目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，有人用“三大絞肉機(jī)”來(lái)形容三個(gè)開發(fā)領(lǐng)域的泡沫，即三四線城市住宅泡沫、商業(yè)地產(chǎn)泡沫，以及保障房泡沫。
于是，在這樣的大背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念被提出來(lái)了。
房企為什么要轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呢？ 可以歸納為三大誘惑：
★首先，是藍(lán)海誘惑。
傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)與保障房領(lǐng)域，都已經(jīng)成為紅海，投資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，相比之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是處于藍(lán)海階段，受到開發(fā)商的青睞。
★其次，是拿地政策上的誘惑。
對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)十分明顯。
地方政府首先考慮的是吸引投資、刺激消費(fèi)對(duì)地方GDP和財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。
開發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)集群化進(jìn)程中扮演著日益重要的角色。
一個(gè)成熟的開發(fā)區(qū)不僅對(duì)解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、增加地方稅收和推高土地出讓價(jià)格都有積極作用，而且還能對(duì)周邊地區(qū)發(fā)揮示范和溢出效應(yīng)。
因此，地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)給予大力支持，土地出讓環(huán)節(jié)也變得非常靈活。
對(duì)很多政府來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以是工業(yè)用地出讓，也可以是綜合類商業(yè)用地。
一般來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)中都會(huì)有一定比例的住宅配建，開發(fā)商通過(guò)這部分住宅回籠一些資金。
★第三，是融資優(yōu)勢(shì)的誘惑。
從融資上看，園區(qū)類公司的融資優(yōu)勢(shì)非常明顯。
調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)受到國(guó)家限貸政策的影響，開發(fā)貸大幅收緊，陷入融資難、成本高的困境。
但是，園區(qū)類開發(fā)商依然可以通過(guò)多種渠道融資，而且融資成本相對(duì)較低。
比如說(shuō)去年，海泰發(fā)展和大港股份獲得的長(zhǎng)期借款利率均低于7%，蘇州高新和外高橋也獲得了基準(zhǔn)利率的長(zhǎng)期貸款，即使是借款利率相對(duì)較高的東湖高新和華夏幸福，其長(zhǎng)期借款利率也不過(guò)7.76%和7.32%，明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)整體融資成本。
那么，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功關(guān)鍵要素是什么呢？
★第一個(gè)關(guān)鍵要素，是資源整合能力非常強(qiáng)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更為復(fù)雜，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，需要有高超的資源整合能力，要能夠駕馭更大范圍的企業(yè)招商，并銜接好政府、企業(yè)資源。
★第二個(gè)要素，是做好“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的角色轉(zhuǎn)變。
要從單純的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，如何快速完成招商引資，如何搭建有效的盈利模式等都是需要認(rèn)真考慮的問題。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)五個(gè)成熟運(yùn)營(yíng)模式
華僑城集團(tuán)是1985 年成立的一個(gè)大型國(guó)有企業(yè)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，它擁有的旅游、房地產(chǎn)、通訊電子等三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)分別位居行業(yè)前列。
華僑城集團(tuán)的主要發(fā)展階段分為以下四個(gè)階段：
第一階段：由“飛地”型的獨(dú)立開發(fā)區(qū)模式起步（1986-1992）
錦繡中華微縮景區(qū)和民俗文化村兩個(gè)主題公園的建設(shè)，使華僑城成為中國(guó)主題公園的開發(fā)運(yùn)營(yíng)先驅(qū)，這個(gè)階段確立了“規(guī)劃就是財(cái)富”的戰(zhàn)略理念，華僑城地產(chǎn)進(jìn)入始創(chuàng)發(fā)展階段。
第二階段：以多業(yè)并舉、功能復(fù)合的方式逐漸融入城市（1992-1997）
在旅游方面，第三個(gè)主題公園“世界之窗”進(jìn)一步確立了華僑城國(guó)家著名旅游文化區(qū)的地位，同時(shí)將家電、旅游和地產(chǎn)作為華僑城集團(tuán)的三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，在這個(gè)階段確立了“結(jié)構(gòu)就是效益”的戰(zhàn)略理念。
