，還是1151步的路程，只是沿途的風(fēng)景變了很多：很多熟悉的店鋪消失，一些新的店鋪涌現(xiàn)。兩年的時間還不足以讓五道口滄海桑田，但這里的實體店格局已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。
店鋪總數(shù)減少，“兼并”時代來臨。在上述這段路程里，2012年底的店鋪數(shù)量是198家，現(xiàn)在是165家，兩年其間共有234家店鋪死亡。這些撤離的店鋪中，有的被迅速補位，有的則被實力更強的店“兼并”，總之，大店越來越多。比如，上次走訪的牛奶糖，——這家位于華清嘉園底商地下一層的服裝店，現(xiàn)在已經(jīng)不復(fù)存在，店鋪原址被并入一家叫都市麗人的店中。后者所在的公司已于去年6月在香港主板上市。
店鋪數(shù)量減少的另一原因是，去年海淀區(qū)為了評選北京市文明城區(qū)，強制關(guān)停了證件不件、以及開在違章建筑中的店鋪。清華東門旁邊小胡同里的“驢肉火燒”就不幸“躺槍”。兩年前，驢火的該店主人曾預(yù)感門店可能會因租金過高而死掉，卻沒有料到最后死于違建。
餐飲比例進一步增加，服裝店紅旗不倒。五道口的店鋪覆蓋了餐飲、服裝、零售、美容美體、休閑娛樂、教育培訓(xùn)、醫(yī)療健康等常見業(yè)態(tài)。2012年底，占比最高的是餐飲商家（含咖啡店、酒吧），比例是36.9%，現(xiàn)在這一比例提升至46.7%，是所有業(yè)態(tài)中漲幅最高的。餐飲行業(yè)受電商沖擊小、承租能力相對較強是這一現(xiàn)象的主要原因。
兩年前，服裝店的比例為20.2%，店主正為淪為電商的“試衣間”而苦惱。兩年后，服裝店的數(shù)量少了很多，比例也下降至14.5%，但依然是五道口商圈的常見店鋪。這期間消費者的網(wǎng)購習(xí)慣也在改變：服裝看似是標(biāo)準品，實則上身后個體差異極大，越來越多的顧客更希望通過試穿體驗買到更合體的衣服。像以純、羅賓漢、圣迪奧這樣的店鋪與其說受制于電商，不如說死于無序擴張。而紅英、風(fēng)之羽翼之類的買手制店鋪，則以差異化優(yōu)勢逐漸在五道口立足。
個人房東居多，租金漲幅霸道任性。五道口商鋪的歸屬房東有兩類，分別是個人房東和法人房東。法人房東的數(shù)量不多，主要是東源大廈和東升大廈。絕大多數(shù)沿街商鋪和華清嘉園的樓內(nèi)店的房東均是個人。相比較統(tǒng)一管理的商業(yè)街和購物中心，個人房東居多的五道口店鋪飽受租金的不合理上漲之苦。
Green Tree曾是五道口一帶很有名的韓國商品便利店，生意還不錯的它卻在去年下半年突然關(guān)閉，據(jù)傳租金從每年五六十萬飆升至100多萬；棗糕王陳立火了，他的房東也眼紅了，幾年來多次漲租；即使地理位置不怎么好的樓內(nèi)店，租金也高得嚇人。2nd Place，一家藏在華清嘉園樓內(nèi)、需要靠門牌號識別的日式酒吧也在去年撤離。3年內(nèi)它的租金從每年每平方1萬元漲至1.43萬元，店主為此每年要多付出40萬元左右的成本。
受益于O2O的樓內(nèi)店越來越多。正當(dāng)沿街店鋪苦于上漲的租金和摸不透的客流量時，那些藏在樓里的店鋪卻完全沒有這方面的煩惱。他它們通過團購等互聯(lián)網(wǎng)渠道導(dǎo)流，聚集口碑，繼而吸引更多的顧客。利用互聯(lián)網(wǎng)，讓這個良性循環(huán)形成的時間急劇縮短。
東升園公寓11號樓一單元，左手盡頭是一家看上去沒有任何特別之處的民宅，走進去卻別有一番天地。這是一家提供聚會場所的“頑主轟趴（Home Party）館”，“頑主轟趴館”提供桌游、臺球、KTV、廚房DIY、家庭影院、X-box體感游戲等多項娛樂設(shè)施，完全靠口碑和團購網(wǎng)站導(dǎo)流。它在大眾點評上的得分是四星半。
逃立方、彩色熊貓證件照這些我們上次重點走訪的樓內(nèi)店，現(xiàn)在依然活得不錯。逃立方在行業(yè)競爭激烈的2014年，依然獲得了200萬元的利潤。彩色熊貓的知名度越來越高，相比兩年前，它的營業(yè)額、面積和員工數(shù)等幾個指標(biāo)都翻了倍。
