房地產(chǎn)開發(fā)的程序
雖然房地產(chǎn)開發(fā)是一個十分復(fù)雜的過程，但從操作上看，每個開發(fā)項目都可分解為4個階段。只有了解房地產(chǎn)開發(fā)流程和每一個開發(fā)階段的特點，才能更好地制定房地產(chǎn)開發(fā)策略。
1 決策立項
一般又稱為可行性研究，它是指定房地產(chǎn)開發(fā)策略最重要的環(huán)節(jié)。這個階段需要考慮和解決的問題是：開發(fā)何種類型的房地產(chǎn)項目，（工業(yè)？住宅？商廈？ ……）在什么地方開發(fā)？開發(fā)規(guī)模多大？開發(fā)的預(yù)期效果如何？
2 開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作階段
在確定開發(fā)項目和地點之后，圍繞著土地這個中心問題，需要做一系列開發(fā)前的準(zhǔn)備工作，主要內(nèi)容有：
（1）根據(jù)國家的土地使用政策和地方提供的用地規(guī)劃條件，進(jìn)一步落實土地開發(fā)的具體范圍；
（2）在獲取土地使用權(quán)之后，開展征用土地和拆遷安置等工作；
（3）進(jìn)行開發(fā)項目的工程勘探和規(guī)劃設(shè)計，并制定項目的建設(shè)方案；
（4）完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，即所謂“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。為下階段的地上建設(shè)打下基礎(chǔ)。
3 建設(shè)施工階段
這一階段的開發(fā)工作主要由建筑承包商按合同和規(guī)劃設(shè)計的方案實施。開發(fā)方的主要任務(wù)是：通過招投標(biāo)，確定建設(shè)施工單位；保證工程施工進(jìn)度，控制開發(fā)成本，解決施工中出現(xiàn)的糾紛，確保工程質(zhì)量。要完成上述任務(wù)，開發(fā)方必須密切注意建設(shè)工程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場，加強(qiáng)有效的工程監(jiān)理，直至竣工驗收。
4 營銷階段
為了盡快回收資金，減少風(fēng)險，開發(fā)商往往在建設(shè)施工階段就開始預(yù)售房屋。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)，目前只有在房屋主體結(jié)構(gòu)竣工后，才能進(jìn)入營銷階段。
開發(fā)項目的營銷有出售和出租兩種方式，選擇何種方式？通常要考慮市場、物業(yè)類型等方面的因素。一般來說，商品住宅多以成套出售為主；寫字樓、商業(yè)用房、酒店、工業(yè)廠房，通常是租售并舉，以出租為主。
第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立
房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序
一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立
1、公司設(shè)立準(zhǔn)備
2、申請資質(zhì)等級審批
3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)
4、辦理工商注冊登記
5、辦理稅務(wù)登記
二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立
6、申請批準(zhǔn)項目建議書
7、辦理企業(yè)名稱登記
8、送審合資或合作合同、章程
9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書
10、辦理企業(yè)登記
房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)
2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)
3、企業(yè)法人年度檢驗費(fèi)
4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)
第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序
1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發(fā)方案
3、申報規(guī)劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告
房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、可行性研究費(fèi)
2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套
房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計
1、申報選址定點
2、申報規(guī)劃設(shè)計條件
3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規(guī)劃設(shè)計方案
7、住宅設(shè)計方案的專家組審查
8、落實環(huán)保“三廢”治理方案
9、委托環(huán)境影響評價并報批
10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)
11、委托地質(zhì)勘探
12、委托初步設(shè)計
13、申報、審定初步設(shè)計
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套
14、征求主管部門審查意見
15、落實市政公用設(shè)施配套方案
16、報審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合
房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、工程勘察（測量）費(fèi)
2、工程設(shè)計費(fèi)
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費(fèi)
6、臨時建設(shè)工程費(fèi)
7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)
8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費(fèi)
9、古建園林工程設(shè)計費(fèi)
第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得
取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序
一、國有土地使用權(quán)的出讓
1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
2、辦理建設(shè)用地委托釘樁
3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請
4、主管部門實地勘察
5、土地估價報告的預(yù)審
6、委托地價評估
7、辦理核定地價手續(xù)
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同
10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證
11、領(lǐng)取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還
二、國有土地使用權(quán)的劃撥
13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請
14、主管部門現(xiàn)場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報批
16、取得劃撥用地批準(zhǔn)
三、集體土地的征用
17、征用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案
19、簽訂征地協(xié)議
20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議
