去年的房屋銷售中，有17%是投資人購(gòu)買的。房地產(chǎn)價(jià)格和房貸利率大降，是否意味著現(xiàn)在是投資出租房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)？或許如此。如果準(zhǔn)備買進(jìn)房屋出租，先要認(rèn)真考察和分析當(dāng)?shù)胤渴?，以便暸解萬一出現(xiàn)不測(cè)時(shí)，會(huì)受到什麼損失。
麻州牛頓鎮(zhèn)的理財(cái)師蘇姍．卡普蘭說﹕「統(tǒng)計(jì)數(shù)字是關(guān)鍵。買主必須拿到類似房產(chǎn)閑置時(shí)間的數(shù)據(jù)、房客租住的時(shí)間長(zhǎng)短、當(dāng)?shù)氐淖鈨r(jià)和市場(chǎng)需求。一個(gè)地區(qū)的租金降低，會(huì)使房屋的價(jià)格下跌?！?
透過數(shù)字分析收益
假如，買主見到一棟保養(yǎng)好的房屋掛牌求售，通過上網(wǎng)調(diào)查和親臨當(dāng)?shù)氐姆繓|協(xié)會(huì)考察，發(fā)現(xiàn)該地區(qū)與之大致相當(dāng)?shù)姆课葑饨鹗敲吭?500 元，你便考慮按這樣的市價(jià)收取房租。
加州拉古納丘 (Laguna Hills)一家財(cái)富管理公司的負(fù)責(zé)人喬丹說﹕「如果月租至少是購(gòu)買價(jià)的1%，便可指望租金收入滾滾而來。」月租為1500元，你可用15萬元買下，而且是入大於出。如果屋主索價(jià)14萬元，那就值得仔細(xì)考察該棟房屋。
買主若是為盡可能地加快資金流轉(zhuǎn)，而且流動(dòng)資產(chǎn)也充裕，便希望用現(xiàn)金買房。如果買房款是14萬元，年租收入是1萬8000元，投資回報(bào)率便接近13%。即使是加上地稅、保險(xiǎn)、園景和維修等費(fèi)用，淨(jìng)收入也能占到一半，投資回報(bào)率仍可達(dá)6%。
如果不能用現(xiàn)金買下，而是需要貸款，在計(jì)算上就要複雜些。假如信用紀(jì)錄良好，銀行評(píng)估師也認(rèn)可房屋的報(bào)價(jià)，那麼在今天的借貸環(huán)境中，你可能至少需交35%的首付，最多借65%的房貸。Bankrate.com的金融分析師麥布萊德說﹕「購(gòu)買房地產(chǎn)若是為了投資，房貸利率就可能比自住房屋的平均利率高出2%?！挂虼?，30年貸款的固定利率便可能是6.7%。
14萬元的房屋若按35%交首付，便是4萬9000元，再向銀行借9萬1000 元。利率按6.7%計(jì)，每年的房貸本金與利息就是7050元。加上其他各種費(fèi)用，一年按9000元計(jì)，每年便需支付1萬6050元。在1萬8000元的一年房租收入中，剩下的1950元是純利，在4萬9000元的首付款中，回報(bào)率約為4%。
如果這樣的交易劃算，那麼用23萬元購(gòu)買同樣的房屋，支付近15萬元房貸的6.7%利率，便是出大於入。你也可能面臨虧損，譬如在付出16萬或17萬元後，卻發(fā)現(xiàn)地稅、保險(xiǎn)費(fèi)或維修費(fèi)用升高。因此，要對(duì)收入與支出有正確的估計(jì)，以確定購(gòu)買出租房產(chǎn)是否物有所值。
房屋的購(gòu)買與出租
在今天的房市中，與賣主談妥公平的價(jià)格只是交易的開始。如今有許多交易都是短售交易，意味著買價(jià)低於未付清的房貸。假如賣主沒有補(bǔ)上缺口，短售房屋就必須獲得放貸銀行的同意，從而拉長(zhǎng)成交時(shí)間，可能導(dǎo)致買房被拒。
也有的房屋銷售是法拍屋，即銀行擁有的房屋(REO)。REO房屋可能價(jià)格低，但也可能數(shù)月乃至數(shù)年沒人住。在決定購(gòu)買前，自行聘請(qǐng)檢驗(yàn)師檢查房屋非常重要，可以大致暸解準(zhǔn)備出租的房屋會(huì)發(fā)生哪些費(fèi)用。
房屋一旦準(zhǔn)備出租，就應(yīng)仔細(xì)找到好的房客。因?yàn)榉靠腿绻闊?，便很難將其趕出。因此，要徵求前任房東和雇主的意見，也要全面檢查房客，用他們的社安號(hào)檢查信用史。
「房東指南」一書作者波特曼認(rèn)為，應(yīng)找更早的房東徵求意見，因?yàn)楝F(xiàn)在的房東讚揚(yáng)房客，可能是出於要趕走他們的目的。
如果不想自己找房客，或是害怕半夜被房客的電話吵醒抱怨浴室漏水了，可以聘請(qǐng)房地產(chǎn)管理公司全權(quán)處理。但他們可能收費(fèi)，約占房租收入的6%至10%，還要加上找房客的費(fèi)用。
出租房屋如果真能做到自己管理，獲利的機(jī)會(huì)當(dāng)然比較大。
