作為城市的鮮活血液，實(shí)體商業(yè)向來(lái)與城市發(fā)展緊密聯(lián)系著。發(fā)展中，“變是唯一的不變”，商業(yè)地產(chǎn)不斷迭代，變著不花樣地進(jìn)入一個(gè)又一個(gè)新階段。
都市人對(duì)自然天地的向往，催生了許多新的商業(yè)形態(tài)，『公園商業(yè)』大受歡迎，POD模式的熱度也不斷攀升。
POD是否會(huì)成為未來(lái)商業(yè)的新風(fēng)向，POD商業(yè)模式又該如何有效解鎖？
本期，就和大家一起來(lái)探討一下。
如何理解POD模式
概念解讀
POD，全稱(chēng)Park Oriented Development，即以城市公園為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)。
這里的城市公園是一種比較廣泛的概念，結(jié)合國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的一些案例，可以理解為“城市自然生態(tài)資源”，POD便是依托這種自然生態(tài)資源（公園、綠地、水系、濕地以及山丘等）進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式，從而形成生態(tài)環(huán)境與周邊地區(qū)土地開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)，目標(biāo)是形成『公園城市』。
因此，POD與『公園城市』理念息息相關(guān)。將公園城市的概念進(jìn)行拆分，在一定區(qū)域內(nèi)由綠道串聯(lián)公園、場(chǎng)景、邊角，那么“POD商業(yè)”聚焦的就是日常生活中“購(gòu)物、娛樂(lè)、食宿、運(yùn)動(dòng)、社交”等生活終端場(chǎng)景。
目前國(guó)內(nèi)比較典型的案例有杭州西溪濕地。
曾經(jīng)面積僅存11平方公里的西溪濕地，因生態(tài)嚴(yán)重破壞，是一個(gè)無(wú)人問(wèn)津的“邊緣地帶”，后來(lái)杭州啟動(dòng)西溪濕地綜合保護(hù)工程，探索了“濕地公園”——“濕地公園型城市組團(tuán)”——“POD（Park Oriented Development）發(fā)展”的轉(zhuǎn)型之路，西溪濕地迎來(lái)了脫胎換骨的變化。
如今的西溪濕地，已是杭州的一張城市名片。不僅吸引了諸多科技創(chuàng)新平臺(tái)落戶，周邊還衍生出諸多商業(yè)業(yè)態(tài)，最終形成大西溪經(jīng)濟(jì)圈、文化圈和生活圈，成為城市進(jìn)階的重要助推力。
▲西溪印象城
由此可見(jiàn)，POD與這幾年風(fēng)很大的TOD（Transit Oriented Development）性質(zhì)相近，都是依托城市公共資源進(jìn)行城市空間的開(kāi)發(fā)建設(shè)，作用于以功能完備、環(huán)境宜居為目標(biāo)的城市發(fā)展。事實(shí)上，在已有案例中我們可以看到二者時(shí)常聯(lián)動(dòng)，形成“TOD+POD”模式。
而POD商業(yè)，則竭力尋找商業(yè)與生態(tài)共生共榮的平衡點(diǎn)，通過(guò)生態(tài)公園實(shí)現(xiàn)引流、維持片區(qū)“生命力”，依托商業(yè)業(yè)態(tài)拉動(dòng)“消費(fèi)力”，從而實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的三效合一。
城市公園成就的商業(yè)美學(xué)
優(yōu)勢(shì)分析
POD模式下的『公園商業(yè)』相較傳統(tǒng)商業(yè)中心，有以下3大優(yōu)勢(shì)：
1.休閑游憩功能與購(gòu)物娛樂(lè)功能相結(jié)合，為人們提供更多情緒價(jià)值。這將直接改變城市客群“逛公園”或“逛商場(chǎng)”的單一目的性，吸引更多客流，提升區(qū)域活力。
2.公園綠地與生活場(chǎng)景織線成面，挖掘商業(yè)場(chǎng)景的無(wú)限可能。在多元場(chǎng)景下，招商也可以不再以傳統(tǒng)理念單向考慮商鋪去化面積、連鎖品牌效應(yīng)、物業(yè)商管等問(wèn)題，而是結(jié)合所在城市的城市肌理、在地文化、公園特質(zhì)等因素引入豐富業(yè)態(tài)，以充分的差異化形成“易出圈體質(zhì)”。