第三階段：向多功能、多元化的綜合性城區(qū)邁進(jìn)（1997-2005）
華僑城戰(zhàn)略管理與國(guó)際化、市場(chǎng)化接軌。這個(gè)時(shí)候，第四個(gè)主題公園歡樂谷、國(guó)家級(jí)美術(shù)館何香凝美術(shù)館及其下屬機(jī)構(gòu)OCT 當(dāng)代藝術(shù)中心、“當(dāng)代雕塑藝術(shù)展”、“華僑城旅游狂歡節(jié)”等進(jìn)一步提升華僑城文化品位，確立旅游主題地產(chǎn)的行業(yè)地位。
第四階段：深化深圳基地，建設(shè)21 世紀(jì)中國(guó)可持續(xù)的人文生態(tài)示范城區(qū)（2006 年起—至今）
在深圳重點(diǎn)塑造華僑城、東部華僑城兩個(gè)示范區(qū)，致力將華僑城建設(shè)成為發(fā)展強(qiáng)勁、收益穩(wěn)健、品牌強(qiáng)勢(shì)的自主創(chuàng)新型集團(tuán)，并確定華僑城地產(chǎn)“強(qiáng)化中國(guó)旅游主題地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢(shì)，打造中國(guó)一流地產(chǎn)品牌”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
分析華僑城發(fā)展的幾個(gè)階段，可以看出：
地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在華僑城集團(tuán)整體業(yè)務(wù)體系中的地位是逐步明確和加強(qiáng)的，從開始的以工業(yè)為主到最新的“旅游+地產(chǎn)”的模式，體現(xiàn)了華僑城業(yè)務(wù)體系因勢(shì)利導(dǎo)、逐步提升資源價(jià)值、從低回報(bào)行業(yè)向高回報(bào)行業(yè)轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)過(guò)程。
深圳華僑城“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的4個(gè)步驟：
★1、培育期
集中精力進(jìn)行旅游設(shè)施的開發(fā)，通過(guò)主題公園為區(qū)域建立知名度和美譽(yù)度；
★2、豐富期
重點(diǎn)建設(shè)配套設(shè)施，通過(guò)多重生活、文化、娛樂、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)，賦予該區(qū)域除旅游之外的更豐富的功能，進(jìn)而塑造該區(qū)域集旅游、居住、休閑等功能的旅游城；
★3、增值期
重點(diǎn)開發(fā)高端住宅，充分利用培育期形成的知名度、美譽(yù)度和豐富期的配套優(yōu)勢(shì)，最大化的實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，確立21 世紀(jì)中國(guó)生活居住示范區(qū)域的綜合形象；
★4、擴(kuò)張期
實(shí)施了區(qū)外拓展戰(zhàn)略，先后投資建設(shè)了北京世紀(jì)華僑城、上海天祥華僑城、東部華僑城等大型項(xiàng)目。
華僑城集團(tuán)“旅游+地產(chǎn)”的綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的核心內(nèi)容：
★一方面，通過(guò)成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)旅游業(yè)將過(guò)去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，建立良好的社區(qū)環(huán)境和品牌；同時(shí)獲取大量低成本的土地儲(chǔ)備，從而有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值；
旅游業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定支持；
★另一方面，房地產(chǎn)快速、巨額的盈利特性進(jìn)一步促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展和擴(kuò)張，房地產(chǎn)的發(fā)展也有利于提升旅游業(yè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施水平及其邊際效益，從而實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)與房地產(chǎn)相得益彰、良性互動(dòng)之態(tài)勢(shì)。
華僑城模式奉行先旅游，后房地產(chǎn)的開發(fā)路徑，而且與一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，它通過(guò)先行發(fā)展旅游業(yè)，顯著帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施的發(fā)展，極大地改善區(qū)域內(nèi)自然、人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從而有效提升土地和房地產(chǎn)的價(jià)值。
因而，華僑城模式的“旅游業(yè)開道先行”對(duì)于這一模式的成功起到了極為關(guān)鍵和決定性的作用：
1、成功的旅游是開發(fā)旅游地產(chǎn)的前提；旅游不是短期可以獲得巨大收益的項(xiàng)目，需要投入大量資金、回收期相對(duì)較長(zhǎng)，但是旅游的困境絕不能由房地產(chǎn)來(lái)解決；
恰好相反，旅游地產(chǎn)必然依托于成功的旅游項(xiàng)目；同時(shí)，旅游地產(chǎn)的成功開發(fā)亦能夠?yàn)槁糜蔚拈_發(fā)提供資金支持，并進(jìn)一步完善旅游業(yè)務(wù)的配套建設(shè)。
