二手房交易簽約前注意事項
購房人視角
前言
目前我國疫情攻堅戰(zhàn)取得階段性勝利，根據(jù)廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)，二手房交易市場回暖趨勢明顯，大量“剛需”購房人認(rèn)為現(xiàn)階段是入市“撿漏”的最佳時機。但是由于二手房買賣交易程序繁瑣、手續(xù)辦理時間較長，加上市場波動、政策變動等因素，導(dǎo)致二手房買賣成為糾紛的易發(fā)地。
對于購房人來說，尋找心儀的房屋足以讓其心力交瘁，而至于在簽約前需要注意哪些問題，大部分人更是手足無措。為此，筆者從購房人的角度出發(fā)，結(jié)合二手房交易常見風(fēng)險及多年行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，對二手房簽約前應(yīng)注意的事項進(jìn)行說明，希望能對各位購房人有所幫助。
一
購房、貸款資質(zhì)確認(rèn)
二手房交易受政策影響較大，國家也出臺了一系列政策（包括但不限于限售、限購、限貸）對市場進(jìn)行調(diào)控。購房人在簽訂合同之前應(yīng)根據(jù)實際情況，確認(rèn)自身是否符合房屋所在地購房、貸款要求，避免出現(xiàn)因不符合購房資質(zhì)要求或?qū)嶋H貸款額度與預(yù)期貸款額度出入較大進(jìn)而導(dǎo)致違約的情況。
例如：《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》中明確，本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房的政策;本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。同時明確根據(jù)購房人的不同情況使用差別化的住房信貸政策。
二
房屋質(zhì)量、周邊環(huán)境及產(chǎn)權(quán)情況核查
01
實地查看
雖然目前VR技術(shù)已逐步成熟，但通過VR技術(shù)看房仍無法對不同時間段房屋的光線以及房屋墻面墻體、裝修等進(jìn)行細(xì)致的了解。因此，建議購房人在簽訂房屋買賣合同之前應(yīng)親自到場查看房屋并了解房屋的周邊情況，對房屋是否存在漏水問題、早晚光線、噪音、周邊是否存在高壓輻射等可能影響正常居住的問題進(jìn)行核查。
02
產(chǎn)權(quán)核查
簽訂房屋買賣合同之前，購房人應(yīng)向房管部門申請查詢擬購買房屋的產(chǎn)權(quán)情況（廣州市可通過“廣州不動產(chǎn)登記”公眾號對房屋登記信息進(jìn)行查詢），并根據(jù)查冊表及不動產(chǎn)權(quán)證上所記載的內(nèi)容逐一核查以下內(nèi)容：
（1）房屋產(chǎn)權(quán)人信息
若房屋為多人共有的，簽訂房屋買賣合同時務(wù)必讓所有共有人簽訂合同。
（2）房屋面積
部分二手房可能存在違建或“贈送”面積問題，購房人應(yīng)根據(jù)房屋戶型圖進(jìn)行比對，確認(rèn)房屋實際產(chǎn)權(quán)面積。
（3）房屋性質(zhì)及土地使用權(quán)取得方式
若房屋系房改房或經(jīng)濟適用房的，應(yīng)確認(rèn)是否已滿足上市交易條件，以及在后續(xù)交易中是否需要補交土地出讓金。
（4）房屋結(jié)構(gòu)及建筑時間
根據(jù)廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法規(guī)定，磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)的房屋不得申請公積金貸款。房屋的建筑時間也將直接影響購房人的最長貸款年限。
（5）房屋是否存在抵押
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。若房屋存在抵押，交易雙方需對提前償還貸款并涂銷抵押問題進(jìn)行約定。
（6）房屋是否存在被查封問題
根據(jù)法律規(guī)定，司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓。由于不動產(chǎn)權(quán)證無法反映房屋的查封情況且查冊表也具有一定的時效性，因此簽約前購房人可通過房管部門或廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站“協(xié)助司法查詢”專欄再次查詢房屋是否存在被查封的問題。
三
重大交易信息確認(rèn)
01
交易價格及費用承擔(dān)
二手房交易過程中，出售方確定的出售價格一般為“實收價”，即交易過程中產(chǎn)生的稅費、中介費、按揭貸款費用等均由購房人承擔(dān)。購房人在購買房屋前，應(yīng)仔細(xì)核算交易可能產(chǎn)生的相關(guān)費用，確保自身有足夠的支付能力。
02
戶口及學(xué)位
根據(jù)廣州市目前相關(guān)政策，學(xué)位與戶口所在地息息相關(guān)，購房人在購房前（尤其購買學(xué)位房）應(yīng)確認(rèn)房屋內(nèi)是否有未遷移的戶口及學(xué)位是否存在被占用的問題。同時由于上述信息難以核實，為此建議購房人在房屋買賣合同中對出售方隱瞞真實情況所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行明確。
03
房產(chǎn)是否處于出租狀態(tài)
根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力（即“買賣不破租賃”）。另外，出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。因此，若房產(chǎn)帶租約出售的，購房人應(yīng)及時了解原租約的租賃期限，并提醒出售方充分保障承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)，避免出現(xiàn)因承租人主張權(quán)利而導(dǎo)致交易手續(xù)無法正常辦理的情況。
04
交易是否附帶家私電器
二手房帶家私電器進(jìn)行交易的情況較為常見，購房人由于疏忽大意而在房屋交接時“吃啞巴虧”的情況也并不鮮見。由于二手房交易所附帶的大件家私電器一般都具有較為可觀的價值，因此建議購房人在簽訂房屋買賣合同時，通過簽署《家私電器清單》的方式與出售方就所附帶家私電器的品牌、規(guī)格、新舊程度等進(jìn)行明確。
四
小結(jié)
舉全家之力，預(yù)支未來購房漸成常態(tài)，買房對普通民眾而言從來就不是一件簡單的事情。了解購房流程，防范交易風(fēng)險幾乎是每個購房人的必修課。在購房時做到全面了解購房政策、詳細(xì)核查房屋產(chǎn)權(quán)、謹(jǐn)慎簽署買賣合同、嚴(yán)控資金支付風(fēng)險、及時辦理過戶手續(xù)，才能有效降低二手房交易風(fēng)險，順利擁有屬于自己的避風(fēng)港。
五
法律依據(jù)
《中華人民共和國物權(quán)法》
第九十七條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
《中華人民共和國擔(dān)保法》
第四十九條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
（二） 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三） 依法收回土地使用權(quán)的；
（四） 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五） 權(quán)屬有爭議的；
（六） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七） 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
《中華人民共和國合同法》
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
《經(jīng)濟適用住房管理辦法》
第三十條 經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。
購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》
第八條 屬于以下情況之一的，不予貸款：
（一）建筑結(jié)構(gòu)為磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)；
（二）用途為非居住用房及低密度商品住宅；
（三）已使用過住房公積金貸款。
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