3.實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃的有機(jī)統(tǒng)一。節(jié)省土地開(kāi)發(fā)利用成本，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)。
此外，歷經(jīng)三年疫情，人們對(duì)開(kāi)放、自由空間的向往不言而喻，這也是『公園商業(yè)』走紅的底層邏輯。
對(duì)城市標(biāo)準(zhǔn)化“盒子”商業(yè)的審美疲勞，也驅(qū)使著人們對(duì)尚有一定稀缺性的『公園商業(yè)』產(chǎn)生好奇與好感。
在一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)下，POD模式促使自然與理念、與藝術(shù)交織，最后成就的是獨(dú)特的商業(yè)美學(xué)，帶給世人愜意、舒適、恰切的沉浸式體驗(yàn)，讓人、自然與城市產(chǎn)生美好而可持續(xù)的互動(dòng)。
POD商業(yè)模式如何有效解鎖？
案例詳解
當(dāng)下不乏優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以“生態(tài)+”為設(shè)計(jì)概念。但若只是在商場(chǎng)室內(nèi)外通過(guò)軟裝和景觀打造自然場(chǎng)景和綠色氛圍，說(shuō)其是POD未免牽強(qiáng)。
▲新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)
POD商業(yè)，理應(yīng)是在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初便把“公園片區(qū)”的概念提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)是公園與商業(yè)的有機(jī)融合，項(xiàng)目公共價(jià)值與商業(yè)職能有機(jī)統(tǒng)一。
且POD商業(yè)中，生態(tài)環(huán)境的占比肯定要高于一般CBD的生態(tài)空間占比，占比達(dá)40%以上，才能說(shuō)是真正做到了以生態(tài)開(kāi)發(fā)為引導(dǎo)。
下面我們可以通過(guò)國(guó)內(nèi)外一些代表案例來(lái)直觀地把握，如何打造一個(gè)特色的POD商業(yè)項(xiàng)目。
REGULAR源野：城市公園中的『公園商業(yè)』
作為國(guó)內(nèi)城市公園旗幟性的地下空間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成都Regular源野一開(kāi)業(yè)便獲得較好的社會(huì)反響。
項(xiàng)目所在的大源中央公園是該片區(qū)最大的開(kāi)放市政公園，總面積約2.3平方公里。
曾經(jīng)大源中央公園的預(yù)留地下空間，無(wú)人問(wèn)津，如今變身為由1個(gè)超大的公共藝術(shù)空間gregarious，3個(gè)下沉式戶外花園，20余家獨(dú)立先鋒業(yè)態(tài)的精致店鋪組成的“源野”，引來(lái)眾多Z世代年輕人打卡的網(wǎng)紅地。
Regular源野仿佛是在城市公園里再造了一座公園，一不留心極容易錯(cuò)過(guò)其下沉式入口。這意味著商業(yè)體在開(kāi)發(fā)過(guò)程中保護(hù)了公園生態(tài)原真性，與地面公園景觀形成自然的延續(xù)和銜接。
攝影：楊松飛
從追趕潮流青年群體拍照打卡的消費(fèi)需求出發(fā)，Regular源野營(yíng)造了多處精美的建筑光影空間。如在構(gòu)圖簡(jiǎn)潔的灰空間有頂面燈飾的天井，以藍(lán)橙色光源作局部點(diǎn)綴；多處天井設(shè)計(jì)，利用自然采光實(shí)現(xiàn)光與影的結(jié)合；以及借助狹長(zhǎng)的涂鴉墻廊道將綠色、藍(lán)天引入地下室內(nèi)等等景觀場(chǎng)景。這些場(chǎng)景時(shí)刻提醒著每一位游客此時(shí)身處一座公園的地下空間，一種兼具藝術(shù)、商業(yè)、綠色底色的新空間模式。