21、確定勞動力安置方案
22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結(jié)戶口
27、調(diào)查戶口核實勞動力
28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作
29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作
30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作
31、地上物作價補(bǔ)償工作
32、征地結(jié)案
取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)
1、地價款（土地出讓金）
2、資金占用費(fèi)
3、滯納金
4、土地使用費(fèi)
5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)
6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)
7、土地閑置費(fèi)
8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)
9、城鎮(zhèn)土地使用稅
10、地價評估費(fèi)
11、出讓土地預(yù)訂金
12、征地管理費(fèi)
13、土地補(bǔ)償費(fèi)
14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)
15、地上物補(bǔ)償費(fèi)
16、勞動力安置費(fèi)
17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)
18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金
19、耕地占用稅
第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置
房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序
1、委托進(jìn)行拆遷工作
2、辦理拆遷申請
3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書
5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶口凍結(jié)
7、暫停辦理相關(guān)事項
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議
10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置
11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款
12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強(qiáng)制拆遷
房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2、搬家補(bǔ)助費(fèi)
3、提前搬家獎勵費(fèi)
4、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）
5、清理費(fèi)
6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)
7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)
8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)
9、房屋拆遷管理費(fèi)
10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)
第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作
1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊
2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)
4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)
5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)
6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)
7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)
8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)
9、設(shè)計單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)
16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請
17、招標(biāo)準(zhǔn)備
18、招標(biāo)通告
19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)
20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底
21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)
22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)
23、投標(biāo)單位資格審批
24、編制投標(biāo)書并送達(dá)
25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場
26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)
27、評標(biāo)、決標(biāo)
28、發(fā)中標(biāo)通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理
31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)
32、建設(shè)工程監(jiān)理
33、辦理開工統(tǒng)計登記
34、交納實心黏土磚限制使用費(fèi)
35、辦理開工前審計
36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅
37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門
40、協(xié)調(diào)交通管理部門
41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議
42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工
43、施工場地的“三通一平”
44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)
45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝
46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督
五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收
47、辦理單項工程驗收手續(xù)
48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》
49、商品住宅性能認(rèn)定
50、竣工統(tǒng)計登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產(chǎn)權(quán)登記
房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、三通一平費(fèi)
2、自來水廠建設(shè)費(fèi)
3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)
