一、土地增值稅清算中存在的問題：
（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分攤問題
1、非可售面積的成本分攤問題。
不可售面積的成本因為屬于全體業(yè)主所有，成本應(yīng)該可以扣除。目前，土地增值稅清算工作中人為將項目分為普通住宅和非普通住宅兩部分清算。成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例來進行分攤。對沒有單獨計算成本的部分，例如人防工程、不能確權(quán)的車庫、地下儲藏室等直接計入建房成本，按比例在普通住宅和非普通住宅間分配。對單獨計量的非可售面積，例如非營利性的社會公共設(shè)施（包括變電站、熱力站、水廠、派出所、托兒所、幼兒園、醫(yī)院、公共廁所等）這部分設(shè)施的成本單獨計量，根據(jù)國稅發(fā)「2006」187號文件第四條第三款的要求，他們的成本、費用可以扣除，具體如何扣除，文件沒有明確。我們目前是，如果清算項目中，既有非普通住宅也有普通住宅，對這部分公共設(shè)施的成本我們采取的是應(yīng)在已經(jīng)銷售面積與未銷售面積進行分攤；然后已經(jīng)銷售房地產(chǎn)成本在普通住宅和非普通住宅項目之間進行劃分，對于劃分方式，我們采取的省局的規(guī)定：土地成本按收入，其余費用按面積在普通住宅和非普通住宅的面積比例來劃分這部分公共設(shè)施的成本。實際上這些公共設(shè)施成本，無論該開發(fā)項目是否銷售40%，50%，80%，90%也好，都已經(jīng)實際被部分業(yè)主使用了，應(yīng)該一次性攤?cè)脒_到清算的已經(jīng)銷售的85%較好；剩余未銷售的部分不分攤此公共設(shè)施成本，這樣合理又省去了工作負擔(dān)。
2、非可售面積的收入問題?，F(xiàn)實情況中大量存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建造的與清算項目配套的非可售配套設(shè)施銷售的情況。例如：部分開發(fā)商將停車位的使用權(quán)、物業(yè)管理用房單獨進行了銷售，雖然理論上這些公共配套屬于全體業(yè)主所有，但就開發(fā)商取得的使用權(quán)銷售收入，我們認為也應(yīng)計入整個清算項目收入中。如：興鵬房地產(chǎn)出售了業(yè)主的物業(yè)用房給物業(yè)管理公司，我們予以確認收入。
（二）關(guān)于利息支出扣除問題的稅務(wù)處理。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第四款指出“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。”在實際清算過程中，這兩種方法計算得出的結(jié)果經(jīng)常存在差距，有時會被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為稅收籌劃的依據(jù)或則私營企業(yè)沒有利息或則利息很少采取第二種方式扣除。
（三 ）建筑施工成本的確認問題
建筑施工成本（包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用等）是房地產(chǎn)開發(fā)中最大的一項支出，也是土地增值稅清算中存在問題最多、涉及內(nèi)容最繁、查證難度最大的項目。這方面最突出的問題就是人為增大建筑成本，主要表現(xiàn)在：①開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)互相利用多開建筑安裝發(fā)票；②重復(fù)列支建筑材料發(fā)票；③虛構(gòu)工程項目、工程量。通過清算發(fā)現(xiàn)，建筑施工企業(yè)是其關(guān)聯(lián)企業(yè)，工程采用包工包料形式，但最后經(jīng)審計部門審計確定的工程結(jié)算款項遠遠超過招投標時合同簽訂的價款。往往通過審核原始憑證，發(fā)現(xiàn)帳面列支有鋼材、水泥等發(fā)票且不包含在工程結(jié)算價款內(nèi)；對這種材料發(fā)票不包含在建筑工程成本預(yù)算之中，我們只能按3.3%稅率補征營業(yè)稅，但無法查實建筑材料的真實性，這也說明管理分局日常跟蹤房產(chǎn)公司材料進出管理，建立項目臺賬的重要性，如果沒有管理分局的項目施工的管理資料無非辨別真?zhèn)危蜁?dǎo)致虛增成本。如：仙都房地產(chǎn)開放公司，井福苑、臺州地產(chǎn)開發(fā)項目都有大量自購材料。但由于稅務(wù)干部對紛繁復(fù)雜的建筑施工知識匱乏，無法一一分辨各施工項目所需的材料、設(shè)備、構(gòu)件、人工等，基本沒有辦法去核實真實的建筑施工成本。建筑材料市場管理又比較混亂，現(xiàn)金交易居多，部分企業(yè)舍近求遠到外地去購買，稅務(wù)人員核實的難度很大；再加上單位有審計部門的最終審計報告，稅務(wù)部門也沒有足夠的依據(jù)去調(diào)整。