攝影：楊松飛
Regular源野核心亮點(diǎn)在于正中央的公共藝術(shù)空間，以美術(shù)館作為設(shè)計(jì)模板，極簡(jiǎn)主義的幾何風(fēng)空間規(guī)劃和動(dòng)線串聯(lián)起了整個(gè)商業(yè)體。長(zhǎng)方形的中庭空間，可承接活動(dòng)和展陳功能，配上官方搭載的Coffee Bar，形成了一個(gè)私域社群線下社交的絕佳場(chǎng)域。
攝影：楊松飛
商業(yè)業(yè)態(tài)上，引入的是具有生活氣息又體現(xiàn)文化格調(diào)的本土品牌和首店，注重將商業(yè)功能與城市功能、自然生態(tài)三者融合，如自然標(biāo)本藝術(shù)品商店、明星面包店、藝術(shù)概念餐廳以及超人氣買(mǎi)手集合店等。其中，自然標(biāo)本藝術(shù)品商店是為大源中央公園量身定制的一座隨時(shí)更新的自然博物館。
▲明星經(jīng)營(yíng)的?包店
從對(duì)Regular項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的采訪中可知，項(xiàng)目的推進(jìn)時(shí)，『公園商業(yè)』的討論度還沒(méi)有那么高，Regular源野沒(méi)有刻意貼上什么標(biāo)簽，只是因地制宜而已。
因?yàn)樽湓诠珗@，就必然要考慮環(huán)境特點(diǎn)去做項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃。比如東花園離公園更近，就特別強(qiáng)化和公園的銜接。其中FINE·PARK餐廳店鋪選在離公園最近的位置，通過(guò)門(mén)口樓梯可以快速到達(dá)公園中心。
商業(yè)創(chuàng)新的探索與實(shí)踐往往發(fā)生在概念和理論之前，商業(yè)模式也是在人們對(duì)消費(fèi)體驗(yàn)的不斷追求下持續(xù)更迭著。
地面公園上叔叔孃孃們跳廣場(chǎng)舞、遛狗、遛娃、下棋，Regular源野下沉廣場(chǎng)里年輕人拍照、社交、喝咖啡。
公園與商業(yè)有機(jī)組合，最終成為了人們的美好生活方式。無(wú)論如何，從結(jié)果來(lái)看，REGULAR源野都在生動(dòng)詮釋著“POD商業(yè)”的價(jià)值與意義。
日本南町田Grandberry Park：車(chē)站+商業(yè)+公園一體化
南町田Grandberry Park位于東急田園都市線沿線站點(diǎn)南町田站上，定位為田園商業(yè)綜合體，是日本最新站城一體TOD城市綜合開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目，同時(shí)也是“公園型商業(yè)設(shè)施”和“社區(qū)友好型商業(yè)”的代表案例。
項(xiàng)目由町田市和東集集團(tuán)通過(guò)公私合營(yíng)方式共同開(kāi)發(fā)，町田市負(fù)責(zé)城市整體公共空間和公園規(guī)劃，東集集團(tuán)負(fù)責(zé)商業(yè)設(shè)施部分的規(guī)劃。
東集集團(tuán)是日本規(guī)模最大的私營(yíng)鐵路公司，Grandberry Park是其結(jié)合舊車(chē)站的改造進(jìn)行車(chē)站+商業(yè)+公園一體化綜合開(kāi)發(fā)的成果。通過(guò)用商業(yè)和自然圍合車(chē)站，首創(chuàng)性地打造了“站前田園商業(yè)綜合體替代傳統(tǒng)的站前廣場(chǎng)”的新模式。
改造后的Grandberry Park占地面積8.3萬(wàn)平方米，商業(yè)面積5.3萬(wàn)平方米，店鋪200多家。
在設(shè)計(jì)上，Grandberry Park保留了“村莊聚落”獨(dú)特外觀，與周邊的住宅區(qū)相協(xié)調(diào)。并將建筑融入原有的自然空間，通過(guò)大型階梯、綠色屋頂和綠植景觀，把車(chē)站、商業(yè)空間與公園連接起來(lái)，形成三大子空間。