4、供熱廠建設(shè)費(fèi) 5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)
6、地下水資源養(yǎng)蓄基金
7、地下熱水資源費(fèi)
8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）
9、開發(fā)管理費(fèi)
10、城建綜合開發(fā)項目管理費(fèi)
11、建筑行業(yè)管理費(fèi)
12、綠化建設(shè)費(fèi)
13、公園建設(shè)費(fèi)
14、綠化補(bǔ)償費(fèi)
15、路燈維護(hù)費(fèi)
16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)
17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）
18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）
19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）
20、建安工程費(fèi)
21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)
22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)
23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)
24、竣工圖費(fèi)
25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金
26、實心黏土磚限制使用費(fèi)
27、工程監(jiān)理費(fèi)
28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)
29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)
30、超計劃用水加價
31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)
32、占道費(fèi)
33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅
第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序
一、北京市外銷商品房的銷售
1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》
2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所
3、與購房者簽訂認(rèn)購書
4、簽訂正式買賣契約
5、辦理簽約公證
6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證
7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記
8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記
9、外銷商品房抵押登記
10、樓宇交付入住手續(xù)
11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)
二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售
12、提交完成建設(shè)項目投資證明
13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議
14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》
15、銷售項目備案
16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售
17、與購房者簽訂認(rèn)購書
18、與購房者簽訂買賣契約
19、辦理預(yù)售登記
20、辦理轉(zhuǎn)讓登記
21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)
22、樓宇交付入住
23、質(zhì)量保證書和使用說明書
24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)
三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理
25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)
26、申請房屋租賃許可證
27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議
28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)
29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租
30、房屋租賃關(guān)系的終止
四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理
31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)
32、出租人辦理房屋租賃許可證
33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
34、簽訂書面租賃協(xié)議
35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)
五、北京市房地產(chǎn)的抵押
36、抵押權(quán)的設(shè)定
37、簽訂抵押合同
38、辦理房地產(chǎn)抵押登記
39、抵押房地產(chǎn)的占管
40、抵押房地產(chǎn)的處分
房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、營業(yè)稅
2、城市維護(hù)建設(shè)稅
3、教育費(fèi)附加
4、印花稅
5、契稅
6、土地增值稅
7、企業(yè)所得稅
8、個人所得稅
9、房產(chǎn)稅
10、城市房地產(chǎn)稅
11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)
12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)
13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)
14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費(fèi)
15、房屋買賣登記費(fèi)
16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)
17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)
18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)
19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)
20、房屋租賃登記費(fèi)
21、房屋估價手續(xù)費(fèi)
22、房屋公證估價手續(xù)費(fèi)
23、房地產(chǎn)價格評估費(fèi)
24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)
第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序
1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批
2、簽署物業(yè)管理委托合同
3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收
4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)
5、安排簽訂管理公約
6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書
7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立
