房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風險大等特征。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭能力，必須提升財務管理水平。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的問題
?。ㄒ唬┢髽I(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時又是經(jīng)營者。特別是在財務管理上，企業(yè)的財務負責人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔任。這勢必給企業(yè)的財務管理帶來一定的負面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴重、職責不分、越權(quán)行事，導致財務管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財務監(jiān)控不嚴、會計信息失真等；納稅風險增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計機構(gòu)，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。
?。ǘ┴攧展芾頇C制薄弱。當前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。
1、財務制度不健全。沒有建立嚴格的財務核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關(guān)性、真實性和可靠性比較差；財務上的內(nèi)部控制機制要么沒有設置，要么形同虛設，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。
2、財務管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務報表的財務會計階段；財務預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。
3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視財務管理，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風險控制的難度。
我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于財務管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財務背景，大力規(guī)范財務管理體制，加強財務管理工作。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的對策
?。ㄒ唬﹥?yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度是適應現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴謹、責權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝杆贁U大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度。現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性，切實解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。
?。ǘ?gòu)建完善的財務管理體系。為促進房地產(chǎn)企業(yè)核算型財務向管理型財務轉(zhuǎn)變，使財務管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財務管理體系。
1、完善財務會計體系。（1）科學設置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》、《新企業(yè)會計準則》和管理控制要求，科學設置會計科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設置要保持統(tǒng)一，在此基礎上增加適當?shù)撵`活性；會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財務數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。
2、建立管理會計系統(tǒng)。建立管理會計系統(tǒng)的主要任務是設立責任中心。責任中心是指，按照管理目標，根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核指標、標準、辦法，并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和每年度業(yè)務執(zhí)行情況，進而能夠?qū)Ω髫熑沃行牡臉I(yè)績進行客觀評價。同時，設置科學的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。
3、健全預算會計體系，實現(xiàn)財務管理預算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內(nèi)容。項目預算是企業(yè)以開發(fā)項目作為預算對象，對項目建設中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務制度為主對經(jīng)濟行為定性約束，以財務預算為主對經(jīng)濟行為進行定量約束的格局。
4、強化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應做好以下幾方面工作：首先，要加強企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應逐步擴大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴重的會把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應收賬款與應付賬款的期限保持一致，最好是應收賬款回收的期限較應付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負擔及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預支資金，否則，一旦發(fā)生債務危機，就會危及到企業(yè)的生存。第四，嚴格控制管理費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現(xiàn)象。
5、加強財務制度建設，完善內(nèi)部審計制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務會計制度時，應當遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務管理制度：一是要設立專門的財務管理機構(gòu)，統(tǒng)一負責企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預算編制、決算實施工作；二是要制定相應的財務管理制度，如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務管理的規(guī)范化和制度化；三是要制定相應的考核制度，強化監(jiān)督機制。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作要從事后的財務收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業(yè)的財務管理水平。
6、提高納稅籌劃水平，減輕企業(yè)稅收負擔。在稅法及相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)進行納稅籌劃，是一項國家支持、企業(yè)得益的工作。企業(yè)財務部門應不斷提高納稅籌劃水平，遵循一定的納稅籌劃原則，根據(jù)自身的實際情況選擇、運用適當?shù)募{稅籌劃方法，減輕稅收負擔，增加企業(yè)的現(xiàn)金流入，努力實現(xiàn)企業(yè)涉稅零風險和利潤（價值）最大化的目標。
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