商業(yè)立面設(shè)計(jì)采用和大自然親和的色調(diào)和材質(zhì)，營(yíng)造親和大自然的休閑氛圍。
從商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)眺鶴間公園，樹(shù)林和綠地相映成趣，感受到大自然的氣息。
通過(guò)階梯狀綠地結(jié)合垂直交通的手法增加了空間的趣味性并緩解了人工地面和一層地面的銜接。
階梯狀綠地成為人們休閑聚會(huì)聚集人氣的場(chǎng)所。
項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置有三處寵物專(zhuān)用洗手間，并設(shè)置有寵物專(zhuān)用噴淋設(shè)施，不僅考慮到行人，也考慮到讓小動(dòng)物也可以舒適逛街。
項(xiàng)目目標(biāo)客群定位為20-40多歲的家庭客群，在業(yè)態(tài)組合、品牌引進(jìn)以及配套設(shè)施等方面，都圍繞核心客群的需求展開(kāi)，主題明確。
如引進(jìn)體驗(yàn)型商業(yè)，著名室外用品品牌 Mont-bell，創(chuàng)新設(shè)置獨(dú)木舟劃艇專(zhuān)用池塘和用于測(cè)試戶外裝備的攀巖體驗(yàn)設(shè)施等，給人耳目一新的全新體驗(yàn)，吸引了大量人氣。
大幅增加了美食店鋪的占比，不僅是本地居民還吸引周邊居民和沿線居民來(lái)此進(jìn)行消費(fèi)。創(chuàng)造了以“食”和“游”為主題的車(chē)站商業(yè)休閑空間。
打造有溫馨實(shí)用的親子空間、兒童洗手間、兒童更衣室、母嬰室、充足的休息等候區(qū)等，充分考慮育兒家庭的需求，提供健康安全的育兒環(huán)境。
配套的鶴間公園區(qū)域也進(jìn)行了升級(jí)，打造“站前慢空間”。鶴間公園改造的理念是“創(chuàng)造身心健康的日常生活”，新設(shè)了2處休閑草坪和體育廣場(chǎng)和配套設(shè)施以及森林里的史努比主題博物館+圖書(shū)館+餐廳，總面積達(dá)7公頃。消費(fèi)者可在此享受置身大自然中的悠閑時(shí)光，在此還定期舉辦足球賽、網(wǎng)球賽等各項(xiàng)親子活動(dòng)，為社區(qū)育兒家庭提供各項(xiàng)便利和支持。
南町田Grandberry Park站再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為日本國(guó)內(nèi)首個(gè)且是唯一一個(gè)獲得國(guó)際環(huán)境金牌預(yù)備認(rèn)證的站城一體化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
項(xiàng)目將車(chē)站、商業(yè)與公園一體化，形成了便捷、開(kāi)放、舒適的空間，實(shí)現(xiàn)更加宜居安全的環(huán)境，建立起與社區(qū)高度的粘性，商業(yè)設(shè)施的附加價(jià)值也得以提高，從而吸引更多的消費(fèi)者與游客前來(lái)。項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)業(yè)12天，來(lái)場(chǎng)人數(shù)超過(guò)100萬(wàn)人次，證明了項(xiàng)目的成功。
結(jié) 語(yǔ)
除了上述提到的案例，當(dāng)下主動(dòng)打出“POD”標(biāo)簽的商業(yè)，也常常是多屬性的。如龍湖蜀新天街的“TOD+POD+天街”，重慶大悅城的“POD+TOD+COD”（基于公園城市、軌交城市、文化城市三重理念），成都天府中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃走“POD+TOD+VOD”的路線，等等。
這也啟發(fā)著后來(lái)者，商業(yè)創(chuàng)新的空間不可估量，要去積極嘗試更多的可能性，創(chuàng)造屬于自己的獨(dú)特模式，提升競(jìng)爭(zhēng)力，如此才能在變動(dòng)不居的時(shí)代，穩(wěn)穩(wěn)扎根市場(chǎng)中。
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