早在2006年，昆市市府就成立特別小組，專門針對(duì)被檢報(bào)的房屋，進(jìn)行安全檢查。報(bào)告顯示，此類非法租屋的房東通常是移民，尤以華人移民為主。很多房東不但出租房間，甚至把餐廳、客廳、前後陽(yáng)臺(tái)、閣樓、地下室也改裝出租。
華裔房東將自己的地下室改裝出租，並不是一個(gè)新鮮事件。即便2009年火災(zāi)發(fā)生後，也有大量出租者。
亞裔房東協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人潘樹仁表示，很多亞裔房東不清楚法律，為了將自家房產(chǎn)的每一吋都增值，違法出租。很多房東覺得自己鄰居、朋友這樣出租，沒有問題，也跟著做。這種做法害人害己。他提到，最近在摩頓市有一個(gè)三家庭房，違法分割成為六家庭房，後被租者狀告，使得房東沒有辦法繼續(xù)出租；由租金短缺，無法償還銀行貸款，後被銀行收購(gòu)。他還表示非法出租地下室除昆市外，摩頓、多徹斯特、劍橋等市都有出現(xiàn)。他提醒亞裔房東如果想多獲得租金，可以通過改善房?jī)?nèi)設(shè)施。
以目前世界的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定情勢(shì)，傳統(tǒng)投資工具回報(bào)率一般都不高，一年期的定期存款年利率不到2%，相對(duì)來說，投資於大溫哥華出租房地產(chǎn)雖然能拿到不錯(cuò)的回報(bào)率( 大約是3%~5%)，但大家在做出決定之前要仔細(xì)評(píng)估，因?yàn)?，投資大溫哥華出租用房地產(chǎn)，這是一項(xiàng)耗時(shí)、費(fèi)錢而且專業(yè)的投資，有不少投資者都在這上面栽了跟頭。
有鑑於此，建議大家先別急著去找合適的房源，行動(dòng)之前要記住下面一些常見的誤區(qū)並且做一番功課。
誤區(qū)一：把低房?jī)r(jià)交易當(dāng)作好交易。
誠(chéng)然，你能以極低的價(jià)格買到一些房子，不過這並不意味著你就能把這些房子租出去。偏僻地區(qū)的住宅不但對(duì)買房者毫無吸引力，大溫哥華租客們同樣對(duì)這類房子不感興趣。這個(gè)道理適用於那些不受青睞的房產(chǎn)或是位於不太好的學(xué)區(qū)的房子。
誤區(qū)二：忽略了關(guān)鍵出租成本。
單單知道了可能獲得的租金回報(bào)還不夠。買房前，你還要考慮到房地產(chǎn)稅金和維護(hù)房子的花銷以及你持有房產(chǎn)的各項(xiàng)成本(房屋稅、管理費(fèi)..)。然後算上你期望獲得的回報(bào)（如果將來想要變賣，還要加上更多的交易費(fèi)用）。只有這樣你才能算出你能投資什麼樣的房子。
誤區(qū)三：忘記了時(shí)間就是金錢。
在大溫哥華房地產(chǎn)投資上，時(shí)間是你最大的敵人。一位專門投資南本拿比，出租用房地產(chǎn)的朋友，他的座右銘是 "如果房子空置沒有人住，不管這時(shí)候你是在粉刷房子還是在等待招新租客，你就是在虧錢"。如果你在秋季買下一套房子卻等到春季才裝修完，那麼你也在虧錢。從經(jīng)濟(jì)上來看，接受較低的租金比等一個(gè)願(yuàn)意付高價(jià)的租客或許更劃算。
誤區(qū)四：以為能坐等租金自己飛進(jìn)口袋來。
其實(shí)一旦你做了房東先生或者是房東小姐，你就成了一個(gè)正職的房租催討者。就像買房子的人可能付不起貸款一樣，租房子的人也可能丟掉工作然後無法付房租。在加拿大，請(qǐng)房客搬家可能需要幾週時(shí)間，有些租客還會(huì)因?yàn)樾膽巡粷M而破壞房子，雖然房東手上有半個(gè)月押金，但是，有時(shí)根本不夠付粉刷牆面的費(fèi)用。你務(wù)必需要仔細(xì)甄選租客，千萬不可大意。
誤區(qū)五：低估加拿大維修房屋的人工成本。
跟所有擁有溫哥華住宅的人一樣，身為房東的你將面臨大量的房屋維修工作。在你換新那個(gè)舊冰箱之後，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)後面牆角已經(jīng)腐爛或是發(fā)霉了。出租房屋的地毯通常每5~7年就必須更換一次，而且每次更換租客時(shí)，你可能都必須重新刷一遍房子。建議留出6個(gè)月的租金以備需要重大維修時(shí)使用。
以上幾點(diǎn)建議，只是對(duì)投資出租房地產(chǎn)有興趣的朋友心得分享與提醒。當(dāng)然也曾聽聞非常友好的房東與房客的關(guān)係，例如住在UBC的房東陳小姐說，租房即將畢業(yè)的國(guó)際學(xué)生搬家前不僅把家裡打掃得一塵不染，搬遷後還送房東陳小姐一束花，讓人覺得十分貼心?？偠灾? 畢竟買房地產(chǎn)是一輩子最重要的投資，大家還是小心謹(jǐn)慎, 不怕一萬,只怕萬一為宜.