建議：在工程造價的核實方面應(yīng)該引入中介機構(gòu)審核機制，由稅務(wù)部門委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑施工成本進行全面審核，并出具工程造價的審計報告書作為稅務(wù)部門進行土地增值稅清算的參考依據(jù)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的相關(guān)成本資料不全或不實的，依照國稅發(fā)［2006］187號文件規(guī)定，可以參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定部分開發(fā)成本的單位面積金額標準，具體辦法由省級稅務(wù)機關(guān)確定。
（四）明顯不合理低價的確認與調(diào)整問題
在開發(fā)產(chǎn)品的銷售過程中，肯定會出現(xiàn)由于人情關(guān)系、商業(yè)促銷、質(zhì)量問題等原因而給予一定的銷售折扣。對于銷售折扣，在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的政策中都有較為明確的規(guī)定，即只有將折扣與價款開具在同一張發(fā)票上，才允許在營業(yè)額中予以扣除，否則不論在財務(wù)上如何處理都不予扣除。土地增值稅的政策中并未明確規(guī)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的銷售折扣一般都直接體現(xiàn)在發(fā)票上，但這種銷售折扣肯定要有一個合理的控制范圍，否則將直接影響到土地增值稅的稅基。另外，近兩年房地產(chǎn)銷售市場又出現(xiàn)了“一房一價”的銷售方式，即對同一房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品，在銷售時根據(jù)樓位、層次和戶型等因素，確定不同的銷售價格。如果銷售時間跨度長，價格差距拉大，比如目前市場房價是2200元/平方米；常常有1600元/平方米銷售收入，價格偏低，房地產(chǎn)開發(fā)公司理由是這是早些時候定購的房子，早些時候預(yù)收的房款，如今才來辦理登記；有時候發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)局出具的合同預(yù)訂銷售價格偏低而且合同很容易更換，這與房產(chǎn)部門執(zhí)法不嚴有很大關(guān)系。壓低銷售收入有利于銷售雙方加上現(xiàn)金補償交易，給稅務(wù)部門確認銷售收入帶來了更大的難度與不確定性。
（五）賬目不全，資料混亂，收入確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目稅負問題。
對于這一部分房地產(chǎn)開放項目，雖然有房地產(chǎn)開發(fā)的“四證”資質(zhì)，但是成本、費用很難核算，這些多半是小企業(yè)和私營企業(yè)；按稅法采取核定征收率方法征收土地增值稅，發(fā)現(xiàn)稅負比正常銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目更低，這就為合理避稅找到了理由。清算的稅率最低檔是30%，在當(dāng)前房地產(chǎn)暴利時代，清算必然稅負更加高，如果無賬可查核定征收率，平均稅負才5%。如：在凱信長義嶺商住樓清算過程中發(fā)現(xiàn)無賬可查，只能采取核定征收。
（六）土地增值稅核定征收率的時間問題。
我吉安市局采取的是3%，5%，7%；以前是1.3%，4.3% ，6.3%，
如果房地產(chǎn)項目是在以前銷售完畢，將要銷售完畢，對其進行土地增值稅清算，發(fā)現(xiàn)賬目混亂，無法核定成本、費用；其收入都大部分開具了不動產(chǎn)發(fā)票，確認了收入，試問這部分以前的確認收入是否按以前是1.3%，4.3% ，6.3%補征稅款呢，文件說3%，5%，7%是2011年3月執(zhí)行，如今執(zhí)行未銷售完部分收入不會引起爭執(zhí)。關(guān)鍵是對已經(jīng)銷售完畢的收入部分按新政策執(zhí)行核定補征增值稅，開發(fā)商意見比較大；以前的項目普通住宅較多。如：錦繡花園小區(qū)在初步土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)該區(qū)賬戶也不很健全，正在查證資料，與開發(fā)商交流溝通，如果資料不能及時補正，按最新政策核定征收，稅負更重，開發(fā)商意見比較大，責(zé)怪稅務(wù)分局為什么不早點進行土地增值稅的清算輔導(dǎo)。
我們小組清算4戶開發(fā)商，3戶已經(jīng)完成，1戶正在進行中，清算土地增值稅、建筑營業(yè)稅等各稅累計256.33萬元。其中土地增值稅32萬元。
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