2、特色配套是特色區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)成功的首要條件，旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵決不會(huì)因?yàn)楹俺雎糜蔚禺a(chǎn)而豐富起來(lái)，特色的配套才能讓社區(qū)具有獨(dú)特的氣質(zhì)和氛圍，華僑城的房子更加昂貴是因?yàn)樗哂衅渌?xiàng)目所不具備的獨(dú)特品質(zhì)；
從華僑城地產(chǎn)與旅游配套的發(fā)展情況來(lái)看，華僑城在一開始就非常重視配套設(shè)施的完善，隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，華僑城的配套也開始在旅游地產(chǎn)的孕育期和豐富期逐步完善。
3、由于華僑城成功的旅游和成熟的配套建設(shè)，使得旅游地產(chǎn)項(xiàng)目順其自然地確定豪宅定位戰(zhàn)略；
豪宅的客戶群對(duì)價(jià)格的敏感度不高，更注重產(chǎn)品的獨(dú)特性和品質(zhì)，因此受市場(chǎng)大環(huán)境的影響較小，具有更強(qiáng)的抗跌能力，華僑城的地產(chǎn)項(xiàng)目在08 年地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后仍然保持良好的銷售勢(shì)頭。
4、由于旅游地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回籠較慢，而比較單純的高端地產(chǎn)路線風(fēng)險(xiǎn)比較集中，近期華僑城在嘗試拓寬產(chǎn)品線，同時(shí)也開發(fā)或參與開發(fā)一些像天津津南項(xiàng)目、上海新浦江項(xiàng)目等不依賴于旅游項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即所謂的“短平快”項(xiàng)目；
以后，華僑城的產(chǎn)品中既有高端項(xiàng)目、有旅游項(xiàng)目、有酒店項(xiàng)目、也有普通住宅項(xiàng)目，豐富的產(chǎn)品線可減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
5、華僑城模式具有較強(qiáng)的獨(dú)特性，其模式目前一般企業(yè)仍難以完全復(fù)制，這主要由于：
1）旅游這塊極具份量的敲門磚，一般企業(yè)并不具有；
2）大規(guī)模成片綜合開發(fā)的實(shí)力和能力，一般企業(yè)并不具備；
3）房地產(chǎn)與旅游良性互動(dòng)，一般企業(yè)較難實(shí)現(xiàn)。
6、局限性分析
1）盡管華僑城旅游業(yè)所取得的巨大成就有目共睹，但其所遇到的挑戰(zhàn)也是顯而易見的，人造景觀吸引力逐年遞減，香港迪斯尼項(xiàng)目形成的潛在沖擊，以及旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力度的加大，這將直接影響到未來(lái)旅游+地產(chǎn)模式的可持續(xù)性。
2）未來(lái)低成本土地資源獲取的持續(xù)性問題：華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)依托于在大城市的市區(qū)或者是近郊區(qū)獲取成片土地進(jìn)行旅游和地產(chǎn)的開發(fā)；
然而由于土地的稀缺性，長(zhǎng)期來(lái)看，市區(qū)或者近郊大規(guī)模成片開發(fā)的土地將越來(lái)越少，未來(lái)華僑城能否獲取合適土地資源將面臨挑戰(zhàn)。
3）面臨高額土地增值稅清算的影響，在“旅游+地產(chǎn)”獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，由于項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的土地成本可以鎖定，而旅游項(xiàng)目的建設(shè)使得地產(chǎn)項(xiàng)目取得充分的溢價(jià)，使得地產(chǎn)項(xiàng)目享受較高的利潤(rùn)率，公司經(jīng)營(yíng)模式在具有巨大發(fā)展前景的同時(shí)，也面臨土地增值稅清算的影響。
但是華僑城正在運(yùn)作的集團(tuán)業(yè)務(wù)整體上市實(shí)現(xiàn)后，增值稅問題將得到一定程度的緩解。
“城市綜合體”是綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的特定產(chǎn)物。隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市人口的增加和城市化進(jìn)程的加快，已經(jīng)在我國(guó)一、二線城市陸續(xù)出現(xiàn)。
作為一種全新的城市形態(tài)，“城市綜合體”高度集約、融合了多種城市功能，包括居住、商務(wù)辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂、社交、游憩等等，創(chuàng)造了一個(gè)各種物業(yè)功能高度集約、相互作用、互為價(jià)值鏈的空間。
“城市綜合體”往往產(chǎn)生在一個(gè)城市的商業(yè)中心（或未來(lái)的中心）區(qū)域，大規(guī)模、綜合性的開發(fā)，使得它的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程與整個(gè)城市的功能布局、交通規(guī)劃息息相關(guān)。
它往往具備：高度便捷的交通可達(dá)性、建筑群體的高密度和集約性、整體功能的復(fù)合、統(tǒng)一性，并會(huì)對(duì)城市產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)及經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
