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產(chǎn)業(yè)園是世界各國發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)行之有效的重要措施，也是全國發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)最有力的戰(zhàn)略。實(shí)踐證明在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種形式有效地提高了行政效率、創(chuàng)造了局部的良好基礎(chǔ)設(shè)施條件、聚集了科技和產(chǎn)業(yè)的資源，迅速促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的進(jìn)程。

目前近年來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資本運(yùn)作已經(jīng)走上了成熟和多元化的道路，總的來說有如下模式：

目前我國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開發(fā)公司。其特點(diǎn)是由一地或幾個(gè)地方政府主導(dǎo)出資開發(fā)，如靖江開發(fā)區(qū)。

指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開利潤。如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，北京固安產(chǎn)業(yè)園。

指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。

指對(duì)上述的園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。如北京大興國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地。

目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤回報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會(huì)逐漸減少，如北京尚8文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

綜上所述，園區(qū)資本運(yùn)作模式總共分為政府主導(dǎo)園區(qū)開發(fā)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、綜合運(yùn)作模式、私人業(yè)主開發(fā)模式，在如此復(fù)雜、多元化發(fā)展的園區(qū)運(yùn)營市場(chǎng)中，如何系統(tǒng)管理園區(qū)成為現(xiàn)代企業(yè)的重要發(fā)展方向，針對(duì)此痛點(diǎn)及發(fā)展瓶頸，市場(chǎng)中出現(xiàn)各類園區(qū)管理公司，針對(duì)不同園區(qū)提供相應(yīng)解決方案，為園區(qū)的運(yùn)營方解決園區(qū)運(yùn)營、管理、發(fā)展的棘手問題。