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導(dǎo)讀：表面上看起來，房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品看起來非?！俺薄保找媛室膊诲e，但是有業(yè)內(nèi)人士提醒，其中的投資風(fēng)險(xiǎn)還是值得關(guān)注。
12月18日，一款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品再次以其高收益率征服了投資者——新浪樂居旗下的樂居眾籌首套眾籌房源“三亞鳳凰水城南岸”，一經(jīng)推出便遭遇“秒殺”。43萬元的額度很快就被投資客搶購一空，而其吸引人的法寶則是高達(dá)40%的預(yù)期收益率和1000元的投資門檻。
事實(shí)上，作為互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域相對獨(dú)特的“新苗”，房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)已經(jīng)開始吸引一批投資者的關(guān)注。不過，這類新穎的投資項(xiàng)目，真的是值得吐血推薦?抑或只是看起來很美?
40%高收益的背后
據(jù)記者了解，大熱的預(yù)期收益在40%的眾籌項(xiàng)目，是由號稱“中國首家互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺”的房金所和互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新平臺億百潤推出的樂居房產(chǎn)眾籌旗下的項(xiàng)目。
在這一項(xiàng)目中，樂居房產(chǎn)眾籌以“三亞鳳凰水城南岸”的某個房源為標(biāo)的，以1000元的低額投資門檻和40%超高收益吸引投資者認(rèn)購，最終在購房者以優(yōu)惠價(jià)格競拍房源成功后，投資者將獲得該房源全額溢價(jià)收益作為回報(bào)。
而這一項(xiàng)目的40%的預(yù)期收益率，應(yīng)該主要是由開發(fā)商和平臺這邊共同讓利給投資者的一個營銷手段。舉例來說，就是開發(fā)商將一套市值100萬的房源以打折的形式提供給平臺，假設(shè)這套房子價(jià)值100萬元，開發(fā)商提供5折的優(yōu)惠，那么將針對此房源籌資50萬元，共放籌500份，即1000元一份。若此套房源最終以7折拍賣，每籌將有400元收益，而眾籌最終獲益將達(dá)到20萬元，投資者的收益率就有40%。
“做這樣的眾籌項(xiàng)目其實(shí)更多是幫樓盤和房金所平臺進(jìn)行營銷。”某業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“開發(fā)商選擇一套房子參與眾籌，房金所提供交易平臺并免去手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，以低價(jià)和高收益吸引未來的潛在客戶?！?/p>
房地產(chǎn)眾籌的主要模式
40%僅僅是一個用高收益做營銷的“噱頭”。而真正的房金所業(yè)務(wù)卻不止于這種類型的項(xiàng)目。記者在其官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，作為一個互聯(lián)網(wǎng)金融O2O服務(wù)平臺，由新浪和易居中國聯(lián)手打造的房金所，其實(shí)希望通過自己的平臺連接兩大人群：一類是期望獲得較高收益的普通投資人，另一類則是希望借助其服務(wù)獲得置業(yè)資金的購房人。
因此在其網(wǎng)站上，目前大量的投資產(chǎn)品是針對買房人首付款的借款眾籌項(xiàng)目，這些借款人都是在與房金所有合作的樓盤買房，并對首付款進(jìn)行融資。其官網(wǎng)上的眾多投資標(biāo)的顯示，這些名為“房險(xiǎn)貸”的產(chǎn)品，投資期限均為12個月，投資者期滿后可獲得8%的固定年化收益，借款人需要在每個月付息，到期還本。而且投資者在認(rèn)購30天后也可將投資項(xiàng)目的債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，同時(shí)眾安保險(xiǎn)對其進(jìn)行本息履約保障。
事實(shí)上，在房金所推出此類眾籌項(xiàng)目之前，國內(nèi)的另一個金融業(yè)巨頭中國平安也已推出旗下的“平安好房”，并借此進(jìn)入房地產(chǎn)眾籌領(lǐng)域。
在平安好房寶問世之際，也是用“180天的綜合收益率預(yù)計(jì)最高達(dá)到年化14%”吸引了一眾投資者和買房人。
不過，14%的高收益最后被人發(fā)現(xiàn)只是針對一部分買房人而言。在其構(gòu)成中，包括了“年化收益+購房后房積金收益”的疊加收益。其中一部分收益由平安大華基金旗下的貨幣基金提供，而另一部分則是平安好房追加的6%-8%的房積金收益。也就是說，投資者必須同是買房人，而且需要在180天內(nèi)購房，才能真正享受到14%的高收益。否則的話，作為不購房的普通投資者，只能獲取貨幣基金的收益率，這樣的投資與直接買貨幣基金并無本質(zhì)區(qū)別。
與房金所“房險(xiǎn)貸”相類似的，則是平安好房的“好房貸”產(chǎn)品。據(jù)平安好房公開信息顯示，好房貸的服務(wù)范圍包括且不限于：首付分期貸款(有抵押、無抵押)、按揭貸款、過橋貸款、贖樓貸款等。貸款人只要通過平安好房購房，并符合一定的條件，即可申請最高30萬元的無抵押貸款和最高抵押率達(dá)70%的抵押貸款。借款人同樣也是每月付息，到期還本。
投資中的風(fēng)險(xiǎn)把控同樣重要
表面上看起來，房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品看起來非常“潮”，收益率也不錯，但是有業(yè)內(nèi)人士提醒，其中的投資風(fēng)險(xiǎn)還是值得關(guān)注。
以房金所的“房險(xiǎn)貸”為例，房金所的借款人都是在與房金所有合作的樓盤買房，對首付款進(jìn)行融資。因此，會讓投資者產(chǎn)生借款人的信息都是真實(shí)有效的誤區(qū)。但是，在房金所官網(wǎng)查看標(biāo)的詳情時(shí)，里面的內(nèi)容卻只有簡單的購房信息，相關(guān)認(rèn)證信息也不透明。因此，提醒投資者在投資時(shí)應(yīng)該注意確認(rèn)購房人以及開發(fā)商的相關(guān)信息是否真實(shí)。
此外，盡管眾安保險(xiǎn)在對產(chǎn)品進(jìn)行本息履約保障，但也有業(yè)內(nèi)人士提醒：保險(xiǎn)公司不是擔(dān)保公司，并不能完全實(shí)現(xiàn)擔(dān)保服務(wù)，如出現(xiàn)大批逾期或違約等極端情況，保險(xiǎn)公司能否兜底就成了問題。
事實(shí)上，國外也早已出現(xiàn)了房地產(chǎn)眾籌的公司。以美國的房地產(chǎn)眾籌公司Realty Mogul為例，它的注冊用戶可以通過平臺瀏覽潛在投資交易市場的相關(guān)信息，以確定投資哪個地區(qū)的某個房地產(chǎn)項(xiàng)目。例如可以選擇具體城市，還可以選擇投資房產(chǎn)的類型和收益模式，甚至是用來出租還是出售——Realty Mogul平臺上會給出詳細(xì)的投資和收益數(shù)據(jù)，用圖表化的直觀模式呈現(xiàn)給客戶以便其進(jìn)行投資決策，而且投資起步價(jià)只需5000美元。也因此，Realty Mogul的運(yùn)作方式更類似于小型基金，只不過資金是由平臺方眾籌得到。
兩相對比可以發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)市場上的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目更像是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺幫助開發(fā)商賣房的“幫手”，對于那些想在合作樓盤購房的人而言或許是不錯的選擇，但對于其他投資者而言，其較高的收益雖有一定的吸引力，但也只能說是可供選擇的投資之一。
來源：上海證券報(bào) 金蘋蘋