城市綜合體的成功代表項(xiàng)目，包括萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，華潤(rùn)置地的萬(wàn)象城，等等。目前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在59個(gè)城市，建設(shè)了140個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。華潤(rùn)置地的萬(wàn)象城在全國(guó)14個(gè)城市有布局。
華潤(rùn)“住宅+商業(yè)+增值服務(wù)商業(yè)模式”的經(jīng)驗(yàn)借鑒：
★1、華潤(rùn)模式主要是實(shí)現(xiàn)住宅銷售業(yè)務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)之間的互動(dòng)，通過(guò)住宅的滾動(dòng)開發(fā)，獲取階段性的投資回報(bào)；通過(guò)對(duì)商業(yè)和酒店的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)；
而更大的盈利在于這類物業(yè)資產(chǎn)組合所帶來(lái)的結(jié)合資本市場(chǎng)的盈利模式，即通過(guò)與各類融資渠道的接觸，構(gòu)造不同的盈利組合，最終在銀行、證券、基金、債券等不同類型的資本市場(chǎng)獲得重要的融資支持。
★2、華潤(rùn)置地在萬(wàn)象城運(yùn)營(yíng)成功后，成功的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和品牌成為華潤(rùn)置地在異地獲取優(yōu)質(zhì)且低成本的土地資源的砝碼，當(dāng)?shù)卣Ｍ髽I(yè)成功的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛟诋?dāng)?shù)爻晒\(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，進(jìn)而促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、提升區(qū)域價(jià)值。
★3、萬(wàn)象城模式異地?cái)U(kuò)張過(guò)程中，華潤(rùn)置地通過(guò)與新鴻基等具有成熟商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)合作，提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并依賴外部資金實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張。
★4、華潤(rùn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的局限性體現(xiàn)為，在華潤(rùn)快速擴(kuò)張和業(yè)務(wù)模式最終確立的發(fā)展歷程中，華潤(rùn)集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入起到了關(guān)鍵作用，這說(shuō)明華潤(rùn)置地存在明顯的“背靠大樹好乘涼”的發(fā)展路徑依賴。
即使是其最具號(hào)召力的萬(wàn)象城模式也是先由華潤(rùn)集團(tuán)投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)，而后通過(guò)發(fā)行新股注入華潤(rùn)置地，這是一般企業(yè)所不具備的資源。
深國(guó)投商置的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)鏈，體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
首先，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，是以沃爾瑪為核心的訂單生產(chǎn)。
· 借助沃爾瑪?shù)倪x址策略。
· 獲取“沃爾瑪”品牌附加值，底價(jià)拿地。
· 沃爾瑪對(duì)賣場(chǎng)的具體要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)起決定性的作用。
· 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域樹立起“深國(guó)投”品牌。
· 與國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。
其次，在經(jīng)營(yíng)管理方面，堅(jiān)持“只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”。
· 引進(jìn)戰(zhàn)略主力店
· 不同業(yè)態(tài)統(tǒng)籌布局，打造“復(fù)合型商業(yè)產(chǎn)品”
深國(guó)投商置的另一大特色，是打造了金融產(chǎn)品鏈條：
首先，是創(chuàng)立了幾個(gè)封閉式的房地產(chǎn)基金。
· 深國(guó)投與海外投資商合作，將深國(guó)投商置各項(xiàng)目公司層面的股份轉(zhuǎn)讓給海外投資商，而非深國(guó)投商置公司層面股權(quán)，相當(dāng)于形成“封閉式房地產(chǎn)基金”的運(yùn)作模式。
· 合作的海外機(jī)構(gòu)包括：凱德商用、摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)西蒙公司等。
其次，是打造了信托融資鏈條。
· 運(yùn)用母公司信托金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì), 深國(guó)投商置開發(fā)的諸多項(xiàng)目都獲得了深國(guó)投的信托融資。
