合同糾紛案由 2007-10-02
在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中有很多合同是以“聯(lián)建、合建”房屋的名義簽訂的，現(xiàn)實中這些合同形式繁多。但是歸納起來大致有下面幾類：
（1）一方提供土地，一方提供資金，建成的房屋按投資比例或按約定比例分享銷售利潤。
（2）一方提供土地，一方提供資金，在合同約定的期限和條件下給付出資方的本息。
（3）一方提供土地，一方提供資金，出資方享有建成房屋的若干年使用權(quán)。
（4）一方提供土地，一方提供資金，出地方獲取收益，出資方獨享建成的房屋。
（5）一方提供土地，一方提供資金，出資方獲取約定數(shù)量的房屋。
上述幾類的合同名義上都冠以“聯(lián)建、合建”房屋，但實質(zhì)上只有第（1）類屬于聯(lián)建或者合建房屋。這類合同的性質(zhì)、效力認(rèn)定比較復(fù)雜，下文重點闡述。而第（2）類屬于借貸合同，這類合同因違反國家金融法律、法規(guī)的規(guī)定而無效。第（3）類合同則屬于租賃合同，嚴(yán)格的說屬于預(yù)租合同，即出資方的出資折抵將來使用房屋的租金。這類合同如不違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第214的規(guī)定應(yīng)屬有效。第（4）類屬于房地產(chǎn)項目或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，這類合同如不違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條、第39條的規(guī)定，也應(yīng)屬有效。第（5）類屬于房屋買賣合同。
合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同糾紛在司法實踐中的處理
該類合同糾紛在司法實踐中的處理比較復(fù)雜，首先，對各種各樣的冠以合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)名義的合同往往不易分清合同的性質(zhì)，導(dǎo)致很多冠以合作、合資房地產(chǎn)開發(fā)合同名義的糾紛在合同的性質(zhì)上認(rèn)定錯誤。本文在合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的概念一節(jié)有較多的表述，要結(jié)合該類合同的法律性質(zhì)和特征，把本質(zhì)上屬于其它性質(zhì)的合同與合作、合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同正確區(qū)分開來。最高人民法院最近下發(fā)的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條至二十七條就明確規(guī)定四類與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同不同性質(zhì)的合同。因此只有正確認(rèn)定合同的性質(zhì)才能正確處理合同的糾紛。其次，在此類合同的效力的認(rèn)定上，往往會產(chǎn)生錯誤。我們知道此類合同有兩個特點，一是涉及到土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，二是涉及到雙方聯(lián)合進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。因此此類合同的合法要件除了不違反《中華人民共和國民法通則》第五十八條規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定外，還不得違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國規(guī)劃法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。
對于合法有效的合作、合資開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營的合同糾紛，司法實踐中處理比較好辦，應(yīng)當(dāng)按照雙方在合同中的約定，查明違約者及違約責(zé)任，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定去處理。而對于無效的此類合同，就比較復(fù)雜了，需要查明是因為什么原因而導(dǎo)致合同無效。導(dǎo)致合同無效的原因很多，主要有以下種種原因：
1．因合作、合資的雙方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；
2．因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地作為投資和他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)；
3．因集體所有土地未依法征收為國有，以此土地作為投資和他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)；
4．因未依法辦理合作合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)審批手續(xù)，未依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；
5．因未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，以未足額交納土地出讓金的土地作為投資和他人合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)；
6．因未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變土地使用性質(zhì)的，等等。
最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條規(guī)定：“合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，雙方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：
資金尚未投入實際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將雙方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；
（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可以返還投資款的同時，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予雙方相應(yīng)比例的經(jīng)濟賠償；
（3）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償。
法律適用：
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
第三十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
第五十五條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
中華人民共和國合同法
第一百三十條 買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
第一百三十一條 買賣合同的內(nèi)容除依照本法 第十二條的規(guī)定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第一百三十二條 出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。
法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。
第一百三十三條 標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第一百三十四條 當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。
第一百三十五條 出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
第一百三十六條 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料。
第一百三十七條 出賣具有知識產(chǎn)權(quán)的計算機軟件等標(biāo)的物的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。
第一百三十八條 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。
第一百三十九條 當(dāng)事人沒有約定標(biāo)的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規(guī)定。
第一百四十條 標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。
第一百四十一條 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點交付標(biāo)的物。
當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：
（一）標(biāo)的物需要運輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運人以運交給買受人；
?。ǘ?biāo)的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標(biāo)的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點交付標(biāo)的物；不知道標(biāo)的物在某一地點的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標(biāo)的物。
第一百四十二條 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第一百四十三條 因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。
第一百四十四條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險自合同成立時起由買受人承擔(dān)。
第一百四十五條 當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規(guī)定標(biāo)的物需要運輸?shù)模鲑u人將標(biāo)的物交付給第一承運人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。
第一百四十六條 出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。
第一百四十七條 出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。
第一百四十八條 因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。
第一百四十九條 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。
第一百五十條 出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。
第一百五十一條 買受人訂立合同時知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)。
第一百五十二條 買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價款，但出賣人提供適當(dāng)擔(dān)保的除外。
第一百五十三條 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。
第一百五十四條 當(dāng)事人對標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規(guī)定。
第一百五十五條 出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。
第一百五十六條 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的包裝方式交付標(biāo)的物。對包裝方式?jīng)]有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應(yīng)當(dāng)采取足以保護標(biāo)的物的包裝方式。
第一百五十七條 買受人收到標(biāo)的物時應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當(dāng)及時檢驗。
第一百五十八條 當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。
當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。
出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人?