雖然絕大多數(shù)店鋪的生意越來難做，但實體店消失的可能性微乎其微。根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的調(diào)查，2014年實體門店普遍遭遇客流量下降，銷售增幅減緩，有的門店甚至出現(xiàn)了銷售下降的情況；。而埃森哲同期的調(diào)研卻令人驚訝：未來計劃更多通過實體店購物的消費者比例從一年前的18%攀升至26%。，表示實體店“非常方便/方便購物”的客戶達到93%，遠高于網(wǎng)絡(luò)和移動設(shè)備。
兩者的結(jié)論并不矛盾。電商崛起的前十年，正是中國零售業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展的黃金期，是彼時的風(fēng)口。只要占據(jù)了好的地理位置，大多數(shù)店鋪哪怕經(jīng)營再粗放，也能活得不錯。所以當(dāng)紅利期遠去，在遭遇成本上漲、電商分流的情況下，“裸泳”的店鋪被淘汰出局再正常不過了。
而再牛的電商和O2O，也無法替代消費者逛街時尋找、品鑒、試用、比較的樂趣。齊家網(wǎng)高級副總裁毛新勇提到，過去經(jīng)營者把門店和展廳看作是負資產(chǎn)，現(xiàn)在卻出現(xiàn)了“反展廳”現(xiàn)象，即互聯(lián)網(wǎng)成為實體店的線上展廳，承擔(dān)起將消費者引導(dǎo)至線下的功能，這對那些需要用戶體驗的行業(yè)尤為重要。
活下來的秘訣有兩條：好商品和好服務(wù)
即使沒有人認為實體店不會滅絕，但技術(shù)飛速進步，線上的購物體驗越來越貼心，實體店要站穩(wěn)腳跟，第一要出售顧客真正需要的商品，第二要提供超出預(yù)期的服務(wù)。
先說商品。隨著互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，消費者其實并不是在選擇渠道，而是在尋求價值，商家最終要回到行業(yè)的本質(zhì)上，即重視商品經(jīng)營和顧客經(jīng)營。歐美電商對線下渠道的沖擊極小，主要原因就在于實體店的基本功扎實，顧客在線下就可以買到所需要的商品，且價格合理。
那么，街邊店怎么做商品？兩年前，可多生活館剛剛在五道口開業(yè)，現(xiàn)在店里大部分時間都擠滿了顧客。這家店出售精致的家居用品和工藝品，價格相對較高。其敢于“高價”的底氣在于，這些用品均由買手精心選購而來，差異化明顯，質(zhì)感極強，你很難在網(wǎng)上找到同款。
與吃有關(guān)的商品亦需要用心。棗糕王陳立至今依然親手調(diào)配原料，經(jīng)過多年摸索出了控制棗糕發(fā)酵程度的方法，以保證最好的口感。這兩年，找他加盟的人依然很多，但他只傳授技術(shù)，不肯開加盟店，怕無法保證產(chǎn)品的穩(wěn)定性。
再說服務(wù)。好的服務(wù)既可以是貼心的引導(dǎo)，也可以是讓人舒服的店堂環(huán)境，還可以是過硬的技術(shù)水平?？傊?，服務(wù)是提升顧客體驗的關(guān)鍵力量，也是吸引回頭客的不二法門。
澳娜芬，一家從不打廣告的內(nèi)衣店已經(jīng)在五道口已經(jīng)駐扎了8年，而周圍的服裝店已經(jīng)幾易其主。這家內(nèi)衣店的秘訣是，除了產(chǎn)品過硬，“人”的因素更重要，店員的引導(dǎo)和服務(wù)需要到位。
上文提到的頑主轟趴館，設(shè)施和商業(yè)模式均可以復(fù)制，但它能獲得高評價的原因還在于老板親力親為，盡量滿足顧客的需求。在大眾點評上，你可以看到“老板人很好”、“老板一直在陪玩陪聊”等一類的評價。放下身段討好用戶的互聯(lián)網(wǎng)法則，同樣適用于實體店。
這兩年，“未來商店”的概念很火。店鋪由全息投影、人臉識別、智能硬件以及3D模擬等高科技武裝而成，無比酷炫。但逛一圈你會發(fā)現(xiàn)，如果沒有自己想要的商品和服務(wù)，一切都是浮云。
來源：i黑馬 作者：婁月
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