深國(guó)投商置商業(yè)模式有以下幾個(gè)方面值得我們借鑒：
★1、與主力店建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。
深國(guó)投商業(yè)地產(chǎn)模式的成功之處在于形成了寡頭性質(zhì)的合作伙伴關(guān)系，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上與沃爾瑪緊密合作，打造了一條“訂單商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)鏈條，并合理利用沃爾瑪全球500 強(qiáng)首位、全球商業(yè)第一品牌的影響力，在拿地等環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)自己的商業(yè)利益。
★2、多樣化的融資渠道：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要特征就是投資金額大、回收期長(zhǎng)，深商置背靠深國(guó)投大股東。
同時(shí)在金融鏈上引入亞太區(qū)最大的上市房地產(chǎn)商新加坡嘉德置地集團(tuán)、美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資管理公司美國(guó)西蒙集團(tuán)以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金等戰(zhàn)略合作伙伴合作進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造了一系列的“金融產(chǎn)品”，使得其金融鏈可源源不斷地吸引外部投資，而且?guī)缀鹾苌偈艿絿?guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸政策的影響。
★3、深國(guó)投商置所創(chuàng)造的金融產(chǎn)品在解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金難題的同時(shí)，也建立了良好的溢價(jià)退出機(jī)制，并獲得資本市場(chǎng)的預(yù)期收益；同時(shí)可以借鑒成熟的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，提供自身的經(jīng)營(yíng)管理能力。
★4、深國(guó)投商置模式局限性主要表現(xiàn)為對(duì)沃爾瑪?shù)囊蕾囆愿撸荷顕?guó)投商置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心是跟隨沃爾瑪，如果失去沃爾瑪這一極具市場(chǎng)號(hào)召力的主力店，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和收益將受到質(zhì)疑。
物流地產(chǎn)就是根據(jù)客戶的需求，在全球范圍內(nèi)為其選擇合適的地點(diǎn)，投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，再將其出租給包括制造商、零售商、物流公司等在內(nèi)的客戶，并為其提供物業(yè)管理服務(wù)。
包括物流中心、配送中心、分撥中心、物流倉(cāng)庫(kù)，物流園區(qū)等。
物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)按照投資和管理的主體不同可有幾種模式：
1、主導(dǎo)性地產(chǎn)商：是由地產(chǎn)商主導(dǎo)，租售給客戶。
在這種模式中，房地產(chǎn)開發(fā)商是開物業(yè)管理發(fā)投資的主體，開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，出租給客戶并為其提供服務(wù)，但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，收益來(lái)源于物流設(shè)施租金與管理費(fèi)。
2、一體化物流商：是物流商自己經(jīng)營(yíng)管理自有地產(chǎn)。
這里，物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，建成后自己經(jīng)營(yíng)，自己管理，如我國(guó)的上海百聯(lián)集團(tuán)、大商集團(tuán)等。
3、純粹的地產(chǎn)商或物流商：是地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營(yíng)。
即物流商、地產(chǎn)商通過(guò)成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營(yíng)，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
4、地產(chǎn)商和物流商的整合商：是由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商。
第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，同時(shí)對(duì)物流商和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查，確保強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。
物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對(duì)管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。
物流地產(chǎn)的成功典范是美國(guó)的普洛斯物流地產(chǎn)：
1996年，普洛斯物流地產(chǎn)在美國(guó)成立。
1997年，普洛斯地產(chǎn)開始全球化擴(kuò)張。
1999年，普洛斯物流地產(chǎn)設(shè)立 “綜合解決部”，圍繞客戶開展多元化業(yè)務(wù)。
