最近頭條在刷屏一個新名詞，叫瑞次，它具體是什么？可以買嗎？
1、什么是公募REITs
REITs即不動產(chǎn)投資信托基金，是指向投資者募集資金，投資于不動產(chǎn)，并將項目運營產(chǎn)生的絕大部分收益（中國REITs是9成）分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。
2、公募REITs是新產(chǎn)物？
REITs開始于20世紀(jì)60年代的美國，底層資產(chǎn)也是從商業(yè)物業(yè)擴展到工業(yè)園區(qū)、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。目前全球REITs市值達(dá)2萬億美元，美國約占60%。美國近20年權(quán)益型REITs產(chǎn)品的總回報8.4倍，折合年化收益約為11.2%；抵押型REITs產(chǎn)品年化也有9.5%。
在境外成熟市場，REITs是和股票、債券并列的大類成熟金融產(chǎn)品，具有中等收益、中等風(fēng)險和分紅穩(wěn)定的特征，受養(yǎng)老金、保險資金青睞。
3、首批公募REITs投什么領(lǐng)域？
（1）首批公募REITs底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施。
（2）項目地區(qū)集中在長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點領(lǐng)域；
（3）項目權(quán)屬清晰，竣工驗收，運營3年以及上，有穩(wěn)定的收益和現(xiàn)金流。
4、公募REITs結(jié)構(gòu)
雙管理人：項目計劃管理人和基金管理人；雙托管人：銀行
5、首批9只公募REITs信息概況
首批9只公募REITs具體的項目是什么？認(rèn)購價格多少？規(guī)模多大？什么時候可以買？最低參與金額多少？下圖一一說明：
6、首批公募REITs投資的理由
（1）公募REITs要將每年可供分配金額的90%，以現(xiàn)金紅利方式回報投資人，每年不得少于1次。故它具有相對穩(wěn)健的分紅、底層資產(chǎn)相對單純的投資品，具備長期配置的價值。
（2）監(jiān)管層面也鼓勵銀行、保險、社保基金、養(yǎng)老金、證券、基金等機構(gòu)投資者參與。目前準(zhǔn)備參與公募REITs的投資者大多數(shù)是有關(guān)機構(gòu)的固定收益投資部門。追求跑贏銀行理財收益的投資人優(yōu)選，穩(wěn)穩(wěn)的幸福。
（3）作為創(chuàng)新品種，首批項目優(yōu)中選優(yōu)，預(yù)期高，可以適當(dāng)參與。
（4）符合國家宏觀政策：盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、實現(xiàn)國企上市、降低宏觀杠桿率、發(fā)揮市場配置資源的作用。國家大力發(fā)展的領(lǐng)域，就是機會。
7、公募REITs的風(fēng)險點和注意點
（1）封閉期很長，基本20年以上，短期不能贖回，但在券商平臺場內(nèi)認(rèn)購，可以在基金上市后隨時賣出變現(xiàn)。所以建議在券商平臺購買，用錢時方便變現(xiàn)。
（2）初始凈值不是1元，而是根據(jù)詢價定價。既然是詢價定價，如果高估了，上市后就有可能破發(fā)跌破詢價定價，賬戶虧損；如果低估了，上市后就有漲幅，賬戶盈利。
（3）公募REITs的預(yù)期收益率只是對分紅的預(yù)測，不會承諾保本，分紅取決于項目的運營情況。
（4）REITs的波動性也較大，上市首日30%漲跌幅，后續(xù)10%；
（5）9只公募REITs底層資產(chǎn)項目不同，買錯買對，收益可能差別很大。它的業(yè)績和基金經(jīng)理的水平關(guān)系不大，因為真正決定他們收益的是項目本身的運營情況。比如你買了某高速公路的公募REITs，地震震塌了，基金經(jīng)理也無能為力。
（6）公募REITs不會每天公布凈值，而是每半年公布一次估值。
（7）REITs二級市場流動性可能不如股票，畢竟新品種，大家謹(jǐn)慎觀望。
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