十年前，地產(chǎn)界的四大天王是“招保萬金”，此格局歷經(jīng)十年時(shí)間最終形成，這十年是住宅的主戰(zhàn)場(chǎng)。
十年后，新的四大天王是“碧恒萬融”，此格局依舊用了十個(gè)年頭才形成，這里依然是住宅的主場(chǎng)。
但近幾年，土地供應(yīng)受限、調(diào)控政策輪番轟炸，一波不平一波又起，房地產(chǎn)市場(chǎng)步履維艱。如今，開發(fā)商們紛紛“變法”以尋出路，卻是事實(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻莫測(cè)，更新迭代速度加快，前一個(gè)變動(dòng)周期用了10年時(shí)間，或許后面格局變動(dòng)用不上10年了。
曾幾何時(shí)，地產(chǎn)界除了“四大天王”的名號(hào)，還有“南北雙雄”的美稱，他們就是家喻戶曉的“南萬科，北萬達(dá)”。萬科以住宅專業(yè)化而著稱，萬達(dá)則以商業(yè)地產(chǎn)而聞名，分別是兩大地產(chǎn)領(lǐng)域的佼佼者。
家喻戶曉的兩個(gè)企業(yè)，卻出現(xiàn)截然不同的兩個(gè)現(xiàn)象。萬科自1988年始便制定了住宅專業(yè)化，商業(yè)為輔的戰(zhàn)略；萬達(dá)則走出了商業(yè)專業(yè)化，住宅為輔的路徑。殊途同歸，不管是萬科還是萬達(dá)，到今天，就房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展模式而言，都將是資產(chǎn)管理。
至此，仔細(xì)觀察的朋友不難發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)實(shí)力雄厚，卻榜（四大天王）上無名，萬科卻接連兩次上榜，這主要還是與其地產(chǎn)性質(zhì)、運(yùn)營(yíng)策略有關(guān)。萬科盤踞住宅市場(chǎng)二十年，經(jīng)久不衰，與其專業(yè)化、企業(yè)實(shí)力分不開。而萬達(dá)這些年應(yīng)了魯迅先生的一句話 “走自己的路，讓別人說去吧”，你主攻住宅，我偏要搞商業(yè)，你搞商業(yè)，我先你一步搞旅游地產(chǎn)，你搞旅游地產(chǎn)，我去布局海外市場(chǎng)，你布局海外市場(chǎng)，我回國(guó)響應(yīng)黨的號(hào)召了，這樣的套路任誰也跟不上。
不管如何，二者在地產(chǎn)領(lǐng)域的地位為何無可動(dòng)搖，因?yàn)樗麄兌?strong>“運(yùn)營(yíng)之道”。
其實(shí)，四大天王格局的變遷，也代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變遷。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過多年的野蠻生長(zhǎng)后，開始步入精細(xì)的存量運(yùn)營(yíng)管理階段，尤其是土地供應(yīng)受限后，以開發(fā)住宅為主的開發(fā)商們開始搶奪有限的存量資產(chǎn)，而如何利用有限的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益的最大化，才是核心痛點(diǎn)。
近些年，有些開發(fā)商開始將目光從住宅這塊“蛋糕”轉(zhuǎn)向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但提前布局者卻少之又少，觀望、躊躇、再等等是基本姿態(tài)，只有一些有眼光、有行動(dòng)力的“高手”付諸行動(dòng)，畢竟資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是需要建立長(zhǎng)效機(jī)制的發(fā)展管理模式，不比大開發(fā)模式資金回流速度快、運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)單，真正邁出資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這一步還是需要些勇氣的……
龍湖從重慶一路向北闖進(jìn)京城，將地產(chǎn)開發(fā)“精細(xì)化”的基因移植于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，致力于打造家和辦公室外的好去處。今年年中，龍湖就已站上千億新臺(tái)階，掌門人吳亞軍更是放出豪言壯語，到2020年，商業(yè)貢獻(xiàn)年租金60億，僅商場(chǎng)數(shù)量便超40座，然而這只是冰山一角，龍湖的主航道業(yè)務(wù)還包括地產(chǎn)、物業(yè)、長(zhǎng)租公寓，開展多維度、多方位的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式才是他的秘密武器。
近年來，萬科在鞏固核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，圍繞城市配套服務(wù)商的定位，積極拓展版圖至商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等行業(yè)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的同時(shí)，也會(huì)遭遇一些代價(jià)，比如住宅NO.1的丟失，業(yè)績(jī)座次榜下滑就是最好的證明。就當(dāng)下的市場(chǎng)而言，轉(zhuǎn)型，當(dāng)下痛苦，不轉(zhuǎn)型，未來痛苦，但這些都只是陣痛，熬過去，未來的前景一片大好。
像北京這種一線大城市，既是各大開發(fā)商爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)又是不容失敗的峽谷巔峰，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)各種“受限”，開發(fā)商們?cè)撊绾巍蔼M路相逢勇者勝”？城市在更新，行業(yè)在變革，保利制定多元化發(fā)展的業(yè)態(tài)模式，涉及多種地產(chǎn)行業(yè)；龍湖把2020年租金收入目標(biāo)提升至60億；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在加碼持有型物業(yè)；中海地產(chǎn)構(gòu)建業(yè)態(tài)多元、產(chǎn)業(yè)多樣的城市運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)群……重度運(yùn)營(yíng)時(shí)代已經(jīng)來臨，能夠塑造精細(xì)化、專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)能力才是核心競(jìng)爭(zhēng)力。
在年底一次大會(huì)上，某行業(yè)領(lǐng)袖級(jí)大咖分享到，在過去的20年，我們中國(guó)誕生了N多個(gè)宇宙級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，那么在未來的20年、甚至10年，以中國(guó)的城市化發(fā)展速度和資金聚集效應(yīng)來看，誕生N多個(gè)宇宙級(jí)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資管運(yùn)營(yíng)商、內(nèi)容服務(wù)商等等全新的商業(yè)組織，完全具備可能性。而這才是房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立的必然方向，下一屆四大天王，會(huì)是誰？
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