2003年，普洛斯物流地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)，至今已建立數(shù)十個(gè)物流園。
2005年，普洛斯物流地產(chǎn)開展“外包選擇”業(yè)務(wù)。
普洛斯物流地產(chǎn)的核心要素：
★1、普洛斯專注于物流地產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)，其物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式指，由普洛斯選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等；
之后，由普洛斯的資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。
★2、普洛斯率先提出物流一站式服務(wù)概念，客戶只需一個(gè)接觸點(diǎn)即可在世界各地設(shè)計(jì)、建立一個(gè)多市場(chǎng)物流配送網(wǎng)絡(luò)。
通過(guò)提供物流設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)，可以使零售商、制造商和物流商等客戶不必投入很大的資金于設(shè)施建設(shè)，專心致志做好主業(yè)，從而更有效地幫助客戶管理運(yùn)用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
★3、物流地產(chǎn)的最大特點(diǎn)在于穩(wěn)定，由于租賃期長(zhǎng)，即使是市場(chǎng)波動(dòng)非常大的情況下，對(duì)租金收入的影響也相對(duì)較小；
但是物流設(shè)施的空置是物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。
普洛斯為應(yīng)對(duì)空置風(fēng)險(xiǎn)，在行業(yè)內(nèi)開創(chuàng)了以“客戶為中心”的運(yùn)作方式，為客戶提供整合的物流配送服務(wù)和解決方案，包括：
標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施、定制服務(wù)、收購(gòu)回租、咨詢服務(wù)、物流設(shè)施出售再回租（CDFS 業(yè)務(wù)）等五種方案。
普洛斯物流地產(chǎn)模式對(duì)我們有哪些借鑒意義呢？
★1、普洛斯只是從事物流地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶或客戶指定的物流公司操作。
★2、通過(guò)租金收入和CDFS 收入有效平衡資金鏈、降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
★3、成立專門的部門負(fù)責(zé)對(duì)租賃客戶的搜尋和維護(hù)，同時(shí)通過(guò)優(yōu)質(zhì)的租賃物業(yè)和服務(wù)吸引和留住客戶。
★4、通過(guò)提供標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施、定制服務(wù)及咨詢服務(wù)等多樣化的服務(wù)，滿足不同客戶的各種需求，以此掌握大量客戶資源。
★5、在全球的復(fù)制與其極強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力、豐富的產(chǎn)品線和強(qiáng)大的客戶資源緊密相連。
★6、物流地產(chǎn)追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
萬(wàn)通工社的模式，其核心是“售后回租”。與擁有工業(yè)土地儲(chǔ)備的大企業(yè)合作，把地賣給萬(wàn)通，然后回租。工業(yè)企業(yè)盤活了資產(chǎn)。
萬(wàn)通通過(guò)專業(yè)化的資產(chǎn)管理和開發(fā)能力，可大幅提高資產(chǎn)使用效率，并有效提升資產(chǎn)價(jià)值，在為實(shí)體企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)出租物業(yè)的同時(shí)，利用房地產(chǎn)金融能力設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品對(duì)接資本市場(chǎng)，形成良性循環(huán)的可持續(xù)性發(fā)展模式。
綜合以上幾種成功模式的分析，我們可以得出以下結(jié)論及經(jīng)驗(yàn)借鑒：
★1、無(wú)論是華僑城還是普洛斯等公司，之所以能夠在地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)合運(yùn)營(yíng)中取得成功，跟其業(yè)已確定的清晰的發(fā)展戰(zhàn)略指向息息相關(guān)，
正是由于對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)協(xié)同關(guān)系的明確且合理的定位以及對(duì)既定戰(zhàn)略的堅(jiān)定執(zhí)行，才使得他們能夠建立起相較于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
如華僑城，其主要的地產(chǎn)項(xiàng)目基本都是在旅游業(yè)務(wù)相對(duì)成熟以后才推出，進(jìn)而享受到比較充分的溢價(jià)。
★2、縱觀上述五個(gè)企業(yè)的發(fā)展，都離不開多元化的融資渠道，包括上市通路的打開、信托、REITS 等金融產(chǎn)品的打造；
我們認(rèn)為，一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的運(yùn)營(yíng)成功尤其是像旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等需要大量前期投入并需要經(jīng)歷一定的培育期的情況，打通多樣化的融資通道是其得以成功發(fā)展的根本。