房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)
2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)
4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)
5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)
6、供暖費(fèi)
房地產(chǎn)開發(fā)程序
一、對建設(shè)項進(jìn)行選址研究，到市規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃咨詢。
二、同土地所有者辦理用地合同。
三、向市計委提出立項報告，申請立項（如項目較大需向城建委申報）。
四、市計委同市規(guī)劃局經(jīng)過研究審批，如同意立項，發(fā)給同意立項的批復(fù)，并要求做出可行性研究，即要求申請方提交可行性研究研究報告。
五、申請方向市計委和市城建委提交項目可行性研究報告。
六、市計委、城建委與各專業(yè)局審查可行性研究報告，形成“對……可行性研究”的批復(fù)，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)。
（此處的專業(yè)局指的是自來水公司、煤氣公司等，具體報哪幾個專業(yè)局，市計委屆時會給于指示）。
七、申請方據(jù)此批復(fù)辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，并到市規(guī)劃局開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知單和辦理征地意見函。
八、申請方到土地所在的土地管理部門（我市為市土地局）及土地使用部門征求意見，此舉分為以下兩種情況：
第一種：所用土地為新征地
1、到區(qū)土地局、市規(guī)劃局、以及所用土地的政府主管機(jī)構(gòu)征求意見。
2、此結(jié)果報市土地局。
第二種：土地處在舊城改造地區(qū)
1、到當(dāng)?shù)赝恋鼐值亟蹇普髑笠庖姟?span>
2、結(jié)果報市房地局。
九、以上第八項工作做完后，結(jié)果須報市政府審批，市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。
注：已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地2000畝及以上的由市政府審核后報國務(wù)院批準(zhǔn)，不足2000畝由當(dāng)?shù)厥姓鷾?zhǔn)。
十、收到市政府批地批文后，可同時進(jìn)行以下四部分工作。
至此立項工作基本結(jié)束，進(jìn)入開發(fā)階段。
第一部分：
1、到規(guī)劃局辦理規(guī)劃用地許可證。
2、申請確定規(guī)劃設(shè)計條件。
3、持規(guī)劃設(shè)計條件到市公用局、供電局、環(huán)保局及電信局等征詢意見。
4、規(guī)劃局審查后，下達(dá)規(guī)劃條件通知單。
5、根據(jù)此規(guī)劃條件通知單委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案。
6、到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計方案送審書。
7、規(guī)劃局審查方案并提出意見。
8、規(guī)劃設(shè)計方案出圖后，送規(guī)劃局審圖，方案通過后，可進(jìn)行施工圖設(shè)計，出圖后報規(guī)劃局審圖，方案圖批準(zhǔn)后到市城建檔案館交保證金。
同時由于與建設(shè)工程有關(guān)聯(lián)的相關(guān)專業(yè)局已有相當(dāng)一部分進(jìn)入我市規(guī)劃局聯(lián)合辦公，還可同時辦理以下手續(xù)：
1、交納污水、污土處理費(fèi)。
2、市人防人防費(fèi)。
3、市網(wǎng)點辦交納商業(yè)網(wǎng)點費(fèi)。
4、市教委中小學(xué)教育基金。
及其它進(jìn)駐規(guī)劃局辦公部門的相關(guān)費(fèi)用。
第二部分：
1、畫樁位并給出釘樁條件。
2、委托測繪釘樁、測繪。
3、得出釘樁成果給設(shè)計人。
第三部分：
1、持規(guī)劃用地許可證和征地意見函到市土地局辦理征地手續(xù)需要用地申請報告、項目可行性報告（經(jīng)市計委、建委批準(zhǔn)）規(guī)劃設(shè)計方案（市規(guī)劃局開具的設(shè)計任務(wù)通知單）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等，征地情況視項目用途而定，目前一般可采用協(xié)議出讓方式，也可采用招投標(biāo)方式辦理。如占用耕地還需到稅務(wù)部門交納耕地占用稅。
2、在立項報告批準(zhǔn)后，即可到市房地局拆遷辦辦理戶口凍結(jié)工作。
3、拆遷辦審查安置方案并發(fā)給拆遷許可證，同時登報公示。
4、場地三通一平（通水，通電，通路，場地平整）。
具體做好以下幾項工作
A、到園林局申請伐樹許可證。
B、了解線路情況與供電局運(yùn)行班進(jìn)行協(xié)商改造，移線方案，由供電局委托施工。
C、煤氣、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路。
D、到供電局申請用電報裝，做正式供電方案，申請施工臨時用電，由供電局委托施工。
第四部分：
持規(guī)劃許可證到建筑市場領(lǐng)取報建表依序辦理以下手續(xù)：
1、市政配套手續(xù)（用水、用電、煤氣、電信、供熱）
2、驗資驗證。
3、施工圖審查。
4、交納勞?；穑ㄈ缧铚p免還需到市房改辦辦理有關(guān)手續(xù)）。
5、辦理施工標(biāo)識牌、公告牌、勞動保險手續(xù)。
6、節(jié)水辦節(jié)水手續(xù)。
7、領(lǐng)取施工許可證書。
十一、以上部分做完后，需做如下幾項工作，即施工前的準(zhǔn)備工作。
1、到稅務(wù)局取稅單。
2、持年度計劃，稅單到市計委領(lǐng)取投資許可證。
3、到市城建委開發(fā)處核實任務(wù)。
4、到建筑市場辦理招標(biāo)手續(xù)。
5、填寫招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記。
6、組織招標(biāo)辦及投標(biāo)單位到現(xiàn)場勘察。
7、對施工單位進(jìn)行資格審查。
8、建行預(yù)算審查處及招標(biāo)辦進(jìn)行標(biāo)底審查。
9、組織招標(biāo)辦及投標(biāo)單位召開開標(biāo)會議。
10、經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位。
十二、以上工作完成后，施工準(zhǔn)備即近尾聲，此時需同時做好如下工作：
1、委托質(zhì)監(jiān)站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督。
2、到市統(tǒng)計局落實任務(wù)。
3、市審計局審核資金來源，任務(wù)來源及一切手續(xù)。
4、到市城建委開發(fā)處登記備案。
十三、以上工作完成，施工前準(zhǔn)備工作結(jié)束。開始進(jìn)入施工階段。
土建施工單位進(jìn)場施工開始后，建設(shè)單位應(yīng)著手召集上水、下水、道路、煤氣、電力、電信、熱力及設(shè)計單位如開市政工程協(xié)調(diào)會，確定市政管線綜合圖。
此工作分如下六部分：
第一部分：組織各項市政管線設(shè)計。
第二部分：通知園林綠化辦辦理小區(qū)綠化手續(xù)。
第三部分：按道路方案施工辦理道路施工許可證。
第四部分：辦理自來水管線、上水管線、下水管線施工許可證。
第五部分：委托熱力公司進(jìn)行熱力管線設(shè)計并辦理熱力管線施工許可證。
第六部分：到煤氣公司委托煤氣管線，辦理煤氣管線施工許可證。
以上第三部分到第六部分的許可證均在市規(guī)劃市政處領(lǐng)取。
十四、土建工程完工后，建設(shè)單位組織各項市政配套工程的施工，完工后組織施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、及相關(guān)質(zhì)量管理部門進(jìn)行聯(lián)合驗收，合格后方可