★3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往注重項(xiàng)目品牌的建立而忽視企業(yè)品牌的建立，我們看到4 家公司之所以能夠?qū)崿F(xiàn)異地規(guī)模化復(fù)制，跟其在項(xiàng)目層面成功的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和在企業(yè)層面確立了較高的品牌知名度和美譽(yù)度緊密相關(guān)，
這樣的品牌效應(yīng)不僅能夠使得公司獲取超出一般房地產(chǎn)企業(yè)的溢價(jià)收益，也有利于企業(yè)在跟政府的獲取資源的談判中掌握更大的主動(dòng)權(quán)和議價(jià)能力；
華僑城即是這類企業(yè)的代表。
★4、所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)即在一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)相對(duì)于純地產(chǎn)開發(fā)的溢價(jià)和建立起相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵在于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)；
故產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式能否成功至關(guān)重要，上述4家公司在相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都具備較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力并建立起完善的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)；
如普洛斯以客戶為中心的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，使其能夠保持高度的客戶忠誠(chéng)和物流設(shè)施的高出租率。
★5、在我們分析的四類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中，模式的異地復(fù)制和規(guī)模化擴(kuò)張都離不開收購(gòu)、兼并、重組、尋找優(yōu)質(zhì)的合作伙伴等多種資本運(yùn)作手段；
深國(guó)投商置、普洛斯將這些手段運(yùn)用得淋漓盡致。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道及退出策略
與普通住宅開發(fā)不一樣，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)周期一般都比較長(zhǎng)，對(duì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的資金要求更高。
雖然與普通房地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更容易獲得銀行的信貸支持，但在銀根緊縮的大環(huán)境下，僅靠銀行貸款這樣的單一渠道顯然不足以支撐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金需求。
這就要求我們開辟更多的有效融資渠道。除了銀行貸款外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還能通過(guò)哪些渠道進(jìn)行融資呢？
資金融通層面，我們重點(diǎn)依賴的是銀行；資本運(yùn)營(yíng)層面，目前股市、債券融資都受到抑制，更多的在金融工具創(chuàng)新領(lǐng)域可以做文章。
成熟市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道是多元化的。
比如美國(guó)，幾乎所有類型的金融機(jī)構(gòu)都參與到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)之中，包括商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、辛迪加、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資信托、私人投資者、合資模式、債券市場(chǎng)、商業(yè)抵押擔(dān)保證券、信用公司、夾層貸款等等。
對(duì)我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者而言，主要的融資渠道及創(chuàng)新方向有以下幾個(gè)方面：
銀行借貸：成本低、門檻高、行政干預(yù)性大、受宏觀調(diào)控影響加大。
REITs：即房地產(chǎn)投資信托基金，是海外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要融資渠道，國(guó)內(nèi)受限制，條件不成熟，可到香港上市，向個(gè)人投資者募集資金。
CMBS：即商業(yè)抵押擔(dān)保證券，是一種商業(yè)證券化的融資方式，將 不動(dòng)產(chǎn)貸款的商用房產(chǎn)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過(guò)證券化過(guò)程以債券的方式向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行。
信托融資：成本比相對(duì)較高，目前受到限制。
私募基金：是海外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)普遍運(yùn)營(yíng)的融資渠道，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商都持有專門的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專用投資私募基金。
在海外占房企融資三分之一強(qiáng)的私募股權(quán)融資，在國(guó)內(nèi)還處于剛剛起步階段，有巨大的成長(zhǎng)空間。
可以預(yù)見，在未來(lái)通過(guò)私募股權(quán)進(jìn)行融資將成為主旋律。
那么，什么是私募基金呢？
私募又稱不公開發(fā)行或內(nèi)部發(fā)行，是指面向少數(shù)特定的投資人發(fā)行證券的方式。
對(duì)象大致有兩類，一類是個(gè)人投資者，另一類是機(jī)構(gòu)投資者。
基金是一種委托理財(cái)行為，把分散的資金集中起來(lái)，由專業(yè)公司進(jìn)行管理，專注地投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，就稱之為房地產(chǎn)投資基金。由于資金本身的特性，多采取合伙制，與傳統(tǒng)的公司之有著本質(zhì)的區(qū)別。
私募基金一般是封閉式的合伙基金，不公開上市。
在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。
私募基金運(yùn)作成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關(guān)。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化是必然趨勢(shì)，而私募基金無(wú)疑是多元化融資渠道中的重中之重；
與國(guó)外地產(chǎn)基金相比，國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)基金起步晚，但得到了政策扶持，又恰逢行業(yè)調(diào)控，發(fā)展機(jī)遇非常好；
目前，最嚴(yán)調(diào)控時(shí)期已過(guò)，二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，對(duì)私募基金創(chuàng)造了非常好的成長(zhǎng)窗口期；
而受調(diào)控政策的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)由粗放式開發(fā)向精細(xì)化開發(fā)轉(zhuǎn)變，也需要私募基金為其提供先進(jìn)的公司治理，依此優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
從大的層面看，私募基金要經(jīng)歷從募資，到投資，到管理，到最后退出的四個(gè)環(huán)節(jié)。
具體到投資項(xiàng)目上，要經(jīng)歷從投資到管理到退出的小循環(huán)。
這一切的核心，其實(shí)無(wú)外乎兩點(diǎn)，一是募資，找投資人，二是投資，找好項(xiàng)目。
出資人（也就是我們常說(shuō)的LP）出資認(rèn)購(gòu)基金，獲取投資回報(bào)。
基金持有人委托基金管理公司進(jìn)展專業(yè)化管理，同時(shí)資金托管至第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，確保資金安全。
基金管理人運(yùn)作資金，投資若干個(gè)項(xiàng)目公司，為投資人創(chuàng)造收益。
這里基金管理人的項(xiàng)目投資決策對(duì)基金收益與投資安全發(fā)揮重要的作用。
私募基金是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的重要融資渠道。
換一個(gè)角度，其實(shí)私募基金也正在成為投資者進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的最佳“理財(cái)工具”。
因?yàn)樾g(shù)業(yè)有專攻，專業(yè)的投資管理必然更容易獲得超高的投資回報(bào)。
一般來(lái)說(shuō)，以下情形的企業(yè)或項(xiàng)目都可以去找房地產(chǎn)私募基金：
1.項(xiàng)目公司獲得一個(gè)證（土地權(quán)證）前后，但缺乏資金開發(fā)；
2.企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)張，譬如企業(yè)有新增業(yè)務(wù)；
3.企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境急需拯救；
4.股東意見分歧，部分股東有退出計(jì)劃；
5.自己覺得有較好的項(xiàng)目，但缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和人才。
當(dāng)前形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)融資策略可以歸納成一句話，即尋求私募基金的幫助，以此應(yīng)對(duì)危機(jī)，調(diào)整戰(zhàn)略，走出低谷，渡過(guò)深秋。
★1、我們應(yīng)該及時(shí)調(diào)整投資策略，從資源貧乏、緊張的一線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到蓬勃興起的二三線城市。
★2、當(dāng)傳統(tǒng)融資方式大門關(guān)閉時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)積極開辟多元化的融資渠道，尋求房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的幫助。
★3、投資模式逐漸明晰，投資商逐漸成為核心，而在房地產(chǎn)投資商中，房地產(chǎn)基金憑著龐大的資金集聚效應(yīng)，將成為房地產(chǎn)開發(fā)的最重要的資金來(lái)源。
（消息來(lái)源：房地產(chǎn)戰(zhàn